Рынок ипотеки: чем сменился успех 2018-го - «Инфраструктура»

Обзор ситуации на рынке жилищного кредитования в январе — марте 2019 года Фото: Максим Платонов Первый квартал 2019 года ознаменовался повышением совокупного объема жилищных кредитов при одновременном снижением их числа. Эксперты называют ряд причин таких изменений. В частности, это более высокие ипотечные ставки, рост цен на недвижимость в связи с переходом на проектное финансирование, снижение реальных доходов населения. Последнее подтверждается и существенным ростом «просрочки». Юг и Дальний Восток подсели на жилищные кредиты, а Поволжье не тянется к недвижимости За год объем рублевых жилищных кредитов в России вырос на 7,1%. По итогам l квартала 2019 года показатель составил 624,8 млрд рублей, в то время как за первые 3 месяца 2018 года россияне взяли таких кредитов лишь на 583,1 млрд рублей. Примечательно, что в большинстве федеральных округов этот показатель вырос (от 10,3% в Северо-Западном федеральном округе до 29,4% — в Дальневосточном), а вот в ПФО он уменьшился на 1%. Также снижение зафиксировано еще в двух федеральных округах: Уральском (на 0,3%) и Сибирском (на 4,3%). Впрочем, в разных регионах ПФО показатели заметно различаются. Так, например, объем больше всего вырос в Пензенской области — сразу на 13% (что почти в два раза выше среднероссийского значения). Также рост зафиксирован в Самарской (на 3,5%), Оренбургской областях (на 2,5%), Пермском крае (на 2,4%), Татарстане (на 2%) и Удмуртии (на 0,2%). А вот в остальных регионах показатель снизился: в Башкортостане, например, на 0,8%, в Чувашии — сразу на 11,2%. Также заметное снижение — в Марий Эл (на 9,2%), Кировской области (на 8,8%), Мордовии (на 7,6%) и Нижегородской области (на 5,1%). Рекорды роста объемов жилищного кредитования по стране: в Крыму и Севастополе — на 82% и 80% соответственно, а также в Чечне (на 54%), Ингушетии (44%) и Дагестане (32%). В первую десятку регионов по росту также входят Приморский край (25%), Чукотский автономный округ (23,4%), Калмыкия (около 21%), Воронежская область (19,5%) и Москва (19%). Наибольшее снижение — в Ненецком автономном округе (–28%). Объем жилищных кредитов, предоставленных физическим лицам-резидентам в рублях, I кв. 2019 г., млн руб. Регион I кв. 2019 01.04.2018 Изменение за год РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ 624.830 583.141 7,1% ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 207.464 184.167 12,6% Белгородская область 4.342 4.137 5,0% Брянская область 3.718 3.303 12,6% Владимирская область 4.761 4.184 13,8% Воронежская область 8.331 6.969 19,5% Ивановская область 2.648 2.539 4,3% Калужская область 4.961 4.941 0,4% Костромская область 2.061 1.897 8,6% Курская область 3.597 3.364 6,9% Липецкая область 3.645 3.175 14,8% Московская область 53.176 48.589 9,4% Орловская область 2.874 2.666 7,8% Рязанская область 4.583 4.722 -2,9% Смоленская область 3.274 3.172 3,2% Тамбовская область 3.353 3.034 10,5% Тверская область 5.211 4.793 8,7% Тульская область 5.540 5.467 1,3% Ярославская область 4.248 4.004 6,1% Москва 87.144 73.211 19,0% СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 83.910 76.089 10,3% Республика Карелия 2.588 2.577 0,4% Республика Коми 4.174 4.394 -5,0% Архангельская область 5.918 5.918 0,0% в том числе Ненецкий автономный округ 197 273 -27,8% Архангельская область без данных по Ненецкому автономному округу 5.721 5.645 1,3% Вологодская область 4.376 4.501 -2,8% Калининградская область 4.225 3.642 16,0% Ленинградская область 10.325 9.598 7,6% Мурманская область 3.290 2.933 12,2% Новгородская область 2.071 2.108 -1,8% Псковская область 1.894 1.687 12,3% Санкт-Петербург 45.050 38.731 16,3% ЮЖНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 44.505 39.512 12,6% Республика Адыгея (Адыгея) 722 742 -2,7% Республика Калмыкия 1.189 984 20,8% Республика Крым 1.623 893 81,7% Краснодарский край 16.657 14.938 11,5% Астраханская область 2.902 2.639 10,0% Волгоградская область 8.176 7.230 13,1% Ростовская область 12.713 11.795 7,8% Севастополь 523 291 79,7% СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 13.247 11.459 15,6% Республика Дагестан 2.241 1.695 32,2% Республика Ингушетия 82 57 43,9% Кабардино-Балкарская Республика 1.288 1.142 12,8% Карачаево-Черкесская Республика 663 608 9,0% Республика Северная Осетия — Алания 1.286 1.151 11,7% Чеченская Республика 490 318 54,1% Ставропольский край 7.196 6.488 10,9% ПРИВОЛЖСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 115.275 116.444 -1,0% Республика Башкортостан 18.355 18.506 -0,8% Республика Марий Эл 2.368 2.608 -9,2% Республика Мордовия 2.781 3.010 -7,6% Республика Татарстан (Татарстан) 19.245 18.875 2,0% Удмуртская Республика 6.095 6.085 0,2% Чувашская Республика — Чувашия 5.694 6.410 -11,2% Пермский край 10.337 10.090 2,4% Кировская область 4.754 5.213 -8,8% Нижегородская область 11.008 11.594 -5,1% Оренбургская область 7.527 7.341 2,5% Пензенская область 4.344 3.844 13,0% Самарская область 11.616 11.219 3,5% Саратовская область 6.884 7.203 -4,4% Ульяновская область 4.266 4.446 -4,0% УРАЛЬСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 61.545 61.750 -0,3% Курганская область 2.505 2.473 