Время инерции: что будет с ценами на новостройки до конца года? Отвечают эксперты - «Аналитика рынка»

Сокращение максимальной суммы кредита на покупку новостройки по льготной ипотеке и снижение спроса на жилье многие покупатели восприняли как сигнал, что взлетевшие цены скоро «приземлятся». Но их оптимизм не разделяют ни участники рынка, ни аналитики.

Продление программы льготной ипотеки на новых условиях можно трактовать как ослабление внимания государства к строительному рынку. Правительство поддержало его в трудные времена, а теперь, когда ситуация не так критична, больше не видит смысла искусственно стимулировать интерес к новостройкам.

Льготы не для всех, или ожидаемое снижение спроса

Главное изменение — обновленные условия льготной ипотеки стали строже. Предельная сумма кредита с господдержкой теперь ограничена 3 млн рублей по всей России вне зависимости от региона. Ранее в Москве, Московской области, Петербурге и Ленобласти потолок составлял 12 млн рублей, в других регионах — 6 млн рублей. Одновременно с 6,5 до 7% выросла процентная ставка жилищного займа.

Учитывая цены на недвижимость в обеих столицах, де-факто они оказались за рамками обновленной ипотечной программы. По словам руководителя Аналитического центра Циан Алексея Попова, в Питере доля квартир, вписывающихся в новый лимит при условии минимального первоначального взноса, сократилась до 5%. В Москве и области количество таких вариантов стремится к нулю.

Все это неизбежно скажется на покупательской активности россиян, ведь большая часть сделок на рынке недвижимости проходит с привлечением ипотеки. Причем это касается не только столиц, но и других российских мегаполисов.

Как заявил директор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов, сегодня только в трети регионов страны средняя стоимость недвижимости ниже 3 млн рублей.

В недавно опубликованном исследовании «СберИндекса» «Льготная ипотека: итоги и перспективы» аналитики прогнозируют, что при новых условиях объем выдачи льготных жилищных займов уменьшится примерно на 60% по сравнению с прежним.

Отчасти ситуацию выправит программа семейной ипотеки, условия которой тоже изменились, но в лучшую сторону для семей хотя бы с одним ребенком. Однако для поддержания спроса на нынешнем уровне этого будет недостаточно, считает Михаил Кочеров, заместитель директора бизнес-юнита «Циан.Финансы».

«Да, новая программа семейной ипотеки в какой-то степени будет альтернативой старой льготной ипотеке в столицах — лимиты и ставка там очень похожие. Но, по нашим расчетам, коэффициент замещения будет в районе 15–20%. Мы ожидаем, что в Москве и Санкт-Петербурге падение спроса составит 8–9% — столько людей не смогут найти деньги для покупки жилья во второй половине 2021 года», — подчеркивает Михаил Кочеров.

Большинство экспертов сходится во мнении, что государство осознанно тормозит спрос на первичную недвижимость, который само же и разогнало год назад. Ипотека с господдержкой позволила строительной отрасли избежать масштабного кризиса. Но отмена программы была чревата новой дестабилизацией рынка.

«Полная отмена субсидированной ставки определенно привела бы к стагнации спроса на рынке недвижимости, а вместе с этим и к сокращению планов застройщиков по выводу новых объектов. Это в существующих условиях дефицита ликвидного предложения просто недопустимо и в долгосрочной перспективе привело бы к еще более резкому росту цен на жилье», — полагает Ильдар Хусаинов.

Поэтому льготы для начала просто урезали, чтобы не «шокировать» отрасль. В регионах с невысокими ценами программа еще способна принести пользу, но в целом она исчерпала себя. Более выгодных условий для приобретения жилья на первичном рынке, чем до июля 2021 года, в России уже не будет.

Не падение, а застой: почему цены не снижаются

Очевидно, те рекордные темпы повышения цен на недвижимость, которые наблюдались по всей России в прошлом году, уже нереальны. По подсчетам Циан, стоимость «квадрата» за предыдущие 12 месяцев (относительно июля 2020-го), выросла на 25% в новостройках Московского региона и на 29,8% — у девелоперов Петербурга и Ленобласти.

«Новых рекордов по темпам роста цен мы не ждем. К тому же невысокая активность девелоперов стимулирует покупателей рассматривать вторичный рынок, который получил значительное преимущество с учетом того, что лимит для кредитов по льготной ипотеке сильно урезан», — комментирует Алексей Попов.

Но и о существенном падении цен на новостройки говорить пока рано. Скорее всего, рост цен просто замедлится. Вверх стоимость квадратного метра толкает целый ряд экономических факторов: нехватка трудовых мигрантов, удорожание металла и стройматериалов, инфляция.

«Такой рост цен обусловлен не только возросшим спросом, но и увеличением себестоимости строительства. Отрасль столкнулась с острым дефицитом рабочей силы. Еще один фактор — это общемировая конъюнктура и рост цен на стройматериалы: по некоторым позициям, таким как металл, цены выросли в среднем на 70–80%», — говорится в официальном сообщении Минстроя по поводу ситуации на рынке недвижимости.

Повышение себестоимости при одновременном снижении спроса — не самый хороший для девелоперов сценарий. Управляющий директор проекта «Открытие Research» Константин Енин в интервью ТАСС заявил, что в таких условиях для сохранения прежних объемов продаж застройщикам пришлось бы снизить ценник на новостройки на 8%. Но накопленные за 2020 год резервы позволяют им не делать этого.

Бизнесу проще перенести не снижение цены, а замедление темпов продаж. Так что в ближайшем будущем рынок, предполагает эксперт, будет находиться в равновесии.

Вместо государства: льготные программы застройщиков

Но и вечно ждать у моря погоды девелоперы тоже не собираются. Накануне ужесточения льготной ипотеки многие компании совместно с банками начали разрабатывать собственные программы стимулирования спроса.

По словам руководителя аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, кроме сниженного процента покупателям могут предоставляться и другие преференции — например, снижение первоначального взноса. «Поэтому до конца 2021 года мы ожидаем хороший спрос и увеличение цен на его фоне», — прогнозирует эксперт.

О том, что часть покупателей, отсеченных новыми условиями льготной ипотеки, воспользуется программами застройщиков, упомянул и Михаил Кочеров. Он также не предсказывает заметного снижения цен на «первичку» до конца 2021 года из-за инертности рынка недвижимости.

«При отсутствии какого-либо резкого негативного фона мы скорее будем наблюдать длительную стагнацию. Тем более что второй компонент цены — предложение — не показывает бурного роста, — уточняет Михаил Кочеров. — По данным «Дом.РФ», на начало года в продаже было 24% квартир с плановым сроком ввода до конца этого года, тогда как в предыдущие годы к моменту ввода в эксплуатацию непроданными оставались до 40% квартир».

Что ждет рынок недвижимости в более отдаленной перспективе? Об этом, по мнению экспертов, рассуждать еще рано. По идее на фоне снижения спроса цены все-таки должны опускаться. Но на строительную отрасль одновременно влияет слишком много разных факторов. Поэтому расклад на 2022 год определит только их совокупность.