Подорожает ли квартира после сдачи: маркеры ликвидности проекта - «Дайджест»

Источник: Обзор рынка новостроек Даже те покупатели, у которых в планах нет дальнейшей перепродажи квартиры, интересуются вопросом ликвидности объекта. Наверняка, все слышали от знакомых, как те приобрели жилье на этапе котлована по исключительно низкой цене, а спустя пару лет недвижимость подорожала в два-три раза. Безусловно, такие истории имеют место в современной рыночной практике, однако, будем откровенны, рост стоимости жилья после сдачи сегодня не так высок, как это было еще несколько лет назад. Впрочем, совершить выгодную покупку можно и сейчас – главное правильно выбрать объект и время для инвестирования. Местоположение: важные детали Порой прекрасное с точки зрения покупателя место, по факту, не является удачным – не спасает даже близость остановки общественного транспорта, метро. Сегодня люди хотят видеть перед собой комфортную среду с развитой инфраструктурой. Какой бы привлекательной ни была реклама от застройщика, какие бы рендеры он не сформировал, необходимо лично убедиться в том, что место подходит для проживания разных категорий граждан. На что обратить внимание? Прежде всего, это: · Обеспеченность района социальными объектами – не только детскими садами и школами, но и отделениями полиции, больницами, поликлиниками; · Наличие рядом с будущим ЖК магазинов, ресторанов и других элементов торгово-развлекательной инфраструктуры; · Транспортная доступность и отсутствие чрезмерного количества пробок, удобные выезды с территории ЖК, наличие парковки поблизости: сегодня большая часть покупателей – счастливые обладатели личного транспорта, поэтому важно, чтобы жилой объект отвечал требованиям автолюбителей, также будет преимуществом наличие возможности добраться до центра на автобусе или маршрутке; · Экологическая безопасность – далеко не все районы подходят для проживания с детьми, поэтому особой популярностью среди семейных покупателей пользуются жилые комплексы вблизи парков и скверов, вдали от крупных автомагистралей и вредных производств; · Отсутствие большого скопления новостроек – очевидно, что со временем ваша недвижимость не вырастет в цене, если на участке размером в сотню гектаров разместилось столько же корпусов разных жилых комплексов: переизбыток предложения всегда негативно влияет на цену. Опасные игры: хорошая репутация застройщика = малая выгода для инвестора Сегодня, когда жилье передается покупателям с использованием эскроу-счетов, а дольщиков поддерживает закон о долевом строительстве, приобретение недвижимости даже у относительного новичка рынка недвижимости уже не сопряжено с большими рисками. Конечно, они имеются, но заметно сократились. Когда вы приобретаете квартиру в строящемся доме у крупной компании, которая с положительной стороны зарекомендовала себя на рынке, вы избегаете долгостроев и других негативных моментов. Вы можете быть уверены, что результат оправдает ваши ожидания – дом окажется качественно построен, и квадратные метры вырастут в цене – пусть ненамного, но все же. Основной минус такой покупки – заведомо большая цена . Даже на старте продаж стоимость квадратного метра будет превышать средние показатели, а значит, заработать на таком объекте удастся только в случае сильной инфляции. Для примера – значительная часть комплексов от Setl City и ЛСР последних лет. В большинстве случаев, после сдачи квартиры выросли в цене не более, чем на 20-30%. Если же вы приобретаете строящуюся недвижимость у компании малоизвестной, то рискуете – риски заключаются и в вероятных переносах сроков сдачи, и в возможности получить некачественное жилье. Однако, всегда есть шанс, что застройщик окажется добросовестным и сдаст объект своевременно. Девелоперы, недавно вышедшие на рынок, понимают сложность своей ситуации, и, чтобы привлечь внимание потенциальных клиентов, демпингуют. После сдачи, если ЖК отвечает современным требованиям комфортного жилья, квартиры в нем «догоняют» по стоимости жилье в соседних объектах. Пример – ЖК «Я Романтик» от Seven Suns Development, где на старте студии стоили порядка 1,1-1,3 млн рублей, а сегодня цена в сданных