Почему татарстанцев с кредитами на жилье Росреестр обязывает заключать имущественные контракты с супругами
Обещание Владимира Путина выплачивать маткапитал даже за первенца вкупе со снижением ипотечных ставок призваны подстегнуть спрос на рынке жилья. Риелторы подтверждают: многие семьи именно за счет этих средств надеются гасить ипотечные кредиты. Однако не все знают, что при оформлении жилья в собственность супругов обяжут заключить брачный договор и обратиться за дополнительными услугами к нотариусу. Расходы не сказать чтобы большие, но оформителям кажутся излишними. Так это или нет — разбиралось «Реальное время».
Хотел выделить доли детям — пришлось идти за брачным договором
Семья казанца Фарида Гарифуллина, в которой есть маленький ребенок, воспользовалась средствами материнского капитала для частичного погашения ипотеки. Недавно молодые супруги накопили денег, чтобы полностью рассчитаться с банком. По закону после погашения кредита с использованием маткапитала родители обязаны в течение полугода выделить доли детей в новом жилье. Как оказалось, чтобы оформить квартиру в собственность, сейчас в Управлении Росреестра по РТ требуют предоставить соглашение об определении размера доли, которое необходимо заверить у нотариуса, а кроме того — заключить еще и брачный контракт.
— В Росреестре мне показали какой-то документ и предупредили, что без предоставления этих бумаг могут приостановить оформление квартиры в собственность до полугода. Но суммы за эти услуги нотариуса получаются немаленькие. Между тем в прошлом году вышел закон, упрощающий порядок регистрации недвижимости, и в интернете полно советов о том, как избежать нотариального заверения сделки, — недоумевает Фарид.
Как выяснило «Реальное время», в Казани услуги нотариуса в заверении соглашения о выделении долей стоят от 5 080 рублей, а составление брачного договора — от 6 000 рублей (в одной из контор назвали сумму в 11 100 рублей). Если учесть, что еще необходимо заплатить госпошлину за регистрацию права собственности на объект (2 тыс. рублей за одного владельца или по 1 тыс. — с каждого), то для семьи, только что выплатившей последний рубль за кредит, выходит весьма ощутимое финансовое бремя. К тому же получение этих документов многим кажется излишним.
«Несоблюдение формы сделки делает ее ничтожной»
«Реальное время» сделало запрос в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и получило ответ. В ведомстве сообщили: «В соответствии с пунктом 1 статьи 33 Семейного кодекса Российской Федерации (далее — СК РФ) законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное.
Общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их соглашению. Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено (пункт 2 статьи 38 СК РФ).
Между супругами может быть составлен брачный договор, который также подлежит нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 41 СК РФ). Брачным договором супруги вправе изменить установленный законом режим совместной собственности, установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов (пункт 1 статьи 42 СК РФ)», — обосновали в ведомстве необходимость заключения брачного договора.
А по поводу нотариального удостоверения соглашения о выделении долей ответили следующее: «Исходя из пункта 2 статьи 34 СК РФ, денежные выплаты, имеющие специальное целевое назначение, к которым относятся и средства материнского капитала, не являются совместно нажитым имуществом супругов.
Как предусмотрено пунктом 4 статьи 10 Федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) с определением размера долей по соглашению (далее — Федеральный закон № 256-ФЗ).
Исходя из изложенного, если объект недвижимости приобретен за счет общих доходов супругов и частично с использованием средств материнского (семейного) капитала, такой объект не поступает в общую совместную собственность супругов, а находится в общей долевой собственности родителей (каждого из супругов) и детей и подлежит нотариальному удостоверению».
Свою позицию ведомство подкрепляет судебной практикой, в частности, определениями Верховного суда Российской Федерации от 11.06.2019 № 18-КГ19-57, от 25.09.2018 № 46-КГ18-35 и от 26.01.2016 № 18-КГ15-224, и подчеркивает, что «несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность».
Можно, но сложно
В то же время в письме Росреестра отмечается, что 31 июля 2019 года в закон были внесены поправки. «Согласно нововведению, не требуется нотариальное удостоверение сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке. Не требуется также нотариально удостоверять договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемые с кредитными организациями. При этом, по общему правилу, сделки по отчуждению или договоры об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению», — говорится в сообщении, поступившем в редакцию.
На просторах интернета развернулись жаркие дискуссии между юристами, можно ли провести выделение долей несовершеннолетним детям без нотариуса, в простой письменной форме. Мнения разделились. Например, основатель и генеральный директор юридической компании «Капитал консалтинг» Илья Сазонов (Тюмень) комментирует: «Ранее все сделки с долями оформлялись только через нотариуса. В настоящее время в силу вступил закон, согласно которому сделки с долями могут обойтись без участия нотариуса при условии согласия всех собственников на сделку с долями. Бывают случаи, когда Росреестр неохотно принимает документы в простой письменной форме, требуя нотариального удостоверения. Тогда можно получить письменный отказ Росреестра и попробовать обжаловать его».
Анастасия Гизатова
директор АН «Счастливый дом»Это обычная практика, с которой мы часто сталкиваемся. Регистрационная палата не пропускает такие сделки, а с ними никто не будет связываться. Если выделяются доли детям, то они требуют нотариального заверения. Хотя есть моменты, как можно это обойти. Но это нужно обращаться к юристам. Заключения брачного договора можно избежать, оформив с супругом совместную собственность на квартиру. А вот размер доли в совместной собственности оформляется через нотариуса.
Джаудат Латыпов
управляющий партнер Казанского юридического центраЯ лично столкнулся с такой ситуацией, когда оформлял квартиру в собственность. Это было несколько лет назад, еще до упрощения порядка регистрации сделок с маткапиталом. Причем у нас был еще более сложный случай, так как доли детей выделялись только из моей части собственности. Мы проговорили все детали в Росреестре, но, несмотря на это, сделка все равно была приостановлена. МФЦ вообще за это не берутся, отправляют в Регпалату на Кулагина. Но в итоге нам удалось обойтись без нотариусов.
В вопросе распределения долей между членами семьи-получателя материального капитала я не нахожу места для оправдания нотариального вмешательства ни с правовой, ни с социальной точки зрения. Формально, соглашение о распределении долей не является сделкой с долевым имуществом. Дело в том, что права на доли возникают в силу закона (автоматически), если жилье приобретается (или гасится кредит на его приобретение) с помощью средств адресной поддержки семьи. Соглашение носит лишь оформительный характер и, по моему мнению, не подлежит нотариальному заверению. По крайней мере, закон о материнском капитале такого требования не содержит. Не выполняется и цель института нотариального заверения: кого и от чего оно защитит, если родители пришли добровольно исполнить обязанность по оформлению долей на всех членов семьи? С точки зрения целей законодательного регулирования требование о заверении не выглядит справедливым ведь материнский капитал — адресная мера поддержки семьи, а не нотариусов. Что же касается брачного договора, то он регулирует вопросы совместной собственности к которой средства материнского капитала не относятся.
Элеонора Рылова