Темпы роста цен снижаются. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам июля 2021 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Июл 21 Июн 21

Индекс стоимости жилья, Р/м2 230 822 +1,5%

Индекс стоимости жилья, $/м2 3 120 -0,3%

Индекс стоимости жилья, €/м2 2 639 +2,2%

Цены на вторичное жилье в Москве по итогам июля выросли, но меньше, чем в июне, — рынок замедляется. Резкое ужесточение монетарной политики ЦБ, скорее всего, уже к осени заставит уйти с рынка значительную часть его основных клиентов — покупателей-ипотечников, пока еще пытающихся вскочить в последний вагон уходящего поезда с дешевыми кредитами.

По данным аналитического центра www.irn.ru, в июле квадратный метр вторичного жилья в Москве подорожал на 1,5% до 230 820 руб. Для сравнения: по итогам июня стоимость недвижимости увеличилась на 2,7%, то есть темпы роста цен снижаются. Долларовый индекс стоимости квартир, рассчитываемый IRN.RU, на фоне ослабления рубля потерял в июле 0,3% и составил $ 3120 за кв. м.

Судя по ценовой динамике, на вторичном рынке наложились друг на друга две тенденции. С одной стороны, наибольшим спросом пользуются самые дешевые лоты: индекс дешевого жилья (20% самых дешевых квартир) за июль подрос на 2,2% - это ощутимо больше роста цен в среднем по рынку. При этом индекс дорогого жилья (20% самых дорогих квартир) до средних показателей не дотянул, увеличившись за месяц только на 1,1%. По этой же причине в лидеры по темпам роста цен вышли советские панельные дома и однокомнатные квартиры. Но с другой стороны, более дорогие сегменты рынка продолжают нагонять отставание, образовавшееся в 2020-м и в начале 2021 г., — в результате современный-монолит кирпич по итогам июля прибавил в цене примерно столько же, сколько и советская панель.

В разрезе географии первая тенденция оказалась явно сильнее второй: в топ территориального рейтинга попали только демократичные округа, а возглавила его самая бюджетная локация «старой» Москвы — районы за МКАД.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Июл 21 Июн 21

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 202 597 +1,6%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 205 902 +1,7%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 217 398 +1,4%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 231 626 +1,0%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 246 389 +1,1%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 238 145 +1,6%

Все панельные и блочные дома 208 632 +1,6%

Все монолитные и кирпичные дома 238 720 +1,2%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Июл 21 Июн 21

Однокомнатные квартиры 234 029 +1,7%

Двухкомнатные квартиры 228 691 +1,6%

Трехкомнатные квартиры 219 281 +1,2%

Многокомнатные квартиры 232 813 +0,5%

Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Июл 21 Июн 21

Центральный округ 361 818 +0,8%

Юго-Западный округ 261 319 +1,0%

Западный округ 252 592 +0,8%

Северо-Западный округ 240 534 +0,5%

Северный округ 227 280 +2,2%

Южный округ 209 032 +1,9%

Северо-Восточный округ 208 030 +0,7%

Восточный округ 207 538 +1,1%

Юго-Восточный округ 196 436 +2,5%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Июл 21 Июн 21

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир 329 863 +1,1%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир 172 422 +2,2%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 1,91 -1,1%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Июл 21 Июн 21

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +1,7 %/мес. -0,2%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 5,2 б.деп. -0,4 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Начавшийся весной рост ставок по кредитам спровоцировал всплеск спроса на жилье со стороны ипотечников, которые спешат купить квартиры, пока ставки остаются достаточно комфортными — см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в июне-июле 2021 года: ипотека поддерживает спрос, но ликвидных лотов не хватает». Напомним, с конца марта по середину июля средние ипотечные ставки по топ-15 банкам увеличились на первичном рынке с 7,85% до 8,28%, на вторичном — с 8,03% до 8,45%, по данным «Дом.рф». Однако Центробанк продолжает закручивать гайки денежно-кредитной политики: 23 июля ключевая ставка была повышена в четвертый раз за последние четыре месяца, и сразу на 1 п.п. Это значит, что тепы роста ипотечных ставок ускорятся, что, конечно, негативно отразится на уровне спроса на жилье, для которого ипотека является единственным стимулом. Напомним, реальные доходы населения, почти непрерывно падающие с 2014 г., по итогам 2020 г. были на 10,1% ниже, чем в 2013 г. Увеличение ключевой ставки означает также рост доходности банковских вкладов. А следовательно, снижается привлекательность рынка недвижимости и для инвесторов. Все это увеличивает вероятность стагнации на рынке недвижимости. Глубокий откат цен назад вряд ли возможен, скорее, на вторичный рынок вернется торг, а на первичном вырастут преференции для покупателей — скидки, бонусы, появится больше ипотечных программ со сниженной ставкой — см. «Монетарная политика Центробанка не благоприятствует рынку недвижимости».

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.