В городе Сочи с «первичкой» не очень: строительство ставят на паузу. Достигнут ли сочинские цены московского уровня? - «Новости регионов»

Недвижимость в летней столице России дорожает неслыханными темпами. Курорт лихорадит уже без малого год: спрос оторвался от предложения, как цены – от реальности. Россияне, запертые пандемией среди «родных осин», скупают приморские квадратные метры с таким рвением, что некоторые эксперты уже начали сравнивать местное жилье по стоимости с московским.

С московским, пожалуй, рановато, но Питер уже остался позади. Квартиры в Сочи дорожают ежедневно, и это отнюдь не фигура речи. Застройщики останавливают продажи, чтобы тут же возобновить их по новой цене. Под повышение могут попасть даже уже забронированные «квадраты».

Вторичный рынок тоже научился оперативно переписывать ценники и охотно этим пользуется. Впрочем, многие продавцы вообще убрали свое жилье из баз, надеясь нажиться в будущем, когда закончится «первичка». А в том, что этот «час Х» непременно настанет, уверены многие, и приведет к этому не «невидимая рука рынка», а пауза в строительстве, которую анонсировали власти города.

Долой самострой!

С 1 июля на курорте начинает действовать мораторий на выдачу разрешений на строительство многоквартирных домов без сопутствующей инфраструктуры. Исключение составят уже действующие договоры комплексного развития территорий.

Примерно в двухлетний срок городские власти планируют актуализировать сочинский генплан, исключив возможность дальнейшей бесконтрольной застройки и сбалансировав образовавшийся дефицит инфраструктурных объектов. Проблема зрела давно и привела к тому, что дома, построенные в последнее время, «сели» дополнительной нагрузкой на изношенные инженерные сети и уже имеющуюся инфраструктуру.

При этом немалое число новостроек стоит на землях ИЖС, то есть по сути является объектами самовольного строительства. Самострой – проблема всего Краснодарского края, но Сочи это касается в первую очередь. Уже сегодня в судах города находится более 500 дел по искам администрации о сносе незаконно возведенных строений.

По всему выходит, что пауза, объявленная властями, несмотря на истеричную реакцию рынка, – мера крайне своевременная. Или все же хотели, как лучше, а получилось как всегда?

«Вообще, есть вопросы, насколько обосновано решение на введение моратория, зачем было делать его таким радикальным и почему именно сейчас, – говорит генеральный директор консалтинговой компании MACON Илья Володько. – Ведь все эти ограничения не новые, в том или ином виде они присутствовали на рынке недвижимости Сочи последние шесть лет. На мой взгляд, можно было ввести какую-то временную процедуру на протяжении периода согласования генплана. Разрешения на строительство выдавались бы, но в индивидуальном порядке и на определенные проекты».

Заглянем в ближайшее будущее

Что ждет рынок недвижимости Сочи после заморозки выдачи разрешений на строительство? Полное вымывание новостроек и московские цены, как мечтается собственникам неликвида на вторичном рынке, или более щадящие варианты? Хотелось бы думать, что второе, тем более что определенные предпосылки к этому есть.

Прежде всего, следует учитывать, что из-за моратория часть застройщиков перенесла сроки стартов продаж, так что хотя бы первое время рынок будет обеспечен квартирами в новостройках. Кроме того, как отмечает Илья Володько, в Сочи растет тенденция реконструкции старых объектов. Последние два года предложение пополняется большим числом проектов, которые дают новую жизнь старым санаториям и пансионатам. Однако, добавляет эксперт, если мораторий продлится полтора-два года, то это может грозить полным исчезновением первичного рынка и значительным ростом стоимости на «вторичке», где средний ценник пока существенно ниже и сегодня составляет 150 тысяч рублей за квадратный метр.

Что же касается цен на новостройки, то их рост не бесконечен и ограничивается пределом финансовых и психологических возможностей покупателей. «Текущая цена в бизнес-сегменте сегодня составляет около 350 тысяч рублей за квадратный метр. Если же объект реализуется по цене, превышающей 400 тысяч рублей, происходит резкое падение продаж, – приводит пример Илья Володько. – Потенциал роста цен в «бизнесе» можно прогнозировать около 15%. Чуть выше возможности в стандарт- и комфорт-классах – в течение одного-полутора лет ценники могут увеличиться еще на 30-35%.

Завершение программы льготного кредитования, скорей всего, на ценах не скажется, поскольку львиная доля покупок в Сочи совершается инвесторами и людьми, присматривающими жилье для отдыха, а эти категории, как правило, используют собственные, а не заемные средства».