Trade-in в тренде: как параллельно продать старую и купить новую квартиру - «Риэлторские технологии»

Павел Антонин, генеральный директор Центра недвижимости «Квадрат»
Источник: ЦИАН

Большинство людей сталкивались с понятием «трейд-ин» при продаже автомобилей или смартфонов: вы отдаете старое и покупаете новое за меньшие деньги. Но такое понятие существует и на рынке первичной недвижимости.

Разновидности покупки квартиры в trade-in

При стандартном trade-in покупатель передает квартиру застройщику по цене ниже рыночной (как правило, –15% обычной стоимости), а взамен получает новое жилье.

Есть и обратный вариант: покупатель заключает с застройщиком договор, приобретает в ипотеку новую квартиру, до сдачи дома продолжает жить в старой, а после ее продажи тратит полученные деньги на то, чтобы выплатить кредит. Такой алгоритм подходит, только если период ожидания нового жилья составляет четыре–шесть месяцев.

Пожалуй, самый выгодный для покупателя путь — параллельный trade-in, когда оба процесса проходят одновременно. Застройщик или его партнерское агентство недвижимости занимается продажей квартиры на вторичном рынке: проводит оценку, дает рекламу, проводит показы, оформляет документы. При этом застройщик бронирует новую квартиру для покупателя — это значит, что ее стоимость не вырастет.

Квартиру продают по рыночной цене, но в оговоренный период, так как застройщик не будет ждать слишком долго. Время бронирования зависит от скорости возведения дома и общей ситуации на рынке. Как правило, минимальный срок — два месяца, максимальный — шесть месяцев, но по договоренности его можно продлить.

Плюсы схемы

Во-первых, фиксированная цена. Средняя стоимость квартиры в московской новостройке, по подсчетам экспертов, составляет сейчас 12,7 млн рублей: в 2020 году был зафиксирован самый быстрый рост цен на недвижимость с 2013 года. В 2021-м ситуация выровнялась, но цены все равно, хотя и медленно, но растут. Поэтому договор trade-in — выход для тех, кто хочет максимально обезопасить себя от колебаний рынка.

Кроме того, застройщик может поставить на паузу не цену, а саму продажу квартиры — в зафиксированный период ее никто другой не купит. Учитывая спрос на жилую недвижимость в последние месяцы, это тоже важно. Недавно правительство изменило условия государственного субсидирования семейной ипотеки: до 1 июля 2022-го семьи с одним ребенком вправе взять ипотеку под небольшой процент. Следовательно, в ближайшее время число желающих приобрести недвижимость точно не сократится.

Во-вторых, trade-in удобен для продавца. Все нюансы, связанные с продажей квартиры, возьмет на себя брокерское агентство.

Найти эксперта по оценке недвижимости, заключить с ним договор, оценить квартиру, сделать фотографии, составить привлекательное объявление, подать рекламу и следить за ее эффективностью, приводить потенциальных покупателей на просмотры и, наконец, оформить все нужные документы — вот далеко не полный список того, чем в противном случае продавцу придется заниматься самостоятельно.

Это отнимает много времени, а стоять в очередях в Росреестре или МФЦ еще и небезопасно из-за эпидемиологической обстановки.

Минусы

Но у этого способа есть и минусы. Не всегда продавцы предлагают зафиксировать цену на приобретаемую недвижимость — чаще только бронируют за покупателем квартиру, цена на нее может повыситься. Это вынуждает снижать стоимость старой недвижимости, чтобы быстрее ее продать. Поэтому не все потенциальные покупатели соглашаются на trade-in. Сейчас гораздо проще самому заняться продажей: количество сервисов для реализации недвижимости и уровень агентских услуг выросли — нет смысла терять от 15% стоимости жилплощади.

Нюансы

Бронирование новостройки рано или поздно закончится. Следовательно, надо успеть продать старую квартиру в установленный срок. Поэтому продавцу стоит трезво оценить сумму, за которую он готов расстаться с недвижимостью. Если стоимость будет существенно выше рынка, то покупатели не найдутся и за полгода. Эксперты уверяют, что необходимо уметь вовремя предложить хотя бы небольшую скидку.

Всегда следует считать конечную выгоду. Например, если застройщик закрепляет за покупателем цену, а тем временем стоимость незабронированной недвижимости растет, есть смысл во время продажи старой квартиры сделать дисконт покупателю — чтобы быстрее заключить сделку и успеть до окончания брони.

Забронированная квартира в новостройке и квартира на продажу должны быть в одном регионе. Дело в том, что не все агентства и застройщики занимаются недвижимостью в других регионах, поэтому реализовать старую квартиру им будет непросто или вообще нереально.

Шаг за шагом: как устроена схема trade-in

Шаг первый. Выбрать новую квартиру и уточнить у застройщика, существует ли вариант покупки со схемой trade-in.

Шаг второй. Заключить с застройщиком договор бронирования квартиры: за покупателем закрепляется определенная квартира, и застройщик обязуется продать ее по определенной цене. В некоторых случаях за этот договор придется заплатить. Цена таких документов ни в каких регламентах не зафиксирована, поэтому каждая компания устанавливает свою. Обычно покупателю предстоит отдать от 30 до 50 тыс. рублей.

Шаг третий. Заключить с партнерским агентством недвижимости или с особым отделом застройщика договор на услуги по продаже старой квартиры и тоже его оплатить. Стоимость зависит от цены продаваемой квартиры — обычно это 2–3% (предположим, если ваша квартира стоит 10 млн рублей, то за услуги потребуют 200–300 тыс. рублей). В некоторых агентствах называют фиксированную цену, которая не зависит от стоимости жилья.

Шаг четвертый. Если требуется, брокер занимается подготовкой квартиры к продаже.

Шаг пятый. Брокер находит покупателя и готовит документы к продаже. Продавец оплачивает комиссию агентству, подписывает необходимые документы и получает деньги от покупателя.

Шаг шестой. Застройщик одновременно с этим тоже готовит все документы — на покупку квартиры. Покупатель передает деньги за квартиру, оплачивает регистрацию договора долевого участия и услугу по оформлению собственности и получает ключи.

Вывод

Если учесть все вышеперечисленные тонкости, trade-in способен стать выгодной и удобной для всех участников сделкой. Особенно этот способ подходит людям, у которых нет шанса накопить на новое жилье с нуля. К тому же совмещать во времени продажу старой квартиры и покупку новой довольно непросто, поэтому ко всем сложностям добавляются еще и расходы на аренду временной недвижимости.

В свою очередь застройщик при параллельном trade-in получает гарантию того, что квартиру купят, и ему не понадобится тратить дополнительные деньги на ее рекламу.