Инерционный рост цен продолжается. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам мая 2021 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Май 21 Апр 21

Индекс стоимости жилья, Р/м2 221 338 +1,6%

Индекс стоимости жилья, $/м2 2 985 +4,7%

Индекс стоимости жилья, €/м2 2 462 +2,9%

Ужесточение монетарной политики ЦБ – мегарегулятор уже два раза поднял ключевую ставку – простимулировало спрос на недвижимость: покупатели поспешили за квартирами, опасаясь роста ипотечных ставок в ближайшем будущем. На этом фоне квартиры продолжают дорожать, но рост цен носит догоняющий характер. Во время прошлогоднего ажиотажа быстрее всего прибавляли в цене недорогие сегменты рынка, и сейчас дорогое жилье наверстывает отставание.

По данным аналитического центра www.irn.ru, вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали в мае на 1,6% - до 221 300 руб. за кв. м в среднем. Так как рубль немного укрепился в мае, долларовая стоимость столичного жилья увеличилась в среднем на 4,7% до $2 985 за «квадрат».

В разрезе комнатности на первом месте по темпам роста цен – многокомнатные квартиры (+2,3%), на последнем – однокомнатные, отстающие от лидера почти на 1 п.п. Между ними расположились трех- и двухкомнатные. Похожая картина наблюдается и при рассмотрении ценовой динамики по типам жилья. В лидера рынка оказались дорогие сталинки и монолитно-кирпичные дома, подорожавшие на 2,1%, а главным аутсайдером в мае стал самый дешевый сегмент – квартиры в панельных пятиэтажках, прибавившие за месяц лишь 0,8%, то есть существенно меньше, чем рынок в среднем. Впрочем, типовая панель и старые кирпичные пятиэтажки отстали от лидирующих сегментов лишь на 0,1 и 0,2 п.п. соответственно.

Динамика цен по географии более смешанная: позади всех – районы «старой» Москвы за МКАД, однако возглавляет рейтинг престижный, но не самый дорогой Северо-Западный округ, за которым следуют бюджетные Восточный, Северо-Восточный и Южный округа. Самые дорогие округа – Центральный и Юго-Западный – в мае дорожали среднерыночными темпами.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Май 21 Апр 21

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 194 141 +0,8%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 198 081 +2,0%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 208 274 +1,3%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 225 002 +1,9%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 237 023 +2,1%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 225 897 +2,1%

Все панельные и блочные дома 200 165 +1,4%

Все монолитные и кирпичные дома 229 307 +2,0%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Май 21 Апр 21

Однокомнатные квартиры 223 555 +1,4%

Двухкомнатные квартиры 219 556 +1,5%

Трехкомнатные квартиры 211 033 +1,7%

Многокомнатные квартиры 224 870 +2,3%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Май 21 Апр 21

Центральный округ 345 308 +1,6%

Юго-Западный округ 249 480 +1,6%

Западный округ 242 879 +1,6%

Северо-Западный округ 230 434 +2,4%

Северный округ 215 589 +0,9%

Восточный округ 202 460 +2,2%

Южный округ 201 559 +2,0%

Северо-Восточный округ 199 180 +2,1%

Юго-Восточный округ 188 239 +1,5%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Май 21 Апр 21

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир 316 323 0,0%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир 165 630 +1,4%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 1,91 -1,4%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Май 21 Апр 21

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +1,5 %/мес. +0,4%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 5,4 б.деп. -0,2 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.
Как и прогнозировал IRN.RU, повышение ключевой ставки ЦБ поддержало спрос на квартиры, прежде всего в ипотеку – см. «Квартиры в Москве и Подмосковье в апреле-мае 2021 года: покупатели активизировались, опасаясь удорожания ипотеки». Рост ключевой ставки на 0,75 п.п. пока не привел к сколько-нибудь ощутимому повышению ипотечных ставок, однако покупатели, понимая, что дешевле кредиты в обозримом будущем точно не будут, а подорожать могут, поспешили с выходом на сделки. Нечто подобное наблюдалось на рынке осенью 2018 г., когда ставки начали расти после длительного периода снижения. Однако активизация рынка вряд ли продлится долго – на фоне продолжающегося с 2014 г. падения доходов населения (еще -3,6% в I квартале 2021 г., по данным Росстата) единственными драйверами рынка недвижимости были постоянно дешевеющая ипотека и низкие ставки по вкладам, которые стимулировали переток средств из банков в недвижимость. Однако неизбежный в условиях ужесточения монетарной политики рост ставок в экономике убьет оба фактора роста, и рынок недвижимости впадет в стагнацию – см. «Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU».

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.