1,3% Свердловская область 19.159 19.636 -2,4% Тюменская область 27.254 27.765 -1,8% в том числе Ханты-Мансийский автономный округ — Югра 13.263 14.005 -5,3% в том числе Ямало-Ненецкий автономный округ 5.497 5.490 0,1% Тюменская область без данных по Ханты-Мансийскому автономному округу — Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу 8.494 8.270 2,7% Челябинская область 12.627 11.876 6,3% СИБИРСКИЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 63.703 66.540 -4,3% Республика Алтай 266 275 -3,3% Республика Тыва 827 882 -6,2% Республика Хакасия 1.498 1.545 -3,0% Алтайский край 6.988 6.933 0,8% Красноярский край 12.180 12.184 0,0% Иркутская область 7.967 8.511 -6,4% Кемеровская область 8.643 7.571 14,2% Новосибирская область 14.260 12.542 13,7% Омская область 7.118 6.877 3,5% Томская область 3.957 4.009 -1,3% ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ОКРУГ 35.180 27.180 29,4% Республика Бурятия 2.395 2.098 14,2% Республика Саха (Якутия) 6.615 6.169 7,2% Забайкальский край 3.126 3.114 0,4% Камчатский край 1.621 1.376 17,8% Приморский край 7.933 6.332 25,3% Хабаровский край 5.869 5.748 2,1% Амурская область 3.213 3.293 -2,4% Магаданская область 901 990 -9,0% Сахалинская область 2.780 2.592 7,3% Еврейская автономная область 484 484 0,0% Чукотский автономный округ 243 197 23,4% Цены растут, количество падает Что интересно — одновременно с ростом объема жилищных кредитов их количество заметно снизилось — сразу на 4,5% (или с 300,4 до 286,8 тысячи). Говорит Ольга Соловьева, директор по управлению регионами банка «ДельтаКредит»: «Снижение общего количества кредитов при росте объема кредитования говорит об увеличении средней суммы кредита, которое стало следствием роста цен на недвижимость ввиду предстоящего перехода к проектному финансированию, а также снижением доли рефинансирования в условиях роста ипотечных ставок». Екатерина Щурихина, младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА», объясняет эту ситуацию несколько иначе: «Замедление динамики ипотечных выдач обусловлено более высокими, чем в прошлом году, ставками, а также опережающим закрытием ипотечных сделок в конце 2018-го, что привело к досрочной реализации части спроса 2019-го. Рост объемов выдач при снижении их количества может говорить о том, что в условиях стагнации реальных доходов населения возможности накопления первоначального взноса снижаются. Соответственно, растет размер необходимых для покупки квартиры заемных средств. Средний размер ипотечного кредита за период с 1 апреля 2018 по 1 апреля 2019 года вырос с 1,9 до 2,2 млн руб». Наталья Мильчакова, заместитель директора информационно-аналитического центра «Альпари», также отмечает, что главным препятствием сейчас являются возросшие, хотя и не сильно, процентные ставки по ипотеке. «Есть и другое препятствие: эскроу-счета, на которые, согласно изменениям в законодательстве, обязаны будут перейти все застройщики с 1 июля 2019 года. То есть это означает, что застройщики с 1 июля текущего года будут обязаны хранить деньги физлиц, участвующих в долевом строительстве жилья, на специальных счетах (эскроу) до ввода построенного жилого дома в эксплуатацию. Некоторые граждане опасаются, что в связи с изменениями в законодательстве цены на жилье возрастут, поэтому постарались оформить ипотечные кредиты еще годом ранее. Хотя эти опасения оказались напрасными», — уверена Мильчакова. Алексей Коренев, аналитик ГК «ФИНАМ», также объясняет снижение числа выдач более низкими ставками в 2018-м и отмечает, что прошлый год оказался рекордным на рынке ипотеки. «Кроме того, вернулся отложенный спрос предыдущих лет — 2014—2015 годов, когда многие решили выждать, чтобы понять, что будет с экономической ситуацией. В 2017 году спрос начал возвращаться, а в 2018-м он возвращался уже стремительными темпами. Третий фактор — досрочная реализация спроса 2019 года: уже в конце прошлого года стало понятно, что доходы россиян расти не будут (растет налоговая нагрузка, а доходы растут только номинально), добавился и отказ от долевого строительства в пользу проектного финансирования, что приведет к удорожанию недвижимости. В результате многие россияне предпочли купить квартиру в 2018-м, а не 2019 году. Прошлый год сформировал очень высокую базу», — говорит Коренев. Согласен с ним и Иван Любименко, управляющий директор дирекции продаж подразделений сети «Абсолют Банка»: «Умеренную динамику в целом по рынку можно объяснить несколькими причинами. Во-первых, она связана с падением уровня реальных доходов населения на протяжении последних четырех лет. Во-вторых, с ростом процентных ставок в начале года. Безусловно, повышение ставок негативно сказалось на доступности кредитных средств для граждан. Тем не менее в апреле рост ставок остановился, более того, началась коррекция в сторону снижения. Наконец, сказывается эффект высокой базы: при значительных объемах кредитования в прошлом году сложнее его улучшить», — рассказывает представитель банка. Приволжский федеральный округ — в лидерах по снижению количества кредитов Отметим, что в ПФО число жилищных кредитов стало меньше на 11,7%, это один из худших показателей среди округов. Более сильное падение — на 14,3% — произошло