Татарстанский бизнесмен хочет через суд «перераспределить» плату за обслуживание коммерческого комплекса
«Платим за тепло в гаражах, к которым не имеем отношения»
В «Реальное время» обратился гендиректор компании ФБК «Поволжье» Сергей Никифоров, у которого в собственности офисное помещение в бизнес-центре на проспекте Ямашева, 10. Это пятиэтажное здание АО «Татагропромпроект» рядом с 64-й школой, через дорогу от бассейна «Оргсинтез».
Предприниматель рассказал, что его компании, как собственнику 484,1 кв. м в здании общей площадью почти 6,6 тысячи кв. м, «Татагропромпроект» поставляет по договору теплоснабжения тепловую энергию от газовой котельной, которая принадлежит обеим фирмам в тех же пропорциях, что и их владения в офисном центре.
Никифоров подчеркнул: все счета за отопление его компания оплатила, неоплаченными остались ежемесячные счета на сумму порядка 46 тысяч рублей каждый за обслуживание здания в течение года, и не оплачены они именно потому, что имеются разногласия по порядку расчетов.
ООО «Компания ФБК Поволжье» обратилось в Арбитражный суд РТ с двумя исковыми заявлениями. В одном просит обязать АО «Татагропромпроект» возобновить подачу тепла в принадлежащее ей помещение в бизнес-центре на Ямашева «в целях предотвращения порчи, ухудшения состояния имущества истца» и в качестве обеспечительной меры возложить на ответчика обязанность возобновить подачу тепла в принадлежащее ему помещение. Во втором истец просит суд внести в договор теплоснабжения с АО «Татагропромпроект» дополнение следующего содержания: «Общая отапливаемая площадь определяется комиссионно с участием всех совладельцев газового котла, с помощью которого осуществляется отопление площадей».
«Мы предпочитаем, чтобы спор разрешил суд»
По словам руководителя компании — собственника большей части здания, также не решен другой вопрос — об обслуживании бизнес-центра в соответствии с действующими нормами и требованиями, в том числе — муниципальными.
— С января прошлого года с ними не заключен договор на обслуживание здания, — говорит он. — Необходимо содержать в порядке все инженерные сети — не только отопления, но и водоснабжения, электросети, содержать в чистоте и чистить от снега парковочные места, убирать сосульки с кровли в зимний период, оплачивать охрану здания. И собственники должны нести свою часть расходов.
По законам России и по законам термодинамики
— Согласно действующим в России Правилам организации теплоснабжения, ограничение и прекращение подачи тепловой энергии потребителям за задолженность является правомерным, а вопрос взаиморасчетов должен решаться в судебном порядке, — прокомментировали ситуацию «Реальному времени» в одной из татарстанских энергетических компаний.
Специалисты организации указали, что эта мера будет законной в случаях, предусмотренных п. 76 Правил — неисполнения или ненадлежащего исполнения потребителем обязательств по оплате тепловой энергии или теплоносителя, в том числе обязательств по их предварительной оплате, если такое условие предусмотрено договором, а также нарушения условий договора о количестве, качестве и значениях термодинамических параметров возвращаемого теплоносителя или нарушения режима потребления тепловой энергии, существенно влияющих на теплоснабжение других потребителей в данной системе теплоснабжения, а также в случае несоблюдения установленных техническими регламентами обязательных требований безопасной эксплуатации теплопотребляющих установок.
Уточнили, что вопрос взаиморасчетов должен решаться в судебном порядке, но в любом случае при перекрытии вентиля на отопительной трубе можно обратиться в прокуратуру, которая оценит законность действий поставщика тепловой энергии.
Казанский инженер-проектировщик Евгения Макарова добавила, что в ситуации, когда речь идет об отключении отопления лишь в небольшой части помещений такого здания, как бизнес-центр на Ямашева, то в силу второго закона термодинамики, согласно которому самопроизвольная передача тепла всегда происходит от более горячего тела к менее горячему, даже при отключении отопления воздух в них будет нагреваться от стен, отделяющих их от отапливаемых помещений. То есть фактически даже после отключения тепла его поставщик будет «косвенно» обеспечивать отопление этих помещений за свой счет, правда, далеко не в полную силу.
«Право на отключение тепла не зависит от размера доли в собственности»
В настоящее время татарстанский арбитраж оставил без движения исковое заявление компании «ФБК Поволжье» об обязании «Татагропромпроекта» возобновить подачу тепла в принадлежащее ему помещение. Суд отвел истцу срок до 21 ноября для того, чтобы тот представил доказательства направления ответчику досудебной претензии по этому поводу. Суд также разъяснил, что, если обстоятельства, послужившие основанием для оставления искового заявления без движения, не будут устранены в установленный срок, исковое заявление и прилагаемые к нему документы будут возвращены.
Без движения оставлено и исковое заявление об обязании «Татагропромпроекта» внести в договор теплоснабжения дополнение о том, что «общая отапливаемая площадь определяется комиссионно с участием всех совладельцев газового котла».
Казанский юрист Раят Зайнуллин говорит, что споры между сособственниками помещений о несении расходов на содержание общего имущества возникают достаточно часто.
Зайнуллин напомнил, что право на ограничение или приостановление предоставления коммунальных услуг, включая теплоснабжение, принадлежит ресурсоснабжающей организации или лицу, ответственному за содержание внутридомовых инженерных сетей.
Юрист также указал, что собственник нежилого помещения обязан нести расходы по содержанию общего имущества здания, включая оплату коммунальных услуг, пропорционально своей доле, но право на отключение тепла не зависит от размера доли в собственности, а определяется наличием или отсутствием задолженности и соблюдением процедур, установленных законодательством.
Он отметил, что в рамках разбирательства суд по требованию одной из сторон может определить зоны ответственности сособственников, объемы прав на общее имущество и размеры плат за коммунальные услуги, подлежащие оплате в соответствии с размерами принадлежащих им долей и других обстоятельств. Но это, в свою очередь, в большинстве случаев требует привлечения экспертов для проведения технического обследования и расчетов.
— Вместе с иском о защите нарушенных прав часто заявляются ходатайства о принятии обеспечительных мер, и защищающейся стороне важно заявить такое ходатайство до отключения электро-, водо-, теплоснабжения, — говорит Раят Зайнуллин. — В юридической практике существует понятие о сохранении существующего положения (status quo), но не его изменения. То есть если на момент обращения в суд оппонент уже успел отключить соответствующие системы, то суд вполне может отказать в удовлетворении ходатайства, сославшись, что оно направлено не на сохранение существующего положения, а на его изменение.
Инна Серова