Ильяс Гимадов: «Бизнес не верит, что завтра все будет хорошо, поэтому не идет на риски» - «Инфраструктура»

Казанский девелопер — о тенденциях на рынке ИЖС, настроении предпринимателей и перспективах на будущее

«Полтора года идет торможение в продажах»

— Ильяс Фаизович, сегодня многие бизнесмены переживают нелегкие времена. Как чувствуют себя застройщики?

— Прошлый год стал особенным для многих. Практически все сферы бизнеса в определенной просадке и ИЖС не исключение. Ситуация сейчас такая, что готовые дома не продаются, есть такие, которые ждут своего покупателя уже больше года. Все понимают, что в первую очередь это связано с тем, что деньги стали дорогими и многие льготные банковские программы прекратили действовать.

Например, та же сельхозипотека, которую как раз и оформляли для того, чтобы купить частный дом. Если раньше ее мог взять любой гражданин РФ старше 21 года, то с 2025 года требования к заемщикам изменились, правильнее сказать, ужесточились. К тому же любая ипотека стала дороже, а раньше часто бывало, что люди покупали дома просто из-за того, что у них были деньги и деньги были дешевые.

Сейчас все стало намного сложнее, образовался замкнутый круг: например, клиент пытается продать свою квартиру, чтобы купить у нас дом, но он не может этого сделать, потому что нет доступной ипотеки для людей, которые могли бы купить эту квартиру. Классическая ипотека сегодня очень дорогая и поэтому последние полтора года идет ощутимое торможение в продажах. Плюс к этому, я вижу, что люди просто не чувствуют уверенности в завтрашнем дне. В первую очередь бизнес не верит в то, что завтра все будет хорошо, поэтому не идет на риски, не расширяется. Предприниматели не берут в долг, потому что завтра могут попросту остаться без работы.

— Но при этом доля ИЖС в общем объеме ввода жилья самая большая, с чем это связано?

— Да, я видел эти цифры, но надо понимать, что официальная статистика складывается из данных Росреестра, то есть речь идет о зарегистрированных в 2025 году домах, а это не одно и то же. Эти данные не результат 2025 года, а результат 2023 и 2024 годов. Бывает, что люди построили дом, но зарегистрировали его только через год. Или вообще построили 10 лет назад, но не поставили на учет. Государство сейчас мотивируют граждан регистрировать эти дома по закону о дачной амнистии. Так вот даже эти данные попадают в статистику о вводе жилья, и за счет них получается, что ИЖС больше, чем МКД. Я считаю, что эти данные не совсем корректные.

После общения с другими застройщиками могу сказать, что многие ушли с рынка ИЖС, они больше не строят дома, переходят на другой бизнес, например, начинают заниматься ремонтом или полностью уходят в другую нишу. Поэтому велика вероятность, что в 2026—2027 годах почувствуется спад даже по официальным статистическим данным.

— Поменялся ли формат ведения вашего бизнеса?

— Мы запустили третий коттеджный поселок и переориентировались на девелопмент. Купили земельный участок, размежевали его, создали инфраструктуру, построили дороги и теперь продаем земельные участки. То есть предлагается такая стратегия — покупатель пока не может себе позволить сразу построить собственный дом или купить его, так как нет выгодных банковских продуктов, но он уже сегодня может стать ближе к своей мечте, приобретая участок. Мы считаем, что наша новая стратегия дала определенный результат, темпы продаж хорошие. Сегодня большинство покупателей, практически 50%, предпочитают рассрочку на 4 месяца, около 30% берут на 6 или 12 месяцев, оставшиеся клиенты покупают участок сразу.

«Исламский банкинг основан на справедливости»

— Вы не работаете с классической ипотекой. Это обусловлено тем, что вы выбираете исламское ведение бизнеса?

