Иван Гущин: для ОКН рентабельнее сделать либо ресторан, либо гостиницу - «Инфраструктура»

В Татарстане на проектирование и работы по объектам культурного наследия направили 3,2 млрд рублей

Вложения в памятники ОКН быстрее всего окупаются в сегменте гостеприимства

Позиция Татарстана по работе с объектами культурного наследия (ОКН) давно оформилась в четкую экономическую модель, но первые плоды начали приходить лишь в 2026 году. Республика была отмечена президентом Владимиром Путиным, разделив с Москвой первое место в национальном рейтинге состояния инвестиционного климата именно по блоку работы с историческими зданиями.

Ключевой инструмент этой модели — программа льготной продажи ОКН в неудовлетворительном состоянии, известная как «рубль за объект». На сегодняшний день на платформе ДОМ.РФ выставлено 65 объектов из Татарстана. Механика для инвестора проста: объект передается частному лицу за символический один рубль при жестком условии — восстановить его к определенному сроку.

— Наша задача сегодня — не просто передать объект кому-то за рубль, а найти добросовестного инвестора, который вложит ресурсы и сделает интересную культурную историю, — подчеркнул председатель Комитета РТ по охране ОКН Иван Гущин на сегодняшнем брифинге в Кабинете министров Татарстана.

По его словам, для финансового облегчения входа в такие проекты задействован механизм льготного кредитования от ДОМ.РФ. Базовая ставка для восстановления памятников составляет 9% годовых. Однако, если здание приспосабливается под гостиницу площадью свыше 600 квадратных метров категории «три звезды» и выше, базовая ставка снижается до 6%.

С точки зрения девелопмента вложения в памятники ОКН окупаются быстрее всего в сегменте гостеприимства. Комитет проанализировал пятилетнюю практику реализации подобных проектов.

— Наиболее рентабельная история сделать что-то в объекте культурного наследия — либо это ресторан, либо гостиничный бизнес, — поделился «секретом успеха» инвесторов Иван Гущин.

В пример он привел усадьбу князей Гагариных в Камско-Устьинском районе на берегу Волги. Инвестор уже ушел на проектирование будущего здания, где предварительно планируется разместить гостиницу. Аналогичный путь прошел знаменитый дом Маркова на пешеходной улице Баумана, 27. После долгого восстановления объекта, пережившего пожар, он был реализован в формате апартаментов с возможностью их последующей приватизации.

«Красные линии»

План на текущий год у Татарстана амбициозен. В республике планируют вывести на торги и передать в частные руки 41 объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии. С начала активной фазы программы в 2023 году инвесторы уже получили ключи от 20 таких зданий. География сделок охватывает как туристические магниты вроде Чистополя или Елабуги, так и малые муниципалитеты: Балтаси, Бугульму, Апастово.

При этом эпоха, когда объект культурного наследия можно было купить по дешевке, заколотить окна фанерой и оставить разрушаться в ожидании роста стоимости земли под ним, в Татарстане подходит к концу. В Комитете по охране ОКН заявили об изменении тактики с бесконечных предписаний на жесткое судебное понуждение, где изъятие собственности перестало быть лишь банальной страшилкой.

В качестве главного примера эффективности этой политики Гущин приводит многострадальный Александровский пассаж. Полтора года назад председатель комитета публично заявил о готовности инициировать процедуру изъятия здания у владельцев. Реакция последовала незамедлительно: правообладатели вышли из тени, оперативно подписали все охранные обязательства и уже приступили к реставрационным работам. Комитет выдал необходимые разрешения, и сегодня процесс легализован. Угроза безвозвратной потери актива сработала эффективнее любых штрафов.

Однако там, где пряник не действует, применяется кнут. В этом году ведомство обратилось в суд с иском об изъятии объекта в Кайбицком районе (село Турминское, «Барский дом Лебедева»). Правообладатель игнорировал памятник с 2013 года. Совместно с прокуратурой комитет довел дело до логического финала: 30 июня суд удовлетворил требования ведомства. Теперь здание будет оценено, документы — подготовлены для продажи с публичных торгов. Прежний владелец не получит компенсации: сумма восстановительных работ за годы простоя перекрывает рыночную стоимость аварийных руин.

