«Промо-акция»: почему можно брать квартиру в бывшей промзоне - «Дайджест»

В любом крупном городе есть промышленные площадки. Некоторые из них продолжают функционировать, другие же, давно не используемые по назначению, отдаются под строительство современных ЖК. Опасно ли жить на территории бывшей промзоны, какими приятными опциями можно воспользоваться и с какими неудобствами столкнуться на месте, читайте в материале.

Редевелопмент промзон – один из самых актуальных трендов не только в России, но и во всем мире. Он связан в первую очередь со значительной нехваткой участков под застройку в крупных городах. При этом в каждом городе есть так называемые «ржавые пятна» – бывшие промышленные территории, которые никакой полезной функции уже не несут.

«Для девелоперов освоение таких территорий – возможность получить участок под застройку в удачной локации, для города – «оздоровиться». Потребитель получается двойным бенефициаром – за счет увеличения предложения у него больше выбор, а его город становится более комфортным для жизни», – рассказывает заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов.

Преимущества и недостатки для будущих покупателей

Главное преимущество при покупке квартиры в бывшей промзоне – возможность приобрести жилую недвижимость в удачном месте. Часто такие территории обладают хорошей транспортной доступностью.

«Раньше крупные предприятия оснащали удобной логистикой вплоть до собственных ж/д станций. Также жилье в бывших промзонах может иметь привлекательную при прочих равных цену из-за сравнительно небольшой или по крайней мере приемлемой себестоимости», – комментирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова.

Кроме того, как рассказывает председатель правления СРО АСО ПОСО Александра Белоус, промышленные объекты в советское время нередко располагали в довольно живописных местах:

«Например, недалеко от воды. Это было нужно для самого производства и защиты от пожаров».

При этом, говоря о реновации промзон, стоит разделять 2 типа проектов – КОТ (комплексное освоение территорий) и точечную застройку. В первом случае будущий житель такого ЖК получает полную инфраструктуру в рамках нового квартала, когда застройщик возводит буквально все: от благоустроенного двора и спортивных площадок до детских садов, школ, помещений для магазинов. Однако в этом кроется и свой минус.

«Такие масштабные проекты реализуются достаточно долго, до 10−15 лет. Покупатель по сути будет жить на стройке, но в результате получит классное новое пространство, выполненное в единой концепции», – отмечает коммерческий директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

При точечной застройке на месте отдельных предприятий появляются небольшие или средние ЖК на 500−800 квартир. При покупке жилья нужно смотреть на стадию строительства: есть как уже практически освоенные территории, так и те, где работы только начинаются.

«Существует риск, что владельцам квартир в такой новостройке придется какое-то время соседствовать с устаревшими промышленными или складскими сооружениями, бывшими научно-исследовательскими институтами. Но, как правило, бывшие промплощадки размещаются в районах с развитой инфраструктурой, что неизменный плюс», – заключает Иван Татаринов.

В чем выигрывает город?

Редевелопмент промзон положительно сказывается на облике города, а также на городском бюджете: затраты на работы по реконструкции территории и строительство объектов практически всегда берут на себя девелоперы. Кроме того, возникают новые квадратные метры жилья, за счет строительства дорог разгружается транспортная ситуация района, а также появляются новые рабочие места.

Преимущества и недостатки для девелоперов

У застройщиков, готовых подключиться к подобным проектам, появляется возможность приобрести ликвидные земли, которых в крупных городах не хватает. Как итог – можно хорошо заработать на сданном объекте.

«За счет масштабов строительства инвестиционная себестоимость квадратного метра в таких проектах получается ниже, а валовая прибыль – больше», – комментирует управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский.

Однако так получается не всегда. Генеральный директор ООО «Бонава Санкт-Петербург» Мария Черная отмечает, что зачастую цена на землю формируется, исходя не из потенциала застройки, а на основании финансовых запросов и внутренней ситуации на самом предприятии:

«При этом заплатить за участок нужно сразу, а получение разрешения на строительство может занимать до нескольких лет».

На физической карте города промзона – однородное серое пятно, а вот на кадастровой – пестрая «мозаика», состоящая из десятков мелких участков.

«У каждого из них может быть свой собственник или арендатор, вид разрешенного использования (ВРИ), самые разные технические обременения (является санитарной зоной ЛЭП, водоема, железной дороги и так далее). Девелоперу предстоит «собрать» из всего этого приличную территорию, договорившись с каждым собственником на его условиях. Но и после, скорее всего, придется менять ВРИ (вид разрешенного использования земельного участка – прим. ред.), что весьма недешево, если вообще возможно», – рассказывает Ирина Доброхотова.

Еще один важный нюанс – получение экологической экспертизы. Без нее изменение категории земли (с земель промышленности на земли населенных пунктов, предназначенные для застройки) невозможно. В случае потенциально опасных производств девелопер обязан провести рекультивацию почв на участке.

«Если жилье строится на месте машиностроительных или химических заводов, может потребоваться дополнительная обработка земель. Так, известен случай, когда при реализации одного из таких проектов застройщику пришлось провести экологическую очистку и рекультивацию зараженного грунта на глубине от 3 до 8 метров. В целом же, затраты на освоение промзоны примерно на 30% выше, чем при застройке с нуля», – комментирует Иван Татаринов.

Значительных расходов требуют подробное техническое обследование площадки, демонтажные работы и усиление существующих конструкций, которые, возможно, будут сохранены на территории ЖК. Так, дополнительные средства могут потребоваться при реставрации зданий, которые представляют историческую ценность, являются памятниками архитектуры, и сносить которые запрещено законом.

Покупать или не покупать квартиру в ЖК, возведенном на территории бывшей промзоны, каждый решает для себя сам. С точки зрения экологической обстановки сильно беспокоиться не стоит – в массе своей слухи о токсичных советских производствах в черте мегаполисов являются лишь городскими легендами. Тем не менее перед покупкой всегда полезно узнать, что было на этой территории: химический завод или складские помещения.