— Безусловно, это обуславливается моим вероисповеданием, но исламского ведения бизнеса как такового не существует. Есть справедливое ведение бизнеса, когда ты работаешь честно, без обмана и плюс без процентов, без банков в классическом понимании. В исламе запрещены проценты и кредиты, однако нельзя сказать, что мы не сотрудничаем с финансовыми организациями. Мы работаем и с «Ак Барс Банком», и со Сбербанком, но только в рамках исламской ипотеки. Готовые дома люди могут покупать через эти банки. Исламский банкинг отличается от обычного.

— Многие слышали об исламских финансах, но не до конца понимают, как это работает.

— Главное, что в основе лежит опять-таки справедливость. Давайте сравним обычную ипотеку и исламскую ипотеку. Обычный банк подписывает договор с клиентом и под проценты дает деньги, банк практически не несет риски, в случае чего есть страховка, а если человек не может оплатить кредит, то эти проценты будут все равно капать, увеличиваться, и человек в итоге может остаться еще и должен.

А теперь посмотрим, как работает исламский банкинг, на примере покупки дома. Финансовый институт сначала на свои деньги по заказу клиента покупает дом. Все, с продавцом вопрос решен. Покупателем у застройщика является банк. Дальше банк продает дом клиенту, но уже за другую сумму и это понятно, ведь деньги не могут быть бесплатными, банк тоже должен зарабатывать. Но надо четко понимать, что это не проценты. Банк делает накрутку один раз, то есть дом, например, он купил за 10 млн руб., а продал клиенту за 12 млн, больше эта сумма не меняется.

Представим себе ситуацию, когда человек не может оплачивать классическую ипотеку. Что происходит? Банк забирает все. Сначала начисляются штрафы, потом подключаются коллекторы, то есть человек остается без ничего, да еще с долгами.

Что в этом случае делает исламский банкинг? Сначала предпринимается попытка пересмотреть договор, поменять график, при этом никакие штрафы не налагаются. Если и это не помогает, и человек точно решает, что не может платить дальше, его дом продается, банк забирает себе деньги, которые покупатель остался ему должен, а та сумма, которую клиент уже успел выплатить банку, возвращается ему.

Как раз в этом и заключается большая разница. Исламский банкинг — это в первую очередь справедливые отношения. К слову, такую ипотеку может взять абсолютно любой человек. Никто не будет спрашивать: мусульманин ты или нет. Это просто финансовый инструмент. То же самое, что в халяль кафе может зайти и пообедать любой желающий.

— Насколько популярны сейчас исламские финансы и увеличилось ли число клиентов, которые покупают у вас дома с их помощью?

— Такие покупатели есть, но их еще совсем немного. Пока все идет медленно, но надо понимать, что мы только в самом начале пути. Пять лет назад, например, таких инструментов не было вовсе. Теперь нужна разъяснительная работа.

«Есть все, кроме спроса»

— Продолжаете ли вы строить дома и какие изменения произошли в этой сфере?

— Мы практически полностью отказались от подрядов и не строим под заказ клиентов. Сейчас мы переориентировались на коттеджные поселки и земельные участки, но вначале создаем концепцию и строим дома исключительно на свои средства на первых двух улицах, чтобы у поселка появился образ. Что касается строительства, то проблемы, которые возникали 2-3 года назад, когда не было материалов и рабочей силы, сейчас не актуальны. Сегодня есть все: и материалы, и люди. Нет одного и самого главного — спроса.

— Что, по вашему мнению, будет происходить с рынком ИЖС в ближайшее время?

— Эти изменения уже сейчас ощущаются. Как я уже говорил, многие застройщики уходят с рынка. Отдельные компании из-за дорогих кредитов и снижения спроса «поймали» кассовый разрыв, то есть брали обязательства, но не могли их выполнить. Из-за кассового разрыва люди остались без домов, а компании обанкротились. Объясню, как это происходит на практике: вы заказали у застройщика дом за 5 млн руб., но из-за инфляции он его смог построить за 5,5 млн, то есть у него случился кассовый разрыв в 500 тыс. Или, например, застройщик строит дом за 5 млн, а до этого на других объектах, также из-за повышения цены на материалы, у него уже случился кассовый разрыв, и он достраивает их за счет ваших денег, рассчитывая, что на деньги клиентов, которые закажут дом после, достроит ваш и так далее по нарастающей. Но когда рынок встал, пирамида рухнула, и в проигрыше остались и заказчики, и застройщики.

