Что обязательно надо знать перед покупкой виллы в Таиланде - «Зарубежная недвижимость»

Сергей Велесевич Источник: РБК-Недвижимость В Таиланде застройщики готовы на различные скидки и бонусы при покупке квартир в кондоминиумах и апартаментах, а также вилл. Как и в России, в королевстве наибольшие скидки можно получить на начальном этапе строительства, при полной оплате и т. д. Однако тайское законодательство отличается от российского и основано на англо-саксонском праве. Главное отличие — иностранец не может владеть землей. Приобрести квартиру в кондоминиуме иностранец может как в полную собственность, так и в долгосрочное владение. Рассказываем о скидках, которые можно получить при покупке жилья в новостройках, особенностях тайского законодательства при оформлении прав собственности на недвижимость, а также налогах и сборах, которые необходимо оплатить при сделках-купли продажи. На что можно рассчитывать: скидки, бонусы и рассрочки Тайские застройщики, как и российские девелоперы, предлагают минимальные цены на этапе строительства. Часто застройщики начинают предпродажи еще на этапе разработки проекта и подачи документов на получение разрешений. Сделки на раннем этапе позволяют получить минимальную цену и максимальную беспроцентную рассрочку платежей до конца строительства. Обычно местные девелоперы предлагают варианты поэтапной оплаты (по графику) квартиры или виллы в течение срока строительства. «Значительные скидки можно получить при оплате всей суммы до окончания строительства. Некоторые застройщики готовы предложить индивидуальные графики платежей с учетом ваших возможностей. Также скидки возможны при покупке сразу нескольких квартир», — говорит управляющий партнер Exotic Property Светлана Касаткина. Иностранцу в Таиланде сложно получить ипотеку, но некоторые застройщики готовы предоставить дополнительное финансирование. Покупатель может выплатить до конца строительства 50% стоимости, пользоваться своим жильем лично или получать доход от сдачи в аренду, продолжая выплачивать оставшиеся 50% следующие три — пять лет под ставку 5–7% годовых, приводит пример Светлана Касаткина. Как и в России, тайские застройщики для привлечения клиентов готовы предлагать различные бонусы и акции. Например, могут включить в стоимость мебель, предложить дополнительный год беспроцентной рассрочки, а для инвесторов в арендное жилье — повышенную ставку гарантированного дохода и другие акции. Тайский cashback Поэтапная оплата строящегося жилья — обычная практика в Таиланде. Некоторые застройщики при полной оплате сделки предоставляют покупателям опцию — cashback. Это позволяет инвестору в доходную недвижимость, сервисные или гостиничные апартаменты сразу получать доход до 5–7% годовых, при этом зафиксировать минимальную стоимость на начальном этапе строительства, которая может быть ниже на 30–40%, чем после завершения строительства, поясняет Светлана Касаткина. Формы собственности для иностранцев В Таиланде существует две формы владения недвижимостью для иностранцев: полная собственность (freehold) и долгосрочная аренда (leasehold). Дом или квартиру любой иностранец может оформить в полную собственность, а землю — только в долгосрочную аренду на 30 лет с возможностью двукратного продления на 30 лет, в сумме до 90 лет. В Таиланде многоквартирные дома имеют несколько статусов: кондоминиум или апартаменты. Если статус здания — апартаменты, то все квартиры в нем могут быть проданы иностранцам только в аренду. Во freehold можно оформить квартиру только в кондоминиуме, общая территория комплекса со всей инфраструктурой (бассейн, сад и прочее) находится в совместной долевой собственности. Например, застройщик кондоминиума имеет право продать иностранным физлицам 49% жилой площади многоквартирного дома в полную собственность. Если иностранец не успевает приобрести недвижимость из квоты в 49%, то квартиру из оставшихся 