Два года с эскроу - «Дайджест»

Ровно два года назад, 1 июля 2019 года, в РФ заработала модель финансирования, в соответствии с которой застройщики жилья больше не могут привлекать деньги дольщиков напрямую. Они обязаны работать по эскроу-счетам, на которых аккумулируются средства граждан. Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их кредитуют банки.

Два года назад вокруг механизма было много споров, озвучивалось немало негативных прогнозов (некоторые частично сбылись), приводилось множество расчетов. Однако основное, что должна была решить схема – защитить граждан от потери средств, — она выполнила. За два года ни одна многоэтажка, строящаяся с проектным финансированием, не попала в разряд проблемных, сообщил гендиректор ДОМ.РФ Виталий Мутко. При этом почти 190 тыс. семей получили современное жилье в домах, построенных с применением проектного финансирования.

С чем приехали

Напомним, что основными аргументами скептиков два года назад были сомнения в способности банковской системы заместить средства дольщиков в нужном для строительной отрасли объеме, а также возможный рост цен, связанный с переходом на банковское финансирование.

Для начала про цены: да, они выросли. Причем, не на 10% за год, как прогнозировали эксперты, а значительно больше. Но здесь сложилась совокупность плохо прогнозируемых факторов. Ранее президент РФ Владимир Путин отмечал, что в среднем цены на жилье в России в 2020 году выросли на 12%, при этом в некоторых регионах рост достигает 30%.

В мае текущего года вице-премьер Марат Хуснуллин называл удорожание стройматериалов в числе основных причин роста цен на жилье, наряду с остановкой строек в период пандемии, нарушением поставок стройматериалов, ростом инфляции, нехваткой трудовых ресурсов и запуском льготной ипотеки. Переход на новую модель финансирования в списке причин даже не фигурировал. Более того, в период жесткого локдауна весной 2020 года, когда покупательский спрос был ограничен невозможностью совершения сделок, именно проектное финансирование позволило застройщикам продолжать реализацию проектов на площадках.

Что касается замещения средств, то эти опасения оказались напрасными. По данным ДОМ.РФ, на счетах эскроу во всех банках уже почти 2 трлн рублей. В частности, для розничных клиентов в ВТБ сегодня открыто 75 тыс. действующих счетов эскроу, на которых аккумулировано 451 млрд рублей. С начала года их число в банке выросло на 74%, а объем — на 70%. Средний срок депонирования по ним составляет 2 года, при этом за период работы инструмента в ВТБ недвижимость с помощью эскроу-счетов банка приобрели 81 тыс. депонентов.

Благодаря такому наполнению счетов, банки могут позволить себе держать низкие ставки для застройщиков.

"Застройщики пользуются в среднем по отрасли очень комфортными ставками – это ставки на уровне 3-4% по проектному финансированию. На эскроу счетах уже более 2 трлн рублей, и объем выборки проектного финансирования сопоставим с этой цифрой", — рассказал заместитель генерального директора АО "ДОМ.РФ" Артём Федорко, выступая на Международном финансовом конгрессе Банка России.

В компании добавили, что по состоянию на 1 мая текущего года банковское финансирование обеспечивало 32% проектов строительства жилья. По прогнозам компании, к началу 2022 года эта доля составит 57%, а к началу 2023 года – около 80%.

"Сейчас по схеме работают уже 70% застройщиков в 76 регионах", — написал Мутко в своем инстаграме.

По прогнозам, к концу 2022 года отрасль почти полностью перейдет на новую модель финансирования. К концу этого года менее 15% проектов будут строиться по старым правилам, а к концу 2022 года – менее 5%. Оставшиеся 5% придутся на отдельные проекты, достраиваемые по старым правилам, либо реализуемые за счет собственных средств девелоперов.

Еще одно опасение, которое высказывали скептики, касалось сложностей с финансированием у региональных застройщиков. Конечно, без проблем не обошлось. По статистике ЦБ РФ, на начало мая из общего объема кредитов, выданных банками застройщикам (3,572 трлн рублей), 43% приходилось на Москву, еще 12% — на Московскую область, 7,5% — на Санкт-Петербург. Оставшиеся 37,5% поделили между собой 68 регионов.

В 12 регионах проектное финансирование не выдается. Среди регионов с объемом многоквартирного строительства более 1 млн кв. м лидером по переходу на счета эскроу является Челябинская область (98% в региональном портфеле строительства, 1 081 тыс. кв.м). В первую тройку также вошли Нижегородская область (93%, 1 028 тыс. кв.м) и Удмуртская Республика (93%, 1 062 тыс. кв.м). В целом, с ноября 2020 года рынок покинули 20% строительных компаний, их число сократилось с 2,8 тыс. до 2,2 тыс.

