Теперь жильцов могут выселить из любого дома, если признают его старым: разбираем закон о реновации жилья - «Дайджест»

Сивакова И. В. Источник: Юридические тонкости В самом конце прошедшего 2020 года был принят очень важный закон, с которым в перспективе может столкнуться большая часть населения нашей страны — нашумевший закон о т. н. «всероссийской реновации жилья» (Закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ). Разберем его ключевые положения, многие из которых весьма неоднозначны. Закон предусматривает порядок комплексного развития территорий — в т.ч. и территорий жилой застройки. В программу реновации могут войти многоквартирные дома двух категорий: 1) признанные аварийными и подлежащими сносу либо реконструкции (здесь вопросов не возникает), 2) дома, не отнесенные к аварийным, но отвечающие определенным критериям, перечень которых утверждают региональные власти (как раз здесь и возникает масса вопросов). Закон приводит лишь общие требования, на которые регионы должны ориентироваться при выведении этих критериев. В частности, если: - степень физического износа фундамента, стен и крыши дома превышает максимально допустимое значение по региону, - стоимость капитального ремонта дома выше утвержденной нормативной стоимости ремонта по региону, - дом построен еще в период индустриальной жилой застройки по типовому проекту, с использованием типовых изделий стен и перекрытий, - установлено, что дом находится в «ограниченно работоспособном техническом состоянии» (порядок признания домов таковыми будет вскоре разработан), - либо в доме отсутствуют централизованные системы инженерно-технического обеспечения. Иными словами, по решению региональных властей под программу обязательного расселения могут попасть не только аварийные многоэтажки, но и любые другие, признанные старыми. Все будет зависеть от того, какие критерии разработают на местах. Причем закон оставил весьма широкие рамки для свободы усмотрения регионов в решении столь важного вопроса: они могут взять за основу не все перечисленные критерии, а лишь один или несколько. Самим жителям при этом предоставляют лишь один способ повлиять на решение о включении их дома в программу комплексного развития территории — провести общее собрание собственников. От имени собственников муниципальных квартир в собрании участвуют наниматели. Как видно, владельцы нежилых помещений дома отстранены от решения вопроса о расселении. Решение о включении дома в программу комплексного развития считается принятым, если за него проголосуют не менее 2/3 собственников жилых помещений. А для исключения дома из программы требуется не менее 1/3 голосов собственников жилых помещений. Как будет происходить расселение дома, включенного в программу комплексного развития территории? Квартиры в таком доме изымаются и переходят в собственность государства или в собственность инвестора, с которым заключен договор о комплексном развитии территории. Тем, у кого квартира находится в частной собственности, предоставят на выбор два варианта: либо получить денежное возмещение, либо другую квартиру с зачетом суммы такого возмещения. Иными словами, квартира будет оценена (по рыночной стоимости, с учетом земельного участка, на котором расположен дом, а также убытков, понесенных собственником в связи с переездом) — и в пределах утвержденной суммы собственник может получить другое жилье (в т.ч. с доплатой) или взять деньги. Но если в квартире прописаны несовершеннолетние или недееспособные граждане, выбрать деньги нельзя — предоставляется только другое жилье. Опять-таки, если власти региона сочтут нужным, они предоставят собственникам право получить взамен равнозначное жилое помещение (т. е. не меньше по жилой площади и количеству комнат, расположенное в том же городском округе или поселении). Если изъятое жилье находилось в общей долевой или совместной собственности, новая квартира оформляется в такую же собственность. Жителям муниципальных квартир предоставят другое жилье, не меньшее по жилплощади и числу комнат. Если они при этом состояли в очереди на улучшение жилищных условий, жилье предоставят по действующим нормам жилплощади на человека. Что же касается коммунальных квартир (если у них был такой статус по состоянию на 1 января 2021 года), то собственнику или нанимателю комнаты (или нескольких комнат) в этой квартире предоставляется отдельная квартира. Как видно, закон еще «сырой» и весьма неоднозначный: кто-то в итоге может оказаться в выигрыше, а кто-то (и таких, думаю, будет очень много) — наоборот, серьезно проиграть. Хочется надеяться, что в закон будут внесены поправки, в первую очередь направленные на защиту прав собственника. Пока же вопросов намного больше, чем ответов.