Инвестиционные квартиры теряют былую популярность - «Аналитика рынка»

Число покупателей-инвесторов на рынке жилья упало по сравнению с прошлым годом вдвое, отмечают участники рынка.

До пандемии средняя доходность от инвестиций в недвижимость была на уровне 10-12%, в прошлом году она выросла до 25-30% годовых, говорит руководитель центра новостроек компании "Этажи" Сергей Зайцев. Это привело к росту в 2020 году доли инвесторов в общем объеме сделок в 2-2,5 раза, до 18-20%. Но сейчас цены выросли, а число инвесторов "исчерпалось". Чаще всего они покупают квартиры на этапе котлована и выставляют на продажу на финальной стадии готовности дома. Прогнозируемый средний уровень доходности от инвестиций в недвижимость снизился до 5-7%, поэтому вкладываться в жилье инвесторы не торопятся. Раньше вложения в недвижимость были более прибыльны, говорит общественный уполномоченный по вопросам судебной экспертизы, кадастровой оценке и оспариванию кадастровой стоимости Кирилл Кулаков. При долевом строительстве доходность от вложенных на этапе котлована 3-5 млн руб за два-три года составляла порядка 20% годовых, если собственник продавал жилье в новостройке, приводит пример Кулаков. Доходной была и сдача квартиры в аренду.

Например, при стоимости "однушки" в спальном районе Москвы в пешей доступности от метро в 6 млн рублей она ежегодно приносила от 400 до 500 тысяч рублей. "Этот доход был несопоставим с теми же 6 млн на вкладе при процентной ставке 4-5%". Но за последнее время многое изменилось, отмечает эксперт. В связи с ростом ключевой ставки ЦБ с марта нынешнего года растет доходность по банковским депозитам и другим инвестиционным финансовым инструментам, а стоимость недвижимости увеличивается. Недвижимость перестала восприниматься россиянами как наиболее привлекательный инвестиционный инструмент, подчеркивает Кулаков.

Доход от аренды перестал быть инвестиционно интересным еще в начале зимы, говорит основатель компании Realiste Алексей Гальцев. Когда стоимость недвижимости росла, стоимость аренды стояла на месте или снижалась, так как она зависит от доходов населения. За год стоимость аренды в Москве упала в среднем на 10% (в центральных районах - почти на 20%), по России - на 15%. При этом стоимость квартир выросла на 15-20% в Москве, а по России - в среднем на 12%. "В результате доход от сдачи квартиры в аренду не дотягивает даже до уровня инфляции. Если недвижимость не продолжит расти, никакого экономического смысла "держать" квартиру и сдавать ее в аренду нет", - подчеркивает он. В результате люди не выбирают недвижимость, которая может обесцениться в течение нескольких лет (такое было в 2008 и 2014 годах), а ищут другое применение капиталу. Если ставка по вкладу выше 6%, это выгоднее и проще, чем сдать квартиру в аренду.

Пока депозиты - способ, скорее, сохранения средств, а не преумножения. Наиболее же популярными становятся инвестиции в различные финансовые инструменты, говорит директор "Делойт" в СНГ Максим Налютин. При желании инвестировать в недвижимость необходимо ждать охлаждения рынка.

Спрос на жилье со стороны инвесторов уже замедляется и продолжит уменьшаться, говорит гендиректор сервиса "Синица" Наталья Шаталина. Как из-за замедления темпов роста цен, так и из-за крайне высоких цен на старте продаж. При этом осенью-зимой ставки на депозиты, вероятно, вырастут, так как реакция на изменение ключевой ставки идет с задержкой.