Чехарда потребностей: как менялся спрос на новое жилье в разных регионах РФ в последние 12 месяцев - «Аналитика рынка»

Алена Смирнова Источник: Domostroyrf.ru Специалисты DOMOSTROYRF.RU проанализировали изменения некоторых показателей на рынке первичной недвижимости, проявившиеся в течение последнего года. Исследование проходило в крупных областных центрах, городах-миллионниках, расположенных в разных федеральных округах России — Нижнем Новгороде, Самаре (Поволжье), Воронеже (Центр), Ростове-на-Дону (Юг). В ходе исследования стало понятно, что, несмотря на присутствие единых для всей России трендов, в разных городах покупатели и продавцы вели себя по-разному. Сделки На протяжении всего периода действия льготной ипотеки на рынках недвижимости крупных городов наблюдался ажиотажный спрос на новые квартиры. При этом в таких городах как Нижний Новгород и Воронеж он был сравнительно стабилен на протяжении всего года. А в Ростове-на-Дону и Самаре*, напротив, волны спроса носили импульсный характер — за пиком продаж следовало затишье, которое сменялось новым пиком. Интересна и еще одна тенденция — снижение количества заключенных договоров долевого участия в последний месяц действия льготной ипотеки «по старым правилам» в Ростове-на-Дону и Нижнем Новгороде. Специалисты ДОМОСТРОЙРФ.РУ попытались разобраться в причинах такого неоднозначного поведения покупателей и обратили свой взор на цены строящегося жилья в рассматриваемых городах. Цена за метр О росте цен на рынке строящегося жилья сегодня не говорит только ленивый. Из графика ниже видно, что цены на новые квартиры росли из месяца в месяц во всех рассмотренных регионах. При этом самый крутой наклон у кривых, отражающих ситуацию на рынках Ростова-на-Дону и Нижнего Новгорода. В последнем цены с самого начала рассматриваемого периода разительно превышали те, что установились в других городах-миллионниках, и продолжали расти дальше. Приведем сухие цифры: Город Средняя стоимость кв.м., июнь 2020г.,руб. Средняя стоимость кв.м., июнь 2021г., руб. Абсолютное изменение Относительное изменение Нижний Новгород 77 187 105 522 28 335 36,71% Ростов-на-Дону 56 591 78 384 21 793 38,51% Воронеж 52 429 72 704 20 275 38,67% Самара 56 928 64 220 7 292 12,81% Итого за последний год в 3 из 4 рассмотренных городов цена за метр строящейся квартиры выросла на 36–38%. На этом фоне повышение цен по Самаре на 12,81% выглядит вполне демократично. Объем предложения Из таблицы ниже мы видим, что количество предлагаемых к реализации жилых комплексов снизилось именно в тех городах, спрос на квартиры в которых носил импульсный характер. В городах со стабильным спросом (Нижний Новгород и Воронеж), рынок которых ежемесячно пополняется новыми предложениями от застройщиков, количество реализуемых новостроек в конце льготного периода ипотеки даже подросло. Город ЖК в продаже, июнь 2020г. ЖК в продаже, июнь 2021г. Нижний Новгород 38 41 Ростов-на-Дону 67 64 Воронеж 51 59 Самара 41 30 И все-таки, почему покупатели квартир в разных регионах вели себя по-разному? При выборе квартиры огромное значение имеет ее месторасположение. Если вторичный рынок предлагает покупателю многообразие локаций для проживания, то первичка всегда ограничивает. Строительство жилого комплекса в удачном месте по адекватным ценам способно вызвать ажиотажный спрос само по себе, без дополнительного влияния внешних факторов. Эффект будет еще сильнее, если новых домов на рынке появляется немного. Так, например, в Ростове-на-Дону при самом высоком спросе ежемесячно выводится на рынок лишь 4–5 новых домов. В марте 2021 года был объявлен старт продаж в 7 домах. Более того, о появлении на рынке некоторых из них было известно заранее, покупатели их ждали. И это вливание на рынок на фоне стабильно растущей цены простимулировало покупателей принять решение «здесь и сейчас». Похожая ситуация сложилась в Самаре, где новые предложения от застройщиков появляются даже не каждый месяц. В Нижнем Новгороде и Воронеже интерес к новым квартирам стабилен. В первом случае он стабильно невысок, что обусловлено ценами на жилье, искусственно ограничивающими спрос. Для его удовлетворения достаточно вывода на рынок 1–3 домов в месяц. В Воронеже несколько иная ситуация — здесь застройщики оперативно заменяют проданные дома новыми объектами, практически никогда не простаивая. Покупатель знает, что купит — не здесь, так рядом. Прогнозы С 1 июля изменились условия предоставления льготной ипотеки. Теперь максимальный размер кредита составляет 3 млн рублей. Что же это означает? В первую очередь то, что в регионах с высоким ценником льготная ипотека практически себя изжила. Так, в Нижнем Новгороде предложения до 3 млн рублей — это студии в черте города или однушки за его пределами. Покупатель, претендующий на жилье большей площади, должен либо брать ипотеку на общих основаниях, либо увеличивать размер первоначального взноса до 30–50%. Немного лучше обстоят дела в Ростове-на-Дону и Воронеже, совсем хорошо — в Самаре, которая среди рассматриваемых регионов успешнее всего сдерживала растущие на жилье цены. Конечно, количество реализуемых ЖК здесь резко сократилось, но есть много действующих разрешений на строительство и запланированных объектов, ожидающих старта продаж. И, если самарские застройщики не повысят цены, покупатели все еще смогут воспользоваться предложением по льготной ипотеке и приобрести квартиру себе по душе. А мы будем следить за развитием событий. *на приведенном графике отсутствуют данные по количеству заключенных ДДУ в Самарской области за июнь—август 2020 года