Запросы арендодателей не соответствуют количеству арендаторов - «Аналитика рынка»

На фоне падения ставок по банковским вкладам в Москве резко вырос инвестиционный спрос на квартиры, в том числе для сдачи в аренду. Однако, похоже, арендный бизнес - далеко не лучшая инвестиционная идея: в отличие от цен купли-продажи жилья, в прошлом году рванувших вверх с невиданной скоростью, арендные ставки за год так и не смогли восстановиться до нормального, допандемийного уровня. По оценкам риелторов, в нынешних реалиях приобретенная для сдачи в аренду квартира окупится в лучшем случае лет через 20.

Возвращение в Москву части арендаторов, покинувших столицу в период карантина весной 2020 г., не привело к сокращению объема экспозиции на арендном рынке. По данным компании «Инком», за год количество доступных для аренды лотов увеличилось на 8% - рынок пополнили квартиры, купленные с инвестиционными целями. «Повышенный спрос на приобретение жилья, как первичного, так и вторичного, повлиял и на состояние арендной экспозиции – она пополнилась объектами, купленными в инвестиционных целях либо на перспективу, например, для подрастающих детей», - поясняет Оксана Полякова, заместитель директора департамента аренды квартир «Инком-Недвижимость». По ее словам, в последние два-три года, вслед за снижением доходности банковских депозитов, число консервативных инвесторов, вкладывающих средства в покупку недвижимости для последующей сдачи в аренду, увеличилось в 1,5 раза.

Впрочем, по оценке ГК «Миэль», в мае 2020 г., в разгар локдауна, свободных квартир на рынке было все же больше, чем сейчас – 43,7 тыс. против нынешних 37 тыс. Однако относительно карантинного апреля 2020 г. (35,5 тыс. квартир) предложение увеличилось и по подсчетам «Миэль» – на 4,2%.

По сравнению с прошлогодним карантином, конечно, сильно вырос и спрос. В «Миэль», например, число звонков с запросом «снять» увеличилось в два-четыре раза относительно весны 2020 г. Однако если сравнивать ситуацию на рынке не с аномальным 2020 г., а с нормальным 2019-м, то получится, что коронакризис до сих пор с нами. По оценке «Инкома», спрос сейчас на 12% ниже, чем в тот же период два года назад. Восстановления рынка раньше осени Оксана Полякова не ждет.

Тогда же – в конце лета - в начале осени, с началом высокого сезона, – может случиться и рост ставок на 5-10%. А пока ставки примерно следующие: аренда однокомнатной квартиры обходится примерно в 35 тыс. рублей в месяц, двухкомнатной – в 47-50 тыс., трехкомнатной – 80 тыс. рублей в месяц, рассказывает Екатерина Бережнова, главный аналитик ГК «Миэль». Формально ставки выше, чем год назад. В некоторых округах – на 10-11%.

Цены на долгосрочную аренду по округам Москвы в мае 2021 г. и динамика по сравнению с маем 2020 г.

1-комнатные
2-комнатные
3-комнатрые

Восточный АО
32 508
10%
40 017
5%
55 319
3%

Западный АО
39 571
9%
55 813
8%
89 254
1%

Северный АО
36 415
9%
49 372
4%
78 612
5%

Северо-Восточный АО
34 802
10%
44 243
6%
58 261
2%

Северо-Западный АО
34 696
7%
44 187
7%
67 456
1%

Центральный АО
55 714
11%
96 646
6%
160 213
1%

Юго-Восточный АО
33 370
8%
40 984
3%
58 360
5%

Юго-Западный АО
35 201
6%
49 242
8%
73 658
5%

Южный АО
33 984
7%
43 035
-2%
60 026
2%

Источник: ГК «Миэль»

Однако на самом деле у арендодателей немного поводов для радости. Во-первых, год назад был карантин, причем в разгар локдауна ставки падали на 15-25%. Поэтому их последующих отскок был неизбежен. В целом, ставки предложения на арендном рынке в настоящее время примерно соответствуют уровням конца прошлого – начала текущего года. И они ниже, чем до карантина. Напомним, по данным «Инкома», в феврале 2020 г., до начала «самоизоляции», стоимость найма однокомнатных квартир составляла в среднем 37 000 рублей в месяц, двухкомнатных – 54 000 рублей, трехкомнатных – 95 000 руб.

Во-вторых, ставки, указанные в объявлениях, не соответствуют ценам реальных сделок. «По нашим данным, в объявлениях усредненные цены предложения незначительно выросли. Мы считаем данное явление следствием «вымывания» наиболее экономичных объектов. У тех же, что остаются в экспозиции, арендные ставки несколько завышены. Чтобы эти лоты не простаивали, собственникам приходится снижать стоимость. То есть усредненные цены сделок на рынке остаются примерно на одном уровне», - поясняет Оксана Полякова.

«Много объявлений с завышенными хотелками, сдают дешевле, чем выставляют», - соглашается с Поляковой агент по аренде Александр Харыбин. Размер дисконта зависит от сегмента. Например, в самом дешевом классе («бабушкины варианты») скидка может составлять 15-20%: квартиры, которые реально не стоят и 30 тыс. руб. в месяц, часто выставляют за 35 000 руб. В среднем ценовом сегменте дисконты поменьше – процентов 10: то, что стоит 50 тыс. руб., пытаются сдать за 55 тыс., редко - 60 тыс. руб. В бизнес-классе квартиры могут оценивать на 20-30% выше рынка. «Но постепенно все приходят к рынку – за неделю, за месяц за несколько дней. Как только цена становится рыночной – квартира сразу же сдается», - отмечает Харыбин.

В общем, собственникам хочется верить в лучшее, но рынок еще не восстановился - объем предложения больше, чем до карантина, а спрос ниже. В отличие от рынка купли-продажи жилья, которому помогли дешевой ипотекой, рынок аренды государство не стимулировало, и его состояние отражает экономическую ситуацию в стране – многие люди, снимавшие квартиры, потеряли работу или значительную часть доходов.

Из-за несоответствия запросов арендодателей финансовым возможностям арендаторов увеличился и средний срок экспозиции жилья. Так, на массовом рынке аренды в Москве, согласно статистике «Инкома», средний срок сдачи объекта сейчас составляет три недели, в экономклассе – две недели, тогда как в прошлом году, до введения карантинных ограничений, квартиры сдавались за четыре-пять дней.

Таким образом, нынешние реалии не позволяют рассчитывать на высокую доходность арендного бизнеса. По словам Поляковой, такая деятельность сейчас приносит в среднем 4,4% годовых. И для того, чтобы полностью окупить вложенные в покупку квартиры средства, инвестору понадобится не менее 19,5 лет.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.