Уже не тихая гавань. Почему инвестиции в квартиры перестанут быть выгодными - «Дайджест»

В прошлом году российский рынок недвижимости переживал настоящий бум — продавались (и с завышенным ценником!) даже те объекты, которые годами не интересовали покупателей. Ажиотажный спрос вылился в спекулятивный рост цен — в некоторых городах жилье дорожало на все 100%.

Есть несколько причин, почему соотечественники бросились скупать квадратные метры. Во-первых, рекордно низкие ставки по ипотеке. Во-вторых, рекордно низкие ставки по вкладам — хранить деньги в банках стало элементарно невыгодно. В-третьих, девальвация рубля — граждане решили, что в квадратных метрах хранить сбережения надежнее, квартиру всегда можно сдавать, а можно и продать. Вот только спрос на аренду рухнул, а следом рухнули арендные ставки. Недвижимость становится менее привлекательным инструментом для вложения средств, признают опрошенные АиФ.ru эксперты.

Доходность ниже, чем по вкладам

Инвестиционная привлекательность недвижимости складывается как из уровня арендной доходности, так и потенциала роста цены на сам объект недвижимости, говорит независимый финансовый консультант Максим Бекенев.

«В ситуации роста цены на недвижимость при достаточно стабильных ставках аренды можно говорить о снижении арендной доходности, выраженной в процентах. Например, рост цены жилой недвижимости в Москве за последний год примерно на 20% при практически неизменных ставках аренды означает снижение арендной доходности. То есть если год назад вполне реалистичная арендная доходность квартиры могла составлять 6% годовых, то при подорожании жилья на 20% и неизменной ставке аренды доходность снизилась уже до 5% годовых. То есть мы уже можем говорить про некоторое снижение инвестиционной привлекательности жилой недвижимости с точки зрения именно арендной доходности», — поясняет он.

Как отмечает эксперт рынка недвижимости Екатерина Сивова, спрос на аренду не вырос и доходность от сдачи жилья находится на уровне 2-4% годовых. Для сравнения: ставки по вкладам превысили 6% годовых. «Инвесторов категорически не устраивают такие вложения, так как это очень низкий доход с учетом инфляции и амортизации объекта», — делится эксперт.

Это то, что происходит сейчас, а в будущем арендодателей ждут новые факторы, из-за которых арендные ставки вряд ли вырастут. Во-первых, это демография. «Фундаментально выглядит так, что ценам и ставкам на аренду некуда расти: на рынок жилья выходят вчерашние студенты, рожденные в демографически провальном 1998 году (им сейчас по 23 года). Поколение более многочисленных детей начала 2000-х еще заканчивает школу», — говорит руководитель направления инвестиционного контента Банки.ру Елена Смирнова.

«Население стареет, все меньше молодежи предъявляет и будет предъявлять спрос на квартиры», — соглашается президент Русско-Азиатского союза промышленников и предпринимателей Виталий Манкевич.

За последние годы налоговики усовершенствовали мониторинг доходов и расходов граждан. Юрист, эксперт в сфере недвижимости Ольга Благовещенская уверена, что будет будет усилен контроль за сдачей квартир в аренду и уплатой арендодателем налогов, разумеется, с взысканием штрафов за попытку уйти от налогов. «Ну и конечно, будет усилен контроль банками за переводами физических лиц», — добавляет она.

Котлован уже не тот

Раньше граждане покупали квартиры на этапе котлована, а после завершения строительства перепродавали жилплощадь на треть дороже. Сейчас такая схема невозможна.

«Уже нет значительной разницы при покупке объекта недвижимости на этапе котлована и при сдаче объекта. Если еще недавно люди зарабатывали на разнице до 35%, то сейчас на начальных этапах строительства объект стоит сразу как на вторичном рынке», — рассказывает Сивова.

Переход первичного строительства на эскроу-счета минимизирует разницу цен при покупке квартиры на стадии «котлована» и ввода дома в эксплуатацию, понизив тем самым привлекательность новостроек для инвесторов, отмечает председатель Санкт-Петербургского регионального отделения «Деловой России» Дмитрий Панов.

За что купил, за то не перепродал

Помимо рентного дохода инвестиционной характеристикой недвижимости еще является ее стоимость, на которую влияют динамика номинального ВВП и динамика реальных доходов населения. По обоим этим макроэкономическим параметрам у нас крайне туманные перспективы, признает Виталий Манкевич.

«Недвижимость сложно продать, на это требуется много времени, если собственник хочет получить нормальную сумму за нее. К тому же, время идет, жилье изнашивается, требуются средства на его поддержание в надлежащем виде. Это дополнительные расходы. К тому же неизвестно, что может случиться с районом через несколько лет: может быть он превратится в некое „гетто“ и стоимость жилья там резко упадет.

Слишком много может произойти внешних факторов, которые не зависят от владельца квартиры, но могут негативно повлиять на ее стоимость, превратив в пассив», — подчеркивает профессиональный инвестор Марат Мынбаев.

Коммерческий директор екатеринбургской ГК Валерий Богинский замечает, что цены на недвижимость растут с ценами на все остальное. «Если сравнить динамику роста цен на недвижимость со стоимостью продуктов, услуг, да и курсов валют окажется, что они либо сопоставимы, либо недвижимость растет в цене меньшими темпами. То есть, вкладывая в недвижимость, на длинной дистанции теряешь деньги», — резюмирует он.