Аналогичная ситуация разворачивается в центре Казани, близ Старо-Татарской слободы. Речь идет о здании фабрично-торгового товарищества «Братья Крестовниковы» на улице Габдуллы Тукая, 113а. Объект разделен между двумя собственниками: один активно вкладывает средства в гидроизоляцию и реставрацию своего крыла под будущий апарт-отель, второй — полностью игнорирует требования законодательства. Досудебное урегулирование исчерпано, сейчас комитет ведет судебный процесс о понуждении собственника исполнить обязательства по содержанию памятника.

Всего за первое полугодие 2026 года инспекторы провели 103 проверки совместно с органами прокуратуры, подготовили 89 заключений для принятия мер реагирования и открыли 72 судебных процесса. Выдано 26 предостережений о недопустимости нарушения обязательных требований.

Где же проходит та самая «красная линия», после которой инвестор теряет здание? По словам Ивана Гущина, это не столько конкретный срок тишины, сколько полное отсутствие реакции на выданные охранные обязательства. Если собственник купил объект, поставил замок и годами не предпринимает даже минимальных шагов по консервации, комитет переходит от административных штрафов к радикальным мерам. Хотя сам механизм изъятия юридически крайне сложен и длителен. Поэтому стратегия ведомства направлена на максимальное понуждение к активным действиям через суды. Государству выгоднее заставить владельца вложиться в памятник, чем получить на баланс еще одну бесхозную руину, которую придется консервировать за счет бюджета.

Сценарий «сжечь старое, чтобы построить бетонную свечку» больше не работает

— Если объект долгие годы не используется, значит, властям пока он не интересен. Давайте его реализуем тому, кто найдет ему экономику, — резюмировал глава комитета разговоры о безответственных инвесторах.

Между тем Гущин отмел все разговоры о специальном уничтожении объектов культурного наследия, так как в нынешние времена они несостоятельны. По его словам, земля под памятником остается обремененной, поэтому сценарий «сжечь старое, чтобы построить бетонную свечку» больше не работает. Выписка из реестра покажет статус охраны любому потенциальному застройщику еще на этапе межевания участка. Для девелоперов этот блок служит четким сигналом: покупка ветхого особняка «про запас» теперь сопряжена с риском принудительного изъятия без выплаты рыночной стоимости.

Здесь уместно привести блок с ответом Гущина по другому объекту в Казани. Глава Комитета по охране ОКН заявил, что инженеры посоветовали разобрать Мергасовский дом рядом с Черным озером. Ранее против такой идеи выступало татарстанское отделение Всероссийского общества охраны памятников истории и культуры (ВООПИиК), предрекая полную утрату «подлинного памятника архитектуры».

Впервые за полгода публичных обсуждений Гущин раскрыл детали закрытого инженерного обследования, которое снимает все вопросы о будущем Мергасовского дома.

— Сохранение каких-либо несущих конструкций без риска прогрессирующего обрушения всего здания исключено, — процитировал выводы инженеров председатель комитета.

Согласно отчету, техническое состояние объекта признано критическим по всем фронтам. Фундаменты находятся в аварийном состоянии, кирпичные стены, лестницы и кровля также получили статус «аварийных». Перекрытия признаны недопустимыми к эксплуатации, а отмостки вокруг здания отсутствуют вовсе. При внезапном обрушении стен в зону падения попадают дома №22/24 по улице Кави Наджми и №16 по улице Дзержинского, а также проезжие части обеих улиц.

В этих условиях рекомендация проектировщиков однозначна: полная разборка здания. Выборочный демонтаж отдельных участков невозможен, так как любая вибрация может спровоцировать немедленный коллапс всей конструкции.

Таким образом, для рынка недвижимости Казани кейс Мергасовского дома может превратиться в важный прецедент.

Гущин с мозаикой «дошел до Москвы»

Еще одна «горячая тема» спора между Комитетом по охране ОКН и ВООПИиК — мозаика. Гущину пришлось объясняться, почему в его ведомстве отказались включать семь зданий с советской мозаикой в реестр памятников.

