Частные инвесторы наступают - «Дайджест»

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Источник: ЦИАН За последний год заметно увеличилось число инвестиционных сделок с новостройками — частные инвесторы переориентировались на рынок недвижимости. Как распорядятся своими активами собственники после сдачи домов и чем грозит инвестиционная активность застройщикам? Причины ажиотажа Доля инвесторов на рынке новостроек Москвы за год увеличилась со стандартных 15 до 30%, а в некоторых проектах на старте строительства этот показатель составил 50%. Существует несколько причин подобного ажиотажа. Первые инвестиционные сделки начали заключаться еще в марте прошлого года после падения цен на нефть и возникновения риска девальвации рубля. Так люди стремились не столько заработать, сколько сохранить накопленное. Кроме того, инвестиции в новостройки оказались более выгодными на фоне снижения ключевой ставки, уменьшения доходности банковских депозитов и введения налога на вклады физических лиц. Это подтверждают и цифры: в прошлом году отток средств с банковских счетов составил 1,5 трлн рублей — очевидно, бо́льшая часть этой суммы была перенаправлена на рынок недвижимости. Помимо прочего инвестиционный спрос на рынке новостроек подогревал и небывалый рост цен. ЕСЛИ ПРЕЖДЕ СРЕДНЯЯ ДОХОДНОСТЬ ОТ ВЛОЖЕНИЙ В НОВОСТРОЙКУ НА СТАРТЕ ПРОДАЖ РАВНЯЛАСЬ ПРИМЕРНО 30% ЗА ВЕСЬ ПЕРИОД СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА, ТО ТЕПЕРЬ В НЕКОТОРЫХ ВЫСОКОЛИКВИДНЫХ ПРОЕКТАХ ЦЕНЫ УВЕЛИЧИЛИСЬ НА 20% ТОЛЬКО ЗА ГОД. Не исключено, что на момент ввода объекта в эксплуатацию инвесторы получат удвоение капитала. И наконец, росту инвестиционных сделок способствовала льготная ипотека. Благодаря пониженной ставке и динамике роста цен на рынке жилья вложения в новостройки оказались выгодными даже с учетом кредитного плеча. Портрет инвестора Частных инвесторов на рынке новостроек условно можно разделить на две группы. Первая — профессиональные игроки, которые входят в проект на старте и перепродают свой актив ближе к завершению строительства или уже после сдачи в эксплуатацию. Как правило, такие покупатели выбирают наиболее доступные по стоимости варианты, на которые всегда есть спрос: однокомнатные и компактные двухкомнатные квартиры. Вторая категория инвесторов — это люди, которые не имеют опыта вложения в недвижимость. Они приобретают жилье на будущее, для подрастающих детей, либо с целью расширения своих жилищных условий в перспективе. Когда дом будет достроен, они переедут в новую квартиру, будут сдавать ее, пока ребенок не подрастет, либо продадут новостройку и свою старую жилплощадь и на вырученные деньги приобретут вариант для дальнейшего проживания. Если анализировать инвесторов по географическому принципу, то большинство из них проживает в Московском регионе. Но за последний год увеличилась доля инвестиционных сделок со стороны региональных покупателей. Чаще всего это люди, проживающие в экономически активных городах с высокими зарплатами — например в Тюмени и Норильске. Последствия инвестиционной активности Одним из следствий высокой инвестиционной активности способно стать увеличение объема предложения на рынке вторичной недвижимости через два–три года, когда проекты будут достроены и сданы. Но динамика цен на рынке новостроек может побудить частных инвесторов выйти из проектов раньше: стоимость квадратного метра почти выросла настолько, насколько ожидался рост в диапазоне всего строительного цикла, кроме того, после изменения условий программы льготной ипотеки на дальнейший стремительный рост цен рассчитывать не приходится. Анализ существующего объема предложения в столичных новостройках уже свидетельствует о росте доли инвестиционных квартир. В некоторых высоколиквидных проектах на них приходится 20–30% лотов в экспозиции у застройщика. Как правило, инвестиционные квартиры являются более ликвидными (за счет функциональной планировки или лучшего вида из окна), чем оставшиеся в продаже лоты у застройщика, и создают опасную конкуренцию. ВАРИАНТЫ ПО ПЕРЕУСТУПКЕ ТАКЖЕ БОЛЕЕ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫ ПО ЦЕНЕ: ЧТОБЫ БЫСТРЕЕ ЗАФИКСИРОВАТЬ ПРИБЫЛЬ, ИНВЕСТОРЫ ОХОТНО ИДУТ НА СКИДКИ. Если конкуренция между частными инвесторами и застройщиками продолжит набирать обороты, девелоперы рискуют ощутить спад продаж. В такой ситуации, вероятно, им придется пойти на скидки. В зоне риска могут оказаться не только проекты со значительной долей инвестиционных сделок, но и конкурирующие по цене, качественным характеристикам и локации жилые комплексы для конечных потребителей.