Нежилой фонд: россияне начали скупать коммерческие площади - «Дайджест»

Россияне начали массово скупать коммерческие площади. Небольшие помещения на первых этажах домов стали доступнее, и в 2020 году спрос на них вырос до 30%, сообщили «Известиям» участники рынка недвижимости. За последние полгода скидки на такие площади достигали 20–25%, при этом увеличилось и предложение. Особенно вырос интерес к таким помещениям в регионах со стороны столичных инвесторов: они покупают «квадраты» для сдачи в аренду ритейлерам.

Смена ориентира

В 2020 году спрос на небольшие торговые помещения (60–90 кв. м) на первых этажах домов в России вырос на 25–30%, на маленькие офисы (30–50 кв. м) — на 10–15%, рассказал «Известиям» руководитель направления коммерческой недвижимости федеральной компании «Этажи» Антон Лескин. При этом среди покупателей помещений стрит-ритейла стало больше обычных людей — сегодня их доля составляет 80%, указал он.

— Коммерческая недвижимость стала доступнее для массового покупателя, теперь в такие «квадраты» вкладываются и пенсионеры, и молодые люди до 35 лет. Еще несколько лет назад на рынке был небольшой объем предложения бюджетных вариантов, со временем сегмент наполнился новыми и доступными объектами, — сказал Антон Лескин.

Число просмотров объявлений коммерческих помещений на продажу на первых этажах домов в крупных городах за год увеличилось на 13%. Сейчас спрос выше в среднем на 16%, чем годом ранее, подтвердил тенденцию директор по аналитике «Циан.Коммерческая недвижимость» Александр Павленко.

— В сегменте коммерческой недвижимости зафиксирован приток инвесторов, которые раньше покупали жилье и сдавали его в аренду, — отметил Антон Лескин.

Рост спроса на помещения на первых этажах вызван тем, что из-за увеличения цен на квартиры доходность от их сдачи в аренду стала менее привлекательной, указал партнер Colliers International Станислав Бибик. Доходность коммерческих помещений на первых этажах составляет 10–12% годовых в рублях, тогда как квартир в аренду — в районе 4–5%, рассказал эксперт.

При сдаче квартиры в аренду срок окупаемости даже без учета эксплуатационных затрат и мелкого ремонта — около 10–15 лет, а для коммерческой недвижимости при идентичных стартовых инвестициях показатель составляет в районе шести-восьми лет, сказал Антон Лескин.

— Кроме того, арендатор площадей в стрит-ритейле более стабилен, чем квартиросъемщик. Часть инвесторов, которые вкладывали средства в покупку квартир, в прошлом году переориентировались на коммерческие помещения. В основном в этот сегмент перешли инвесторы со средним чеком до 30 млн рублей, — рассказал Станислав Бибик.

Цена вопроса

Коммерческие площади в 2020 году сильно упали в цене: малый бизнес массово закрывался, а помещения необходимо было реализовать, отметила глава компании MAD Architects Мария Николаева. За последние полгода реальный дисконт при продаже части коммерческих объектов доходит до 20–25% от изначальной стоимости, сказал Антон Лескин.

— В целом сегмент стрит-ритейла в городах-миллионниках (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) подешевел на 4,5%. Цены на небольшие площади от 50 до 200 кв. м снизились в среднем на 8,1%. Это привлекло столичных инвесторов, — отметил Александр Павленко.

Действительно, немало заявок на подбор коммерческих объектов для инвестиций в регионах поступает из Москвы и Петербурга, сказал Антон Лескин. Люди покупают такие «квадраты», чтобы сдавать в аренду ритейл-сетям, предпочитающим заключать долгосрочные договоры. В том числе там открываются точки доставки товаров и продуктов питания, добавил Антон Лескин.

«Известия» направили запрос крупным ритейлерам.

В регионах цены на жилье и небольшие коммерческие помещения почти идентичны, подчеркнул Антон Лескин. Например, в Красноярске квартиру площадью 80 кв. м в одном из популярных районов можно приобрести за 5,7–9 млн рублей и сдавать за 35–40 тыс. в месяц. За такие же деньги можно купить коммерческое помещение аналогичной площади с ежемесячной арендной ставкой 70–100 тыс. рублей, рассказал он.

В новостройках девелоперам также выгодно в максимально короткие сроки реализовать нежилые помещения на первых этажах. В противном случае они обязаны оплачивать обслуживание «лишних» площадей, отметил глава бюро «A61» Дмитрий Морозов.

Но коммерческая недвижимость в новостройках, как правило, стоит в полтора-два раза дороже, чем аналогичные объекты на вторичном рынке. Такие площади граждане чаще выбирают под создание собственного бизнеса, указал Антон Лескин.

Также в прошлом году высоким спросом пользовались так называемые помещения свободного назначения (ПСН), сообщил руководитель направления коммерческой недвижимости в «Авито Недвижимость» Тимур Зайцев. По итогам декабря 2020-го спрос на их покупку превзошел интерес к торговым помещениям вдвое, подчеркнул он.

— Высокая актуальность ПСН обусловлена прежде всего изменениями на рынке в связи с пандемией. В условиях «новой реальности» развитие получили сервисы доставки продуктов и готовых блюд, а также онлайн-ритейл. Помещения свободного назначения стали самым оптимальным вариантом для этого: при необходимости их можно быстро адаптировать под текущие потребности, — объяснил Тимур Зайцев.

По данным «Авито Недвижимость», по итогам декабря средняя стоимость 1 кв. м ПСН выросла на 12% в сравнении с годом ранее и составила 43,4 тыс. рублей. Для сравнения: цена «квадрата» в категории торговых площадей составила 60,3 тыс. рублей.

В долгосрочной перспективе тренд на приобретение ПСН сохранится, полагает Тимур Зайцев. Но и жилая недвижимость останется востребованной для инвестиций из-за в среднем меньшей стоимости, высказал мнение Александр Павленко.