Квартиры-трансформеры по-русски: плюсы, минусы и стоимость такого жилья на московском рынке новостроек - «Дайджест»

Евгения Рекшан Источник: Новострой-М Квартиры-трансформеры – явление для нашего рынка относительно новое. Интересно, что у каждого застройщика, в квартирографии которого есть такие лоты, существует свое представление о подобном жилье. Именно поэтому встретить несколько похожих квартир-трансформеров, которые бы соответствовали единому стандарту, в московских ЖК практически невозможно. Новострой-М рассказывает о плюсах и минусах такого жилья, его стоимости и главных особенностях. Во всем мире одно, в России – совершенно другое Изначально квартиры-трансформеры появились в США и на Западе. Там они представляют собой небольшие по площади лоты, назначение которых можно поменять при помощи специальных механизмов, передвижных перегородок и модифицируемой мебели. Малогабаритное пространство размером 35-45 кв. м в зависимости от текущих потребностей своего владельца может стать кухней, гостиной, спальней, столовой, рабочим кабинетом или гардеробной. Однако в России подобных проектов в чистом виде пока нет. Законодательство РФ не содержит понятия «квартира-трансформер», поэтому любой девелопер может трактовать его так, как ему удобно. Чаще всего под ним понимается: - квартира евроформата с большой кухней-гостиной, где можно выделить дополнительную площадь под спальное место, кабинет или детскую; - квартира, в которой возможность дальнейшей перепланировки предусмотрена изначальным проектом; - квартира со свободной планировкой, которую можно грамотно зонировать за счет мебели и предметов интерьера, а не при помощи внутренних перегородок. Последний вариант довольно часто используется в небольших квартирах-студиях, где каждый квадратный сантиметр – на вес золота. «Квартира-трансформер – это жилое пространство, которое легко переоборудовать в соответствии с предпочтениями собственника и меняющимися обстоятельствами жизни. Например, после появления ребенка в семье. Но, по идее, умелый дизайнер может изменить до неузнаваемости практически любую типовую планировку от застройщика, не нарушая при этом установленных законом норм и правил» Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Специфика русских «трансформеров» В российских квартирах-трансформерах, как правило, ограничено количество несущих стен, чтобы при необходимости назначение помещения можно было быстро поменять, рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). Помимо этого, там используется трансформируемая мебель (шкафы-диваны, шкафы-столы) и различные легкие многофункциональные перегородки. На столичном рынке новостроек такие проекты пока редки. Квартиры-трансформеры есть в некоторых ЖК от Level Group, а также в строящемся коливинге AFI Tower. Помимо модульных перегородок и технологичной встроенной мебели, самостоятельно зонировать пространство квартиры собственникам помогают вмонтированные в строительные конструкции системы освещения и акустики и т.п., добавляет Илья Витковский, директор по аналитике и оценке группы «Самолет». Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой», считает, что на сегодняшний день на российском рынке недвижимости «трансформеры» не существуют как отдельный тип квартир и продукт в целом. А одиночные предложения застройщиков можно отнести скорее к элементам рекламной кампании для привлечения клиентов. В профессиональном сообществе данный термин тоже не используется широко. Если под «трансформером» подразумевать квартиру свободной планировки (без внутренних перегородок), которая дает покупателю возможность изменить изначальную проектную конфигурацию, то наиболее подходящими будут лоты квадратной формы с большим количеством окон. Именно в них больше шансов разделить пространство на две полноценные комнаты. В то же время свобода творчества покупателя ограничивается существующими СНИПами. К примеру, перенос мокрых точек или снос стены между лоджией и комнатой не всегда возможен и требует дальнейшего согласования. В этом смысле к «трансформерам» можно отнести апартаменты и лофты. Поскольку эта недвижимость де-юре является коммерческой, то на нее не распространяется действие жилищного кодекса. И те решения, которые нельзя реализовать в классическом жилье, можно легко воплотить в апартаментах. И это не всегда требует от собственника согласования перепланировки. Некоторые застройщики еще на этапе проектирования готовят несколько вариантов планировок для одного типа квартир. Покупатель в любой момент может воспользоваться одним из них. При этом вся документация хранится в управляющей компании, что облегчает дальнейший процесс согласования, комментирует Андрей Колочинский. Если для выделения части пространства достаточно