Есть и другая сторона проблемы. Раньше любой прораб мог открыть свою компанию, ему выдавали дешевые кредиты без особой проверки на надежность или без первоначального взноса. Отсюда, думаю, и возникла необходимость применять эскроу-счета в ИЖС.

Сейчас идет взросление этого рынка. Конечно, обидно и жалко, что осталось очень много пострадавших, но на рынке остаются самые сильные, те, у кого был капитал, кто вел свои дела грамотно. Думаю, эта тенденция сохранится и в 2026 году — неустойчивые компании будут закрываться.

«Тенденция к сохранению того, что есть»

— Вы состоите в бизнес-сообществе «Меценаты». Чем оно занимается, какие настроения царят среди предпринимателей?

— Да, мы продолжаем встречаться, у нас общие проекты, каждую пятницу проходят бизнес-завтраки, куда мы приглашаем разных спикеров. Что касается настроений, то у всех наблюдается спад. Все чувствуют эту нестабильность, неуверенность. Скоро наступает священный месяц Рамазан, каждый день будут проходить ифтары, которые чаще всего организуются на пожертвования предпринимателей. Но недавно мы встречались с хазратом и в разговоре он сообщил, что в прошлом году каждый день был расписан уже до наступления Уразы, а в этом году остаются незаполненные даты. Это тоже неутешительный показатель. Это значит, что бизнесмены опасаются тратить деньги, у многих нет продаж, а соответственно и прибыли.

— Вы ведете много благотворительных проектов — здесь ощущается то же самое?

— Да, раньше предприниматели очень активно участвовали в благотворительности, жертвовали миллионы и сотни тысяч рублей. Сейчас же чувствуется, что у многих есть определенные трудности, люди откладывают деньги в первую очередь на свою семью, на свой личный бизнес, чтобы остаться на плаву, и только потом на благотворительные проекты.

Несмотря на это, благотворительная деятельность продолжается. Например, проект «Чишма» — строительство родников в разных районах, недавно мы залили фундамент в поселке Айша Зеленодольского района. Кроме того, в Зеленодольске идет строительство школы, точнее полилингвального центра, сейчас завершаются монолитные работы на втором этаже, через месяц-полтора полностью будет готов каркас. Пусть небыстрыми темпами, но строительство идет, и это главное.

Продолжает развиваться проект «Приют человека», сейчас открыто уже 36 пунктов кормления в Татарстане и в других регионах России, всего охватывается шесть регионов. В 2025 году этот проект очень активно продвигался в Ульяновской области, здесь мы открыли сразу три пункта. Также открыли пункт раздачи одежды и обуви в Ульяновске и еще один в Казани вдобавок к пункту, который уже работал около Центрального рынка. В планах открыть еще два пункта кормления, они тоже будут находиться в Казани. Кроме того, будут открыты и другие пункты кормления в других регионах, бизнесмены активно подключаются к этой деятельности.

— Какие планы строите на будущее?

— Будущее в руках Всевышнего. Все уже предопределено, мы идем последовательно настолько, насколько Всевышний открывает нам горизонты. Пока мы не планируем внедрять в жизнь грандиозные проекты. Как и все ждем, когда закончится СВО, и жизнь заиграет другими красками. Надеемся на светлое будущее и продолжаем вести начатую работу. Думаю, что это можно отнести еще к одной тенденции — бизнес пытается сохранить то, что есть, немного настороженно смотрит вперед и особенно не рискует.