51% жилой площади кондоминиума иностранец может оформить в leasehold, приводят примеры в Prian.ru. В чем разница freehold и leasehold Полная собственность (freehold): - полная собственность на неограниченное время, предполагающая возможность перепродать, подарить или завещать объект; - стоимость недвижимости во freehold дороже, чем в leasehold; - налоги на регистрацию составляют 2–3% от стоимости; - независимость от прежнего владельца при перепродаже. Долгосрочная аренда (leasehold): - право пользования и распоряжения в течение ограниченного времени (в среднем 90 лет) с возможностью перепродать, подарить или завещать объект; - стоимость недвижимости в leasehold ниже примерно на 10%; - срок окупаемости быстрее; - налог на регистрацию 1,1%; - необходимо продлять договор аренды каждые 30 лет в Земельном департаменте; - при перепродаже необходимо подписать документы с владельцем (арендодателем); - нет долевой собственности в общих помещениях кондоминиума; - нет права голоса на общих собраниях совладельцев кондоминиума; - после истечения срока аренды права пользования и распоряжения возвращаются реальному владельцу; - упрощенная процедура оплаты, так как при переводе средств из-за рубежа в назначении платежа указывается «аренда квартиры»; - юридически не является собственностью, поэтому не подпадает под налогообложение и не требует декларации, как собственность за границей; - упрощенная процедура оплаты, так как при переводе средств из-за рубежа в назначении платежа указывается «аренда квартиры». «Перед покупкой квартиры нужно обязательно выяснить, как застройщик будет регистрировать здание. Выбор конкретного варианта зависит от ряда факторов: тип приобретаемой недвижимости, статус продавца и покупателя, цель приобретения, стоимость. При покупке небольших квартир для инвестиций с возможной дальнейшей перепродажей есть смысл приобретать недвижимость в leasehold. А при выборе дорогого объекта для жизни, возможно, стоит переплатить за freehold», — отмечает управляющий партнер Exotic Property Светлана Касаткина. Налог при покупке, продаже и владении недвижимостью До 2020 года в Таиланде не существовало налога на владение жилой недвижимостью. Ежегодный налог на владение недвижимостью был вменен только в 2020 году и составил 0,3%, но в этом году из-за пандемии коронавируса было принято решение о снижении налога на недвижимость в стране на 90%. Новая сумма налога сохранится весь 2020 год. При приобретении недвижимости в королевстве покупатель платит регистрационный сбор, который делится с продавцом. При продаже существуют бизнес-налог, гербовый сбор и подоходный налог — их оплачивает продавец. Налоги и сборы при сделках купли-продажи жилой недвижимости в Таиланде Налог При продаже земли во freehold При передаче земли в leasehold При продаже здания Кто платит Налог на передачу права собственности 2% — 2% Делится между продавцом и покупателем Налог на регистрацию аренды — 1% — Делится между арендодателем и арендатором Бизнес-налог 0–3,3% — 0–3,3% Продавец Гербовый сбор 0–0,5% 0,1% 0–0,5% Продавец Подоходный налог 1% или 0–35% — 1% или 0–35% Продавец Таблица: Tranio Налог на прибыль от продажи (Income Tax) В момент регистрации в Земельном департаменте сделки купли-продажи необходимо оплатить так называемый налог на прибыль. Например, при покупке квартиры площадью 35 кв. м за 3 млн бат на этапе строительства и ее перепродаже через несколько лет после окончания строительства за 4 млн бат прибыль составит 1 млн бат. Итого налог на прибыль равен 122,5 тыс. бат, что составляет в абсолютном выражении всего 12,25%. Ставка этого налога рассчитывается исходя из прогрессивной шкалы: - прибыль до 300 000 бат — налог 5% - 300 001–500 000 бат — налог 10% - 500 001–750 000 бат — налог 15% - 750 001–1 000 000 бат — налог 20% - 1 000 001–2 000 001 бат — налог 25% - 2 000 001–4 000 000 бат — налог 30% - От 4 000 001 бат — налог 35%