легкой перегородки, то ее установка не потребует внесения в технический паспорт жилья. «Квартира-трансформер – это пространство, которое можно полностью обустроить под себя. Особенности формата – отсутствие межкомнатных стен, система перегородок, зоны хранения, антресоли, раздвижные столы, откидные кровати. Максимальная функциональность – вот главный тренд в потребительских предпочтениях, который учитывает данный тип недвижимости» Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель» «Начинка» трансформеров, а также плюсы и минусы Площадь, типология и вид отделки квартир-трансформеров зависят от конкретного проекта, комментирует Надежда Коркка. Их площадь примерно на 10-15% ниже, чем у лотов классической планировки. По количеству комнат это могут быть как студии, так и, например, трехкомнатные квартиры. Продаваться такие варианты могут как без отделки, так и с отделкой white box или финишной отделкой. В проектах, где квартиры-трансформеры сдаются с отделкой, застройщик, как правило, предусматривает мобильные перегородки вместо капитальных стен, разделяющих комнаты или кухню с гостиной. Отрицательным моментом в таком варианте может стать отсутствие надлежащей шумоизоляции, говорит Андрей Колочинский. Главным преимуществом «трансформеров» является возможность менять назначение определенных зон в зависимости от потребностей хозяев и извлекать максимальную пользу со всей имеющейся площади. «На сегодняшний день функциональность приобретаемых метров выходит на первый план, и появление понятия «квартира-трансформер», прежде всего, связано с решением разных задач по зонированию квартиры и возможностью создать большой объем свободного пространства» Илья Витковский, директор по аналитике и оценке группы «Самолет» Среди недостатков стоит отметить небольшую площадь лотов. Помимо этого, мебель для квартир такого формата приходится тщательно выбирать или вовсе делать на заказ, что требует значительных временных и материальных затрат, отмечает Надежда Коркка. Есть и еще один нюанс. Эффективно организовать жизненное пространство и обустроить квартиру-трансформер очень сложно без дизайнера или серьезных дизайнерских навыков. «Как расположить все зоны, сколько места отвести на каждую, какие выбрать перегородки, мебель и стиль – возникают десятки вопросов. И ответить на них можно лишь с помощью дизайн-проекта. Если делать все на глазок, то результат с высокой долей вероятности получится плачевный. Чтобы не пришлось все переделывать, к ремонту квартиры-трансформера важно привлекать профессионального дизайнера», – считает Сергей Нюхалов. Квартиры-трансформеры в классическом понимании этого термина больше всего подходят холостякам, живущим в одиночку, или молодым парам без детей. Если речь идет о евроформате или свободных площадях без перегородок, то многое будет зависеть от итогового планировочного решения. Ценовая категория Стоимость квартиры для многих покупателей является одним из самых важных моментов. Цена на «трансформеры» зависит от стандартного набора факторов, среди которых важную роль играет локация, метраж объекта, класс новостройки, а также транспортная доступность и наличие неподалеку развитой социальной инфраструктуры. Если говорить о квартирах свободной планировки, то они могут оказаться более доступными по цене. Дело в том, что они продаются без отделки, что отражается на их стоимости. Если сравнивать два аналогичных лота, расположенных в одном и том же доме, то стоимость объекта свободной планировки скорее всего будет на 10-15% дешевле, чем такая же квартира, но с отделкой «под ключ», говорит Ирина Доброхотова. Но ситуация в некоторых случаях может быть и обратной, отмечает Сергей Нюхалов. Такой тип квартир вобрал в себя и некоторые элементы, присущие ранее только высокому ценовому сегменту. При средних и увеличенных площадях в трансформере могут быть мастер-спальня с гардеробной, два санузла, рабочее пространство. То, что раньше было только в домах состоятельных людей, теперь проектируется и в комплексах массового сегмента. При увеличении метража квартир-трансформеров растет и уровень комфорта, в них находится место для организации полноценного домашнего кинотеатра, просторных систем хранения вещей, удобного и красивого освещения. «Появление такого продукта, как квартира-трансформер можно рассматривать в качестве маркетингового хода, позволяющего застройщику по-новому позиционировать свой ЖК на рынке и выгодно выделить его из общей массы. По идее эта опция не должна дополнительно оплачиваться клиентом, ведь покупатель в первую очередь платит за квадратные метры. Но в некоторых случаях за грамотную эргономичную планировку застройщик может брать наценку» Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»