Квадратные метры выведут из тени путем вычитания - «Недвижимость»

Поможет ли налоговый вычет сделать прозрачным рынок съемного жилья

В правительстве в очередной раз пытаются «обелить» мутный процесс сдачи жилплощади в наем. Для этого Минстрой предложил давать гражданам налоговый вычет за легальную аренду квартир и тем самым уравнять их в правах с покупателями недвижимости. Рынок съемного жилья в нашей стране весьма масштабный, при этом, в отличие от многих других секторов экономики, он недалеко ушел от «лихих 90-х». В том смысле, что львиная доля операций на нем, в том числе финансовых, совершается «в тени». Государство теряет на этом сотни миллиардов рублей налоговых поступлений.

Как следует из проектных документов Минстроя, в России может быть введен новый тип налогового вычета, который будет предоставляться арендаторам квартир и домов. По мнению чиновников, одной из мер, которая приведет к развитию рынка аренды в стране, должно стать «предоставление налогового вычета на сумму в размере арендных платежей». Одновременно предлагается снизить госпошлины за регистрацию долгосрочного договора аренды. Нововведение может вступить в силу уже в 2022 году.

Проблема, на которую в очередной раз замахнулись строительные чиновники, масштабная и застарелая. В правительственных документах отмечается, что по итогам прошлого года арендуют жилье порядка 5,7 млн российских семей (10% от общего числа домохозяйств), в то время как в развитых странах данный показатель может достигать 40% (а в крупнейших мегаполисах — и 80%). Впрочем, официальные цифры отечественного рынка съемного жилья – весьма приблизительны, ведь большая часть арендного фонда находится в «теневом» секторе российской экономики и не приносит доходов в бюджет.

Ключевую роль в перечне мер, призванных «обелить» рынок, Минстрой отводит налоговому вычету на сумму в размере арендных платежей: рыночной мере, призванной стимулировать граждан добровольно вывести свои арендные отношения из тени.

Заметим, что это уже не первая попытка цивилизовать рынок съемного жилья в России. Еще в начале года, для стимулирования выхода «из тени» тех, кто сейчас сдает квартиры, государство предлагало создание единого информационного агрегатора. Этот ресурс должен аккумулировать данные обо всем жилье в России, которое сдается в аренду, и служить гарантией прозрачности сделок.

Что же касается налогового вычета, то ведущий юрист Объединенного юридического центра «Парфенон» Павел Уткин напомнил, что сейчас власти предлагают гражданам три ставки, по которым можно платить налог на жилье, сдаваемое в аренду. Во-первых, оплата НДФЛ 13%, во-вторых, приобретение патента на сдачу в аренду — 6% от потенциально возможного дохода (но в этом случае еще надо зарегистрировать ИП, что несет дополнительные риски и нагрузки), в-третьих, регистрация самозанятым и уплата налога в 4%.

Между тем, по оценкам экспертов в сфере недвижимости, больше 80% рынка арендного жилья находится в «серой зоне». Налоги платят не более 15% собственников, сдающих квартиры - преимущественно из категории элитной недвижимости. В массовом сегмента таких сознательных насчитывается менее 10%.

«Ежегодно в стране сдается в аренду порядка 260 млн кв метров жилых площадей (около 5,7 млн квартир) по средней ставке аренды 18 тыс. рублей в месяц, — рассказывает руководитель аналитического департамента AMarkets Артем Деев. — В доковидные 2018-2019 годы россияне уплатили в виде налогов за сданные внаем квартиры в среднем 15 млрд рублей в год. При этом бюджет недополучает около 200 млрд рублей ежегодно».

Эксперты сомневаются в том, что посредством одного лишь налогового вычета удастся сразу вывести рынок аренды из тени. В то же время, легализация этого рынка наверняка подбросит вверх стоимость аренды для граждан, что станет для миллионов семей, снимающих жилье, новым тяжелым ударом на фоне многолетнего падения реальных доходов населения.

Специалист в области жилищно-коммунального хозяйства, директор Организации народного контроля Наталья Чернышева считает, что сейчас не самое подходящее время для вывода рынка недвижимости из тени. «Если рынок попытаются «обелить», аренда квартир взлетит в цене, и в конечном итоге сильно ударит по карману граждан, которые вынуждены приезжать в крупные города на заработки, так как у них в регионах нет работы, - считает эксперт. По ее прогнозам, аренда жилья вырастет на 15-20%, «если власти попытаются опутать всех отчетностью, необходимостью подавать сведения в налоговую и платить подоходный налог 13%».