корпусах начинается с 4,5 млн рублей. Конечно, риск не всегда разумен – особенно, когда человек приобретает квартиру на свои единственные средства. Однако, занимаясь инвестированием, порой можно себе позволить немного понервничать и в итоге получить отличные дивиденды. Жилые комплексы: закрываем потребности Стоимость квадратного метра в жилом комплексе вряд ли сильно увеличится после сдачи, если территория ЖК будет не благоустроена, на этаже окажется по 20 студий, а перегородки между квартирами будут выполнены из гипсокартона. Снизят спрос и неудачные планировки. Современному покупателю важны такие показатели как наличие скоростных лифтов, удобный заезд в парадную, детские и спортивные площадки во дворе. Планировки сегодня предпочитают с просторными кухнями и гардеробными, обязательно – с балконами или лоджиями. Выбирая квартиру, внимательно ознакомьтесь с поэтажным планом. Если в секции с двумя лифтами 20 этажей и 25 квартир на каждом из них, перед вами классический «человейник», где застройщик не позаботился о минимальном уровне комфорта будущих жителей. Почитайте проектную декларацию, оцените, какие материалы планируется использовать при строительстве, из чего будут сделаны перегородки, какие и сколько лифтов будет в парадных, есть ли в планах обеспечение здания и территории видеонаблюдением, охраной. Сегодня даже небольшие застройщики и даже в сегменте «эконом» стремятся обеспечить жилье элементами комфортного жилья. Дополнительный плюс в домах эконом- класса – наличие чистовой отделки. В домах элитного уровня больше ценится отсутствие таковой (чтобы впоследствии не пришлось переделывать под свой вкус). Время покупки: стадия строительства и время года Да-да, всё верно – удачно купить квартиру в стройке можно не только на этапе котлована (хотя, конечно, на старте продаж реально ухватить оптимальный вариант по рекордно низкой цене). Во время проседания рынка – к примеру, в летний период, застройщики запускают распродажи и предлагают скидки покупателям. Иногда квартиру подешевле можно найти и на финальной стадии строительства – особенно, если речь идет о жилплощадях на первом этаже, с неудачной планировкой. Впрочем, надо понимать, что такая квартира и в цене поднимется не сильно. Другое дело – переуступки. При желании перед вводом в эксплуатацию можно приобрести неплохую квартиру со скидкой в 20% от стоимости, которую предлагает застройщик. Чтобы найти максимально удачный вариант, нужно осуществлять мониторинг рынка и отслеживать вывод в продажу новых ЖК, проверять наличие переуступок в комплексах, у которых приближается дата сдачи. Степень развития инфраструктуры и планы администрации На стоимость жилья влияют такие факторы, как городские изменения в будущем. Так, на этапе стройки и сразу после ее завершения квадратный метр может стоить недорого, однако спустя время рядом могут открыться станция метро или пространство для отдыха, развлекательный центр, новая автомобильная развязка – и вот уже цены на жилье в микрорайоне значительным образом меняются. Иногда ценник, напротив, снижается – к примеру, когда под окнами начинают строить многополосную трассу или полимерный завод. Чтобы быть в курсе изменений, следует внимательно изучать программы по развитию кварталов, уточнять сведения в органах местной администрации, читать строительные порталы. Как пример – еще несколько лет назад квартиры в окрестностях Косой и Кожевенной линий на Васильевском острове стоили почти в два раза дешевле аналогичных в обжитых частях ВО, однако после появления на берегу Финского залива пространства «Севкабельпорт» «квадрат» подорожал более чем на 60%. Выводы: подорожает или нет? Спрогнозировать, насколько сильно вырастет тот или иной объект недвижимости в цене после ввода, не всегда реально самостоятельно. Порой и эксперты рынка затрудняются дать ответ. Очевидно одно – вкладывать средства в недвижимость куда выгоднее, чем держать в банке или, тем паче, под кроватью. С учетом инфляции стоимость жилья будет неминуемо расти вне зависимости от района и его особенностей. Исключение составят лишь локации с перенасыщенным предложением и отсутствием инфраструктурных объектов.