Почему продавец квартиры против ипотеки? - «Дайджест»

Большая часть квартир в России покупается в ипотеку. На первичном рынке, по данным руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, доля жилья, приобретаемого с помощью жилищных кредитов, достигает 90%. Раньше эта цифра находилась на уровне 50-60%.

В новостройке приобрести квартиру в ипотеку проще: во-первых, строительные компании сотрудничают с банками, во-вторых, действует программа льготной ипотеки, по которой купить жилплощадь можно под 6,5% годовых. Ставки по кредитам на покупку квартиры на вторичке выше, а еще в объявлениях о продаже жилья нередко встречаются сообщения типа «без ипотеки», «покупатели с ипотекой не рассматриваются», «не подходит под ипотеку» и т. п. Что это значит и безопасно ли покупать квартиру, которая почему-то не подходит под ипотеку?

Уход от налогов

Если продавец владеет квартирой менее пяти лет, с продажи недвижимости он обязан заплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Допустим, жилье он купил за 5 миллионов рублей, а хочет продать за 7 миллионов. В таком случае владелец должен уплатить налог с разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи в 2 миллиона рублей — это 260 тысяч рублей.

Чтобы избежать уплаты налога или хотя бы снизить его размер, собственники продают квартиры с заниженной стоимостью в договоре. Даже если покупатель согласен на такие условия, приобрести жилплощадь в ипотеку у него не получится: банки следят за законностью и прозрачностью сделки, поэтому не дадут в долг 7 миллионов рублей, когда в договоре прописана стоимость в 5 миллионов. Вот и приходится продавцам недвижимости предупреждать покупателей, что ипотека не подходит.

Незаконная перепланировка

Между планом в техпаспорте квартиры и ее реальным состоянием иногда может лежать пропасть: владельцы жилья переносят радиаторы отопления, расширяют или переносят санузлы, устанавливают в квартире газовое оборудование, а то и вовсе переделывают фасад дома или несущие конструкции. Узаконивать эти изменения в БТИ собственники не спешат, да и не факт, что такие изменения будут согласованы.

При оформлении ипотеки предмет залога, то есть квартиру, осматривает оценщик, и на незначительные изменения типа демонтированной антресоли банк еще может закрыть глаза, но покупку жилья, переделанного до неузнаваемости, финансовая организация не одобрит точно.

«Продавцы это отлично понимают, так что проблемы с последующей легализацией переделок предпочитают перекладывать на плечи новых владельцев проданной квартиры», — рассказывает управляющий партнер юридической компании Эдуард Бугров.

Плохое состояние квартиры

По словам Бугрова, против ипотеки продавец квартиры может быть и из-за недостаточно хорошего состояния жилплощади. Дело в том, что до погашения ипотечного займа недвижимость остается в залоге у банка, и этот залог должен быть ликвидным.

«Шансы, что банк выдаст деньги на квартиру в ветхом фонде, в неблагополучном районе или на комнату в общежитии, стремятся к нулю. Продавец это знает и предпочитает не терять ни свое время, ни время покупателя», — отмечает эксперт.

Продавец с диагнозом

Одно из распространенных мошенничеств на вторичном рынке жилья — это продажа квартир недееспособными собственниками. Ничего не подозревающий покупатель отдает деньги (кстати, нередко в этой схеме используется заниженная стоимость недвижимости), получает ключи от жилья, а через некоторое время получает еще и исковое заявление от родственников продавца с требованием признать сделку незаконной. Суд встает на сторону родственников и выселяет покупателя, а тот нередко перестает вносить платежи по ипотеке: квартиры-то больше нет.

Сейчас банки, выдающие ипотечные кредиты, начали подстраховываться и запрашивать у продавцов квартир справки из психоневрологического диспансера. Собственники, имеющие проблемы с психическим здоровьем, также указывают в объявлениях, что жилплощадь продается без ипотеки.

Продавец в долгах

Другой повод со стороны продавца избегать сделки при посредничестве банка — исполнительное производство, возбужденное службой судебных приставов, говорит Эдуард Бугров. «Если у продавца есть непогашенные долги, то приставы могут наложить запрет на любые регистрационные сделки с его недвижимостью. Этот неприятный сюрприз вскроется, когда покупатель придет оформлять квадратные метры в собственность. При оформлении сделки с участием ипотечных средств банк проверит на предмет благонадежности не только покупателя, но и продавца», — поясняет он.