Три или пять? Какой же он, минимальный срок владения недвижимостью без уплаты налога? - «Дайджест»

Изменения, которые произошли в налоговом законодательстве по недвижимости за последние несколько лет, окончательно запутали тех, кто продает свою квартиру или дом. Люди не понимают, сколько все-таки нужно владеть жилой недвижимостью, чтобы не платить налоги – три года или пять лет? Давайте разбираться.

Когда количество имеет значение

На самом деле государство наконец-то навело порядок в системе налогообложения недвижимости – теперь все сроки, налоги и льготы по ним четко структурированы и подчиняются логике.

В 2015 году минимальный предельный срок владения недвижимостью, на которую при продаже не начисляется НДФЛ, был увеличен с 3 до 5 лет при условии, что покупка состоится в период, начиная с 1 января 2016 года.

Нетрудно подсчитать, что любой жилой объект, купленный до этой даты, уже можно продавать без уплаты налога. А для недвижимости, приобретенной после этой даты, пятилетний срок владения считается базовым, который может быть уменьшен в зависимости от различных жизненных ситуаций.

Прежде всего, это касается единственного жилья. Если на момент его приобретения вы или ваш супруг не владели никакой другой жилой недвижимостью, то минимальный предельный срок владения будет составлять 3 года.

При этом неважно, каким образом данный объект получен – через покупку, дарение, наследство или как-то иначе. Но у вашей семьи действительно не должно быть никакого другого жилья, даже минимальной доли в праве собственности.

Единственным исключением для этого будет покупка новой недвижимости, совершенная не более чем за 90 календарных дней до продажи имеющегося единственного жилья. Тогда минимальный предельный срок владения нового объекта будет тоже составлять 3 года.

Также этот срок уменьшается до 3 лет, если недвижимость получена вами:

- в порядке наследования;

- по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;

- в результате приватизации;

- по договору пожизненного содержания с иждивением.

Платить или не платить?

Как следует из названия, НДФЛ – это налог, который начисляется на доходы физических лиц. Поэтому на недвижимость, которую вы не купили, а получили любым другим способом, он начисляется исходя из ее кадастровой стоимости. А в случае приобретения за деньги налог считается с разницы между ценой ее покупки и продажи.

Иногда недвижимость продается дешевле стоимости покупки или по той же цене. В этом случае вне зависимости от срока владения, НДФЛ не начисляется. Ведь доход не был получен.

Но только при условии, что цена продажи была выше 70% кадастровой стоимости объекта, исчисленной на 1 января года, в котором была сделка.

И, разумеется, все это касается разовых сделок. Череда убыточных сделок, совершаемых регулярно, наверняка заинтересует налоговую инспекцию.

Кроме того, НДФЛ можно уменьшить за счет налогового имущественного вычета, который на сегодняшний день составляет один миллион рублей. Его, в отличие от однократного имущественного вычета при покупке недвижимости, можно применять неограниченное количество раз, но с учетом ограничения предельного размера в налоговом периоде.

Также подоходный налог можно уменьшить на величину фактических расходов, напрямую связанных с покупкой. К таким, например, относятся проценты по ипотечному кредиту. Иногда их размер бывает настолько большим, что полностью снижает налогооблагаемую базу, и налог платить не приходится.