Цены на столичные новостройки снизились впервые за полтора года - «Аналитика рынка»

Источник: ЦИАН Эксперты Циан фиксируют признаки замедления первичного рынка: сильнее обычного снизилось количество сделок, прекратился рост цен, а девелоперы всё активнее выводят на реализацию новые проекты. Что будет с ценами на новостройки дальше? Аналитики Циан подвели итоги января 2021 года на первичном рынке столичного региона. По сравнению с декабрем количество сделок сократилось в два раза. Это наибольшее падение (январь по отношению к декабрю) за последние пять лет. Средние цены в Москве снизились впервые с сентября 2019 года. Январь: в два раза меньше сделок, чем в декабре В январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Москвы зарегистрировано 5,62 тыс. ДДУ (падение на 47,5% к декабрю 2020-го и рост на 13,7% по сравнению с январем 2020-го). В старых границах Москвы падение за месяц оказалось значительнее (–51,8%), чем для Новой Москвы (–31,4%). В годовой динамике обе локации показали примерно сопоставимый рост по количеству сделок ( 14,7 и 11% соответственно). В Московской области в январе 2021-го было заключено 4,35 тыс. ДДУ — это на 47,1 % ниже, чем в декабре, и на 17% меньше, чем в январе прошлого года. В целом по Московскому региону в первый месяц 2021 года подписано почти 10 тыс. ДДУ (9,97 тыс.) — на 47,3% меньше, чем в декабре 2020-го, и на 2,1% меньше, чем в январе 2020-го. НЕСМОТРЯ НА ДЕЙСТВИЕ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКИ, СЕЗОННОСТЬ СПРОСА ПО-ПРЕЖНЕМУ ВЛИЯЕТ НА РЫНОК. ДЛИТЕЛЬНЫЕ НОВОГОДНИЕ КАНИКУЛЫ И ЕЩЕ ПОЛГОДА В ЗАПАСЕ ДЛЯ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ ПО ЛЬГОТНОЙ СТАВКЕ ПОЗВОЛИЛИ ПОКУПАТЕЛЯМ НЕ ТОРОПИТЬСЯ С ЗАКЛЮЧЕНИЕМ СДЕЛКИ. Снижению количества зарегистрированных ДДУ в годовой динамике также способствует уменьшение объема предложения на первичном рынке (сегодня это 67 тыс. лотов против 92 тыс. в январе 2020-го), а также реализация значительной части отложенного спроса в конце 2020 года. К тому же рекордный рост цен ведет к перераспределению спроса в пользу вторичного рынка и замедляет спрос в целом. Для сравнения: в январе 2020 года по сравнению с декабрем 2019-го падение сделок составило 25%. А еще годом ранее (в январе 2019-го по сравнению с декабрем 2018-го) — 31%: напомним, тогда стало известно о новых правилах финансирования с 1 июля 2019 года для всех проектов, в результате вырос спрос на покупку квартир по старым правилам. В январе 2018-го против декабря 2017-го снижение количества сделок было равно 23%. В январе 2017-го относительно декабря 2016-го спрос упал на 40%. Таким образом, именно в 2021 году снижение спроса в январе относительно декабря оказалось максимальным за последние пять лет. Средний чек ипотечной сделки увеличивается, средняя площадь квартиры — уменьшается По итогам 2020 года 64% ДДУ с физлицами было заключено с привлечением ипотеки. В 2019-м этот показатель оценивался в 54%. В январе 2021 года доля ипотечных сделок снизилась до 63%. Впрочем, доля ипотеки выше, чем в январе 2020-го, на 5 п. п. Средняя стоимость купленной в кредит квартиры (или апартаментов) за год увеличилась в Москве в старых границах на 13% — до 13,32 млн рублей. В Новой Москве рост достиг 26% — до 8,45 млн рублей. В Московской области — 24% (до 5,82 млн рублей). Такая динамика — отражение рекордного роста цен по итогам прошлого года. При этом средняя площадь купленной ипотечной квартиры (или апартаментов), наоборот, уменьшилась. В старых границах Москвы за год падение составило сразу 6,7%, или почти 4 кв. м. В ТиНАО площадь снизилась на 5,7%, или на 2,9 кв. м. В Московской области падение минимальное — на уровне 1% (меньше одного «квадрата»). Первое снижение «квадрата» за полтора года В январе 2021 года средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке Москвы снизилась относительно прошлого месяца на 0,3% (до 233,1 против 233,7 тыс. рублей месяц назад). Отрицательная динамика зафиксирована впервые почти за полтора года — с сентября 2019-го. За год цены выросли на 16%. Снижение средних цен за месяц в столице произошло за счет проектов Москвы в старых границах, в которой средний «квадрат» уменьшился за месяц на 0,3% — до 253,3 тыс. рублей. В Новой Москве прирост за месяц составил 0,4% (до 167,1 тыс. рублей). СНИЖЕНИЕ ЦЕН НА РЫНКЕ СВЯЗАНО НЕ ТОЛЬКО С НЕВЫСОКОЙ АКТИВНОСТЬЮ КЛИЕНТОВ (ОНА В ДВА РАЗА НИЖЕ ДЕКАБРЬСКОЙ), НО И С ВЫХОДОМ НА РЫНОК БОЛЬШОГО КОЛИЧЕСТВА КОРПУСОВ ПО СТАРТОВЫМ ЦЕНАМ. На первичном рынке Московской области средняя стоимость 1 кв. м за месяц увеличилась на 2,5%, за год — на 28% (до 117,9 тыс. рублей). Апартаментов на продажу стало больше после новостей о «легализации» Последние три месяца в старых границах Москвы, где представлен основной объем столичных апартаментов, доля апартаментов в общем объеме продаж превышает 10% на фоне новостей о будущей «легализации» формата. Летом 2020 года средний показатель был на уровне 7,6%. Относительно января 2020-го (когда о законопроекте не было известно) количество продаж апартаментов