— Обременение на мозаику поставить отдельно нельзя, — начал свои объяснения Гущин, отметив, что за решением стоит не пренебрежение историей, а попытка защитить бизнес от неминуемых судебных исков.

Напомним, с 2025 года комитет рассмотрел девять обращений в отношении 12 объектов. По каждому из них было проведено обследование, а также выдана экспертиза. В перечень выявленных памятников включили пять из них:

• памятник В.И. Ленину с мозаикой из смальты;
• три остановочных павильона на Матюшинском тракте;
• стенд со сграффито «Химия и индустрия» в сквере Туполева.

Оставшиеся семь мозаик расположены непосредственно на фасадах капитальных строений — например, на гостинице «Волга». Включать их в реестр ОКН ведомство сочло юридически опасным прецедентом.

Вместе с этим комитет «обратился в Москву». Позиция Татарстана была вынесена на Федеральный научно-методический совет при Министерстве культуры РФ. Совет подтвердил правильность подхода республиканского комитета. После этого было решено запустить в Татарстане специальный реестр произведений с последующим внесением данных в Правила землепользования и застройки.

Объем финансирования — 3,2 млрд рублей

Общий объем финансирования реставрации ОКН в республике на 2026 год составляет 3,2 млрд рублей. Из них 2,4 млрд выделены бюджетом Татарстана, 216 млн поступили из федерального центра (в рамках проекта «Историческая память»), а порядка 500 млн рублей составляют внебюджетные инвестиции.

В Татарстане сейчас ведется масштабная инженерная работа по нескольким важнейшим объектам, требующим ежегодных вливаний в сотни миллионов рублей. Прежде всего это объекты всемирного наследия ЮНЕСКО — Казанский Кремль и Болгарский историко-архитектурный комплекс.

Ансамбль Казанского Кремля включает более 40 объектов недвижимости. По словам Ивана Гущина, ежегодно комитет поддерживает объекты ЮНЕСКО в надлежащем состоянии, однако фронт работ остается значительным. В этом году основные средства направлены на укрепление грунтов и фундаментов четырех участков крепостной стены (прясел). Речь идет о стабилизации основания уникального памятника XVI века, где любые подвижки грунта угрожают целостности всей композиции. Финансирование по конкретным участкам прослеживается детально:

• Прясло между Спасской и Юго-Западной башнями (1556— 1562 гг.) — 116,4 млн рублей.
• Прясло между Пятигранной и Безымянной башнями (начало XVII в.) — продолжение реставрации, выделено 217,4 млн рублей.
• Прясло между Безымянной и Северо-Западной башнями (конец XVI — начало XVII в.) — 162,3 млн рублей.

Отдельный дорогостоящий проект — башня Сююмбике. На текущий год заложено чуть более 100 млн рублей. Эти средства пойдут на ремонт кирпичной кладки, восстановление оконных и дверных проемов, кованых элементов, кровли и парапетов. При этом вопрос исправления самого крена башни в текущем цикле не стоит. Мониторинг с помощью лазерного сканирования был приостановлен после замеров 2023 года, зафиксировавших отклонение около 2,08 метра. Сейчас объект находится на контроле музея-заповедника «Казанский Кремль». Как пояснил Гущин, работы направлены на консервацию и гидроизоляцию, так как современные жесткие противопожарные нормы делают невозможным простое возвращение функции обзорной площадки без полной переделки внутренних лестничных маршей и систем безопасности.

Параллельно реставрация охватывает знаковые гражданские и общественные здания Казани и республики. Среди таковых Гущин выделил окончание работ в здании бывшего Александровского детского приюта на Бутлерова, где начал работу филиал фонда «Защитники Отечества». Также он назвал мечеть в селе Айбаш Высокогорского района, открытие деревянной церкви 19 века в селе Верхний Багряж Заинского района и обновленный храм Николы Тульского в Казани, который вчера освятил Патриарх Московский и всея Руси Кирилл.