По мнению руководителя Экспертной рабочей группы Минстроя по рассмотрению проблемных вопросов в области проектного финансирования строительной отрасли Эдуарда Самигуллина, для 100% перехода отрасли на работу по системе проектного финансирования, необходимо установить четкий регламент сроков выдачи проектных кредитов и разработать механизм контроля соблюдения этих сроков банками.

Ложка дегтя

Можно сказать, что к работе схемы у отрасли осталось только два нерешенных вопроса: это поэтапное раскрытие эксроу счетов для застройщиков и возможность рефинансирования в других банках. По этим поводам копья продолжают ломаться. Так, президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков весной текущего года заявил, что время для разработки механизма поэтапного раскрытия эскроу-счетов для пополнения оборотных средств строительных компаний пришло. Он пояснил, что когда весь пул проектов строительной компании реализуется с привлечением средств на эскроу-счета, то количество замороженных оборотных средств очень велико.

"Обладать такими собственными средствами на весь срок строительства — то есть минимум 15% от оборота, а то и больше, — достаточно малое количество даже крупных строительных компаний может себе позволить", — подчеркнул Глушков.

Ранее подобным предложением выступали и в Торгово-промышленной палате РФ (ТПП).

Банковское сообщество тоже единодушно в этом вопросе. Но единодушно против. В ЦБ РФ отмечали, что введение поэтапного раскрытия счетов эскроу для застройщиков пока преждевременно, но может быть предусмотрено в будущем. Председатель правления Сбербанка Анатолий Попов на Международном финансовом конгрессе-2021 сообщил, что пока поэтапное раскрытие несет больше минусов, чем плюсов.

"Плюс, по сути, только один: застройщики смогут получить часть средств покупателей ещё до ввода объекта в эксплуатацию. А главный минус заключается в том, что при поэтапном раскрытии счетов эскроу затраты на обслуживание обязательств девелоперов (кредитных и гарантийных) прибавят 0,5–1% к бюджету проекта", — сказал Попов.

Он уточнил, что раскрытие эскроу может быть привязано к этапам реализации проекта (а их априори не может быть много — три-четыре максимум), и средства с эскроу будут уходить в основном на обслуживание кредита при раскрытии каждого пула, существенно не снижая долг — в результате это практически не даст экономии. Для банков возникают ограничения в части работы с обеспечением: при поэтапном раскрытии счетов эскроу на инвестиционной фазе проекта средства дольщиков направляются на финансирование строительства проекта, в связи с чем возникает обременение земельного участка со стороны участников долевого строительства. Наконец, в результате участники долевого строительства окажутся в неравном положении. Риск потери денег у дольщиков, заключивших договоры долевого участия на ранних стадиях проекта, будет значительно выше, чем у дольщиков, приобретающих жильё на поздних стадиях, пояснил Попов.

Говоря о втором камне преткновения – рефинансировании, он отметил, что автоматический перевод счетов эскроу в другой банк при рефинансировании однозначно положителен для застройщиков – они будут иметь возможность получить более выгодные условия кредитования, поскольку банки начнут конкурировать не только по новым, но и по действующим проектам. А вот у банков появятся операционные издержки.

"При создании таких условии и снятии барьеров для перевода как проектного финансирования, так и счетов эскроу из банка в банк, банки начнут тратить ресурсы на рассмотрение заявок на рефинансирование кредитов по действующим проектам и переводу счетов эскроу, которые могли бы аллоцировать на новые проекты", — считает Попов.

По его мнению, такой поход также ущемляет права дольщиков, если перевод будет производиться без их согласия. Возможно и повышение процентных ставок по ипотеке.

"Застройщики не смогут предоставлять покупателям жилья комплексное предложение для стимулирования спроса, обеспечивающее предельно низкую ставку по ипотеке", — напомнил Попов.

В сухом остатке

Как резюмировали в ДОМ.РФ, переход на проектное финансирование – самая успешная реформа отрасли за последнее десятилетие, от которой выиграли все заинтересованные стороны. Граждане получили уверенность в сохранности средств, инвестируемых на стадии строительства. Застройщики получили надежный канал финансирования, не зависящий от текущих темпов продаж.

Появился новый сегмент банковского кредитования – проектное финансирование, которое на сегодняшний день является одним из самых быстрорастущих секторов банковской деятельности. За два года объем кредитных линий, открытых застройщикам, вырос в 30 раз и превысил 3,5 трлн рублей.

По словам председателя комиссии по проектному финансированию общественного совета Минстроя России Рифата Гарипова, основными задачами проектного финансирования и счетов эскроу на сегодняшнем этапе становится повышение лояльности банков к таким "отстающим" ранее сегментам, как ИЖС и низкомаржинальные проекты в регионах.