Расписка с подвохом: продавец остался и при доме, и при деньгах, которые получил от покупателя - «Дайджест»

Сивакова И. В. Источник: Юридические тонкости Расчет за недвижимость наличными по расписке по-прежнему остается наиболее простым — а потому и предпочтительным способом передачи денег для большинства граждан. Расписка, безусловно, служит доказательством того, что продавец получил от покупателя определенную сумму денег. Но на этом ее возможности не заканчиваются: в зависимости от того, что именно указано в расписке, она может привести к совершенно разным последствиям. Приведу в качестве примера недавнее дело из практики Верховного суда РФ. Мужчина выставил на продажу свой дом с земельным участком. Вскоре нашелся покупатель. Не имея возможности рассчитаться сразу же, он предложил заключить предварительный договор купли-продажи: он платит продавцу 1,2 млн рублей, а через 2 месяца обязуется выплатить оставшуюся сумму и подписать основной договор на покупку дома. Продавец согласился — они все так и оформили. Однако к назначенному сроку покупатель не объявился. Вскоре выяснилось, что он внезапно скончался — и теперь его дети оформляют наследство. Узнав об этом, продавец направил наследникам по почте официальные уведомления о заключении основного договора купли-продажи дома в рамках исполнения обязательства, которое принял на себя их наследодатель. Но наследники заявили, что им этот дом не нужен, и потребовали вернуть им 1,2 млн рублей, полученные от их отца. Получив в ответ такой же отказ, они обратились в суд с иском о взыскании с продавца неосновательного обогащения. С разным исходом (в пользу то одной стороны, то другой) дело пересматривалось разными инстанциями, пока не дошло до Верховного суда РФ, где в нем поставили окончательную точку. Там обратили внимание на следующие обстоятельства: - согласно расписке продавец получил от покупателя в счет заключения основного договора в будущем 1,2 млн рублей в качестве задатка, - после открытия наследства обязательство покупателя заключить основной договор и окончательно рассчитаться с продавцом перешло к его наследникам (т. к. при наследовании происходит правопреемство во всех обязательствах с участием наследодателя, кроме лишь тех, которые неразрывно были связаны с личностью наследодателя — таких, как уплата алиментов), - наследники отказались заключать основной договор купли-продажи — поэтому, по правилам задатка, продавец имеет полное право оставить деньги себе. В результате суд постановил, что в данном случае продавец не должен возвращать деньги наследникам (ВС РФ, дело № 4-КГ21-3-К1). Обратите внимание, что в зависимости от того, как называлась расписка о передаче денег, вопрос об их возврате (в случае, если сделка не состоялась), будет решаться по-разному: - если в расписке указано слово «задаток», это означает, что в случае незаключения сделки та сторона, по чьей вине это произошло, деньги теряет (если виноват покупатель, то он не сможет получить от продавца деньги обратно, а если виноват продавец — он обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере — ст. 381 ГК РФ), - если же в расписке указано, что деньги передаются в качестве аванса, это означает, что они подлежат возврату покупателю в любом случае, независимо от того, по чьей вине сделка так и не состоялась. Суды трактуют расчет в качестве аванса или задатка по принципу: первое — общее правило, а второе — исключение. Если из документа прямо не следует, что стороны имели в виду именно задаток, то переданные деньги признаются авансом. Но когда в расписке или в договоре есть слово «задаток» — следует быть готовым к тому, что деньги можно потерять, если отказаться от заключения сделки. При том, что закон говорит об оформлении задатка только письменным соглашением (ст. 380 ГК РФ), суды относят к таковому даже расписку, которая подписана только одной стороной сделки (например, ВС РФ, дело № 37-КГ16-6). Поэтому следует быть очень внимательным, передавая деньги по расписке — она может оказаться с подвохом.