Как стали обманывать в сделках с недвижимостью: три схемы и способы защиты от них - «Дайджест»

Сивакова И. В. Источник: Юридические тонкости Сделки с недвижимостью всегда связаны с передачей крупных денежных сумм — а потому они стабильно привлекают любителей легкой наживы. Но если знать типичные схемы ловушек, можно вовремя их избежать. Расскажу о том, как в последнее время стали обманывать в сделках с недвижимостью и как защитить свои интересы. 1. QR-код, который вводит в заблуждение С конца прошлого года все нотариальные документы оснащаются специальным QR-кодом (ст. 5.1 Основ законодательства о нотариате № 4462-1). Считав его с помощью смартфона или другого устройства, человек может увидеть наглядное подтверждение, что документ действительно подлинный: в QR-коде зашифрованы вид нотариального действия, дата и номер его регистрации, фамилия нотариуса и данные заявителя, который обращался за услугой. По замыслу законодателей, такая мера должна была надежно защитить нотариальные документы от подделок. Но вскоре выяснилось, что мошенники уже научились использовать QR-код в своих интересах. Схема выглядит примерно так: - продается квартира, от имени собственника выступает некий представитель по нотариальной доверенности (сейчас это не редкость, поскольку многие люди живут за границей, а из-за санитарных ограничений приехать в РФ для заключения сделки очень непросто). Чтобы убедить покупателя в том, что документ действительно подлинный, ему предлагают считать QR-код. Тот попадает на сайт Федеральной нотариальной палаты и видит, что да, действительно, такая доверенность оформлялась и она является действующей. Он заключает сделку, передает деньги — а после выясняется обман. И QR-код, и сама доверенность были поддельные: ссылка вела на подложный сайт ФНП. Чтобы не попасться в эту ловушку, нужно: 1) не полагаться на QR-код, а проверять подлинность доверенности лично, зайдя на официальный сайт ФНП, в раздел «Проверка доверенностей по реквизитам», 2) оформлять сделку с доверенностью у нотариуса — в таком случае он тоже должен будет проверить полномочия представителя. И если доверенность окажется поддельной, нотариусу придется возместить покупателю причиненный ущерб (есть такой прецедент на уровне Верховного суда РФ — определение 49-КП9-13). 2. Доверенность, но наоборот Еще один трюк с нотариальной доверенностью, который еще опаснее предыдущего: здесь и реквизиты бланка, и сам QR-код действительно подлинные, но притом сама доверенность — все же подделка. Выяснилась такая схема: - некто снимает квартиру на длительный срок, берет из договора паспортные данные собственника и отправляется к нотариусу — оформить доверенность на право продажи этой самой квартиры от своего имени (как якобы от собственника) на имя настоящего собственника (который в этой доверенности указывается как представитель). Для доверенности достаточно присутствия одного доверителя: он сообщает нотариусу данные своего представителя и подписывает документ. Имея на руках оригинальную доверенность, он меняет Ф.И.О. доверителя и представителя местами, сохраняя при этом QR-код и все реквизиты официального бланка — получая в итоге доверенность на свое имя от настоящего собственника жилья. И если покупатель, зайдя на сайт ФНП, не заметит подмену имен доверителя и представителя, он рискует потерять свои деньги. Поэтому проверять доверенность нужно очень тщательно — сверяя все ее данные с теми, что указаны на сайте ФНП. А еще лучше — обратиться к тому нотариусу, который удостоверял доверенность, чтобы тот подтвердил вам подлинность документа. 3. Хитрость с предоплатой За последнее время эта схема вновь стала набирать популярность: - потенциального покупателя заманивают выгодной ценой квартиры, под любым благовидным предлогом (срочный отъезд, тяжелое материальное положение и т. д.). Никаких видимых подвохов нет — человек соглашается на сделку. Ему предлагают подтвердить свои намерения, внеся частичную предоплату, и подписывают предварительный договор о покупке жилья. А после этого объявляется некий «доброжелатель», который сообщает покупателю, что квартира, на самом деле, проблемная (есть спор между наследниками, либо есть жильцы, которых нельзя выселить по закону, либо дом вскоре признают аварийным и т. д.). Разумеется, в 99% случаях человек от такой сделки откажется и потребует деньги обратно. Но не тут-то было: в соглашении, которое он подписал, предоплата была указана, как задаток. А по закону, в случае отказа от сделки, задаток покупателю не возвращается (ст. 380 — 381 ГК РФ). Мотивы отказа при этом не имеют значения. Помимо того, что нужно тщательно проверить недвижимость перед ее покупкой, стоит учитывать действующие правила расчетов. Если вы подписываете соглашение о задатке — значит, соглашаетесь с тем, что он останется у продавца в случае, если сделка не состоится по вашей вине.