Что будет с апартаментами в России - «Дайджест»

Минстрой анонсировал возможный запрет на строительство апартаментов в дальнейшем и легализацию уже построенных. Как минимум, это значит, что рынок апартаментов в России может значительно трансформироваться. Однако эксперты не ждут его полного запрета. По их мнению, изменения могут коснуться, например, отказа от продаж апартаментов через ДДУ. Однако, пока окончательное решение по статусу апартаментов не принято, некоторые застройщики могут ускориться с выводом новых апарт-проектов на рынок, считают опрошенные "Интерфаксом" эксперты.

История вопроса

19 ноября замглавы Минстроя Никита Стасишин заявил, что в России планируется законодательно утвердить жилой статус уже возведенных апартаментов и в дальнейшем запретить их строительство в России.

"Под амнистию должно попасть то, что уже построено, оно должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны честно друг другу ответить, что все: эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье", — заявил Стасишин.

Напомним, что апартаменты в России не относятся к жилым помещениям, но в них создаются условия для проживания. В документах они классифицируются как коммерческие помещения, и чаще всего апартаменты появляются в реконструируемых зданиях в центре городов. Покупатели таких помещений зачастую сталкиваются с различными проблемами: они не могут получить постоянную прописку, прикрепиться к медицинским учреждениям и устроить детей в школы и детские сады. Также коммунальные платежи в апартаментах обходятся жильцам значительно дороже, чем в жилых помещениях. Основным преимуществом такого вида недвижимости считается их низкая стоимость, обусловленная упрощенным порядком их строительства: застройщики не обязаны соблюдать нормы, предназначенные для жилых помещений, в частности, по уровню инсоляции, шумоизоляции, развитию инфраструктуры.

Первые апартаменты появились в России в начале 2000-х годов. К настоящему времени их доля на рынке значительно увеличилась. Так, в Москве на апартаменты приходится до 17% предложения, сообщили в риэлтерской компании "Метриум".

Уйдут ли апартаменты с рынка

Новое предложение Минстроя по закреплению жилого статуса существующих апартаментов позволит людям существенным образом снизить стоимость содержания помещений и получить возможность постоянной регистрации, отмечает генеральный директор РАСК Николай Алексеенко.

Он считает, что в случае изменения статуса апартаментов застройщикам не составит большого труда быстро переключиться на строительство жилых помещений, "так как принципиальных отличий в строительных процессах у данных объектов не существует, отличие прослеживается лишь на уровне проектных решений".

Однако вопрос о дальнейшей возможности строительства апартаментов пока остается открытым, считают эксперты.

"По сей день нет никакой конкретики, нет чёткости и понимания. "...Наверное, это нецелесообразно в будущем строить все..". Пока обсуждения на правительственном уровне будут вестись именно в таком ключе. Но апартаменты как строили, так и будут строить", — считает руководитель департамента консалтинга и аналитики "НДВ-Супермаркет недвижимости" Сергей Ковров.

Он отмечет, что проекты апартаментов с уже полученным документами будут достроены.

"Пока не будут внесены официальные поправки, разрешения на строительство так и дальше будут выдаваться. А поскольку есть шанс, что апартаментам в итоге будет присвоен статус жилья, спрос на них возрастёт, как и ценник", — уверен эксперт.

В случае полного нивелирования ранее предпринятых шагов по приравниванию апартаментов к жилью рынок апартаментов будет существовать в старых "правилах", считает управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

"Это означает, что реализация апарт-комплексов будет представлять собой строительство и продажу коммерческой недвижимости. В апартаментах будет нельзя прописаться, соответственно пользоваться социальными услугами в районе расположения комплекса и прочими вытекающими последствиями. Словом, ничего не изменится", — подчеркивает Литинецкая.

По ее словам, запрет на строительство апартаментов может внести изменения в процесс их продажи, поскольку сейчас апартаменты продают по ДДУ в невозведённых домах. Она отмечает, что предложения Минстроя могут привести к запрету на выдачу застройщикам проектного финансирования для возведения таких объектов.

Что ждет рынок в случае запрета

Возможный запрет на строительство апартаментов не окажет существенного влияния на рынок, считает главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина. По ее словам, в общем объеме предложения жилья в Москве апартаменты занимают лишь 15-20%, в Санкт-Петербурге – около 10%, а в других крупных городах доля апартаментов составляет до 5%.

"Невысокая доля апартаментов в структуре рынка (как предложения, так и продаж) означает минимальное влияние на отрасль в масштабах всей страны. Отчасти перестраивать работу придется столичным девелоперам, которые и реализуют основной объем апартаментов в стране", — сказала Кирюхина, добавив, что в первую очередь это коснется высокобюджетных проектов, в также проектов реконструкции старых зданий, где, как правило, реализуются именно апартаменты.

Позиция девелоперов

Запрет на строительство апартаментов в большей степени повлияет на планы застройщиков, работающих в элитном и премиальной сегментах, где на долю апартаментов приходится более половины предложения, считает управляющий партнер "ВекторСтройФинанс" Андрей Колочинский.

"Не исключено, что пока окончательное решение по статусу апартаментов не принято, некоторые застройщики постараются использовать момент и ускориться с выводом новых апарт-проектов на рынок", — отмечает Колочинский.

Отдельный вопрос у девелоперов вызывает дальнейшая судьба сервисных апартаментов и сертифицированных апарт-отелей, которые являются гостиничными проектами.

"Сейчас на рынке появляется все больше проектов сервисных апартаментов, предназначенных как для собственного проживания, так и для сдачи в аренду. Они отличаются наличием дополнительных услуг и гостиничных сервисов. Отдельная категория — сертифицированные апартаменты и апарт-отели как средство размещения, по сути гостиничные проекты. Их приравнять к жилью совсем некорректно", — считает заместитель директора департамента управления активами и инвестициями Becar Asset Management Дарья Канева.