увеличилось на 46%. Для квартир за тот же период прирост оказался минимальным — на уровне 5%. Месяц Кол-во сделок с апартаментами Доля всех сделок Январь 2020 284 7,6% Февраль 2020 434 10,1% Март 2020 569 10,2% Апрель 2020 265 8,8% Май 2020 142 6,3% Июнь 2020 227 6,8% Июль 2020 298 8,6% Август 2020 428 7,4% Сентябрь 2020 653 8,8% Октябрь 2020 768 8,9% Ноябрь 2020 782 10,0% Декабрь 2020 979 11,6% Январь 2021 415 10,2% По данным Аналитического центра Циан Объем предложения растет после длительного падения В январе 2021 года на первичном рынке недвижимости Московского региона в продаже находится 67 тыс. квартир и апартаментов. Показатель увеличивается второй месяц подряд ( 4,1% в декабре 2020-го, 0,4% в январе 2021-го). На протяжении почти всего прошлого года (за исключением апреля) количество реализуемых квартир и апартаментов снижалось. Поэтому, несмотря на рост, нынешние объемы, выставленные на продажу, в годовой динамике ниже на 27%: всего год назад покупатели могли выбирать примерно из 91,9 тыс. квартир и апартаментов. 60% объема предложения (40,2 тыс.) сосредоточено в Москве, остальные 40% — в Подмосковье. Год назад на Москву приходилось 53% предложения. Девелоперы вывели на рынок почти 14 тыс. квартир В январе 2021 года на рынок Московского региона поступил в продажу 41 корпус общей площадью 677 тыс. кв. м, в них запланировано 13,8 тыс. квартир и апартаментов. На рынок вышло семь новых проектов (пять в Москве в старых границах, по одному — в ТиНАО и Московской области). Для сравнения: в январе 2020 года стартовали продажи четырех новостроек, а общий объем проектов, вышедших на рынок, составил тогда 426 тыс. «квадратов» в 24 корпусах. Прирост за год — на 61% по объему нового строительства. Девелоперы постепенно выводят на реализацию запасы лотов с полученной ранее разрешительной документацией. Самые продаваемые новостройки Московского региона В январе 2021 года девелоперы Московского региона получили выручку в размере 97 млрд рублей. Это на 27,5% выше, чем в январе 2020-го. Несмотря на то что количество сделок оказалось на 2% ниже, девелоперы увеличили прибыль за счет роста цен. 73 млрд рублей из общей суммы, или 75%, обеспечено за счет продаж проектов в Москве. Циан составил рейтинг проектов с наибольшим количеством сделок в январе на первичном рынке столичного региона. Лидеры продаж в январе 2021 года в старых границах Москвы Проект Сделок в месяц Средний чек сделки, млн руб. Доля рынка Москвы в старых границах Символ 313 12,84 3,00% Люблинский парк 284 7,38 2,80% Михайловский парк 153 9,84 2,00% Амурский парк 87 9,81 2,00% Мякинино парк 76 8,96 1,90% По данным Аналитического центра Циан Лидеры продаж в январе 2021 года в Новой Москве ЖК «Белые ночи» Проект Сделок в месяц Средний чек сделки, млн руб. Доля рынка Новой Москвы Белые ночи 237 7,97 15,6% Саларьево парк 211 8,30 13,9% Испанские кварталы – 2 209 8,33 13,8% Скандинавия Юг 189 9,06 12,5% Бунинские луга 98 8,27 6,5% По данным Аналитического центра Циан Лидеры продаж в январе 2021 года в Московской области ЖК «Пригород Лесное» Проект Сделок в месяц Средний чек сделки, млн руб. Доля рынка Московской области Пригород Лесное 159 5,21 3,7% Бутово Парк 2Б 150 5,86 3,4% Восточное Бутово 140 5,34 3,2% Государев дом 139 4,26 3,2% Измайловский леc 132 6,11 3,0% По данным Аналитического центра Циан Январская статистика часто бывает непредсказуемой и делать выводы по итогам одного месяца рискованно. Тем не менее всё более очевидны признаки замедления рынка: сильнее обычного снизилось количество сделок, прекратился рост цен, комментирует руководитель Аналитического центра Циан Алексей Попов. Одновременно девелоперы начали активнее выводить новые проекты в реализацию — именно благодаря выводу лотов со стартовыми ценами средняя стоимость «квадрата» упала впервые за полтора года. «По итогам 2021-го мы ожидаем роста средних цен на уровне 7–8% годовых, основная «индексация» придется на первую половину года: именно в этот период будет реализован оставшийся спрос по программе льготного ипотечного кредитования. К тому же первичный рынок активно конкурирует с сегментом готового жилья: средняя стоимость «квадрата» на вторичном рынке столицы равна 254,8 тыс. рублей — всего на 9% выше, чем на первичном рынке. А во многих районах вторичное жилье уже дешевле новостроек», — отмечает эксперт. По словам Алексея Попова, ажиотажного спроса на рынке нет: льготная ипотека доступна еще пять месяцев, поэтому сегодня покупатели более вдумчиво подходят к выбору квартиры, чем еще в конце прошлого года, когда сделки форсировались за счет завершения на тот момент льготного кредитования. Примечание. В расчетах учитывались зарегистрированные договоры долевого участия (ДДУ) с квартирами и апартаментами. Покупателями выступают физические лица, заключившие розничные сделки (не более пяти жилых помещений на одного дольщика внутри ЖК). Это позволяет оценить реальный спрос, исключив регистрации ДДУ с юридическими лицами, которые учитываются в официальной статистике от Росреестра.