Слишком доступная ипотека перегрела рынок новостроек - «Аналитика рынка»

В начале декабря на столичном первичном рынке жилья установлен очередной рекорд: впервые в истории средняя стоимость 1 «квадрата» жилья экономкласса превысила 203 тыс. рублей

Как сообщила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, в конце ноября средняя стоимость квадратного метра в проектах новостроек массового сегмента в Москве достигла 203 тыс. руб. за «квадрат». За прошедшие 12 месяцев средняя стоимость квадратного метра в жилых комплексах массового сегмента увеличилась на 17%! Это самый быстрый рост цен за всю историю столичного рынка новостроек. Предыдущий скачок был зафиксирован в мае 2015 года, кода средний «квадрат» подорожал относительно мая 2014 года на 16% (до 159,9 тыс. руб.).

В 4 из 8 административных округов Москвы, где можно приобрести квартиру в массовой новостройке, средняя цена также превысила 200 тыс. руб. Причем в Западном административном округе показатель за год увеличился на 37% (до 233 тыс. руб. за кв. м), в Восточном административном округе — на 21% (до 227 тыс. руб.), в Северном административном округе — на 12% (до 218 тыс. руб.), а в Северо-Западном административном округе — на 32% (до 215 тыс. руб.). Дешевле 200 тыс. в среднем массовые новостройки можно приобрести пока в ЮЗАО (180 тыс. руб. за кв. м.), ЮВАО (188 тыс. руб.), СВАО (191 тыс. руб.), ЮАО (199 тыс. руб.).

Увеличилась и средняя стоимость квартиры. В ноябре она достигла 11,4 млн руб. (при средней площади 56 кв. м), что на 11% больше, чем в ноябре 2019 года. Заметнее всего подорожали за прошедший год двухкомнатные квартиры. Их стоимость выросла в среднем на 20% — до 12,7 млн руб. (63 кв. м). На 18% выросли в цене трехкомнатные квартиры (до 16,7 млн руб.; 84,5 кв. м). Однокомнатные квартиры стали дороже на 14% до 8,5 млн руб. (41 кв. м). Стоимость студий увеличилась на 9% (до 5,9 млн руб. за 27 кв. м).

«У столь резкого роста цен несколько причин, — отметила Литинецкая. — Главную роль в этом процессе сыграл высокий спрос на новостройки, вызванный снижением ипотечных ставок. Заметно сократилось предложение. Из-за вымывания самых доступных квартир на рынке остались более дорогие объекты. Продолжается переход на новую модель финансирования, также более затратную. Все это в совокупности привело к небывалому увеличению расценок на массовые новостройки».

«Если в «старой» Москве с 2015 года цены не только росли, но и падали, то в Новой Москве динамика цен была иной, — добавил совладелец ГК «Родина» Владимир Щекин. — С 2015 по 2018 год средняя стоимость квадратного метра в местных новостройках практически не менялась и составляла 100–105 тыс. рублей за кв. м. С началом снижения ставок по ипотеке в 2018 году цены пошли вверх. И чем ниже были ставки, тем интенсивнее дорожали новостройки. Сейчас мы видим пик этой тенденции — доступная ипотека стимулировала рынок новостроек в Новой Москве, где цены ниже, чем в старых границах».

В 2021 году вряд ли стоит ожидать снижения цен на столичные новостройки. По прогнозу аналитиков ИРН, ипотечные ставки останутся вблизи исторических минимумов, а предложение недорогого жилья — на минимальных уровнях. При этом низкие ставки по депозитам будут подпитывать рынок недвижимости инвестиционными покупателями еще год-два. Добавим, что переход строительной отрасли на проектное финансирование уменьшил ее зависимость от темпов продаж. Поэтому в проектах, которые реализуются по новой схеме (в октябре 2020 году уже половина ДДУ в Москве была зарегистрирована с эскроу), застройщики не будут демпинговать. Все эти факторы будут препятствовать движению цен на новостройки вниз даже на фоне падения спроса, заключили эксперты.