Далеко идущая планировка. Апартаменты могут подорожать на фоне их возможной легализации - «Дайджест»

Возможная легализация апартаментов, о которой в четверг говорили на парламентских слушаниях в Совете Федерации, может поднять цены и спрос на этот вид недвижимости.

Апартаменты появились на рынке около 10 лет назад, большей частью в крупных городах, говорит президент Фонда "Институт экономики города" Надежда Косарева. Официально они расположены в нежилых зданиях. Это освобождает застройщиков от ряда строительных требований, от необходимости возводить детские сады и школы, благоустраивать территорию. Благодаря этому купить апартаменты можно на 10-30% дешевле, чем аналогичные по-настоящему "жилые" квартиры. Однако и у жителей возникают неудобства: выше налоги, выше плата за коммунальные услуги, дефицит детских учреждений и поликлиник, нельзя оформить регистрацию. Если дом не будет достроен, покупатели апартаментов, как правило, не могут рассчитывать на компенсации.

Покупатели осознают эти "минусы", отмечает Косарева, но все же выбирают такую недвижимость. И не только из-за цены, но и потому, что апартаменты часто строят в обжитых районах с удобной транспортной доступностью.

Для покупателей апартаментов в клубных дорогих домах в центре города не играет роли наличие социальной инфраструктуры, говорит гендиректор компании We Know Александр Галицын. Большее влияние оказывают другие факторы - начиная от адреса и заканчивая именами авторов проекта. В центре больших городов плотная застройка, свободных участков под строительство мало, а это напрямую влияет на ряд норм по инсоляции, инфраструктуре, другим нормативам и СНиПам, говорит гендиректор VSN Realty Яна Глазунова. Из-за этого жилье там строить невозможно, поэтому и предлагаются не квартиры, а апартаменты.

Из-за ажиотажного спроса на недвижимость в этом году растут спрос и цены и на апартаменты, хотя и не так активно, как на квартиры. В Москве с января стоимость апартаментов поднялась на 7%, тогда как квартиры подорожали на 13%, отмечает руководитель Аналитического центра ЦИАН Алексей Попов. Продажи увеличились на 13% по сравнению с прошлым годом, тогда как продажи квартир пока ниже прошлогодних на 3%. Доля продаж апартаментов в новостройках столицы сейчас составляет 7-9% от общего количества договоров долевого участия, сообщает руководитель департамента агентства "Азбука жилья" Ярослав Дарусенков. Легализация апартаментов обсуждается с 2016 года, отмечает он, и пока любые заявления на этот счет не особенно влияли на спрос и цены. Но если апартаменты действительно узаконят, цены на них быстро вырастут и в некоторых случаях даже превысят цены на квартиры, считает директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков. При этом имеет смысл покупать апартаменты с точки зрения инвестиций, поскольку при более низких вложениях они могут приносить такой же доход, как квартиры, при сдаче в аренду. Перспективным для инвесторов рынком сейчас являются апартаменты с гостиничным сервисом, отмечает Галицын, поскольку для них ниже имущественный налог.

В Общенациональном плане действий по восстановлению экономики предусмотрено, что минстрой должен определить правовой статус апартаментов с возможностью регистрации в них по месту жительства. Причем и внесение законопроекта об этом в Госдуму, и принятие закона датируются декабрем нынешнего года.

"Все, что уже построено, должно быть учтено в объеме ввода жилья, но с какого-то момента мы должны себе сказать: все, эта лавочка закрывается, с сегодняшнего дня мы строим только жилье", - сказал замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин на парламентских слушаниях. По его словам, далее разрешать строить такие многофункциональные здания нецелесообразно.

В России разрешены пока лишь "моноздания" - либо жилые (возможно, с пристройками), либо нежилые, уточняет Косарева. Но градостроительная политика во всем мире меняется: все движется как раз к многофункциональности, и в нашей стране очень не хватает такого типа зданий, где могут быть скомбинированы жилые помещения, офисы, рестораны, развлекательные центры. "У нас жилые помещения могут быть либо квартирами, либо индивидуальными жилыми домами, для них существуют разные нормы и требования, - говорит Косарева. - Вероятно, имело бы смысл ввести третий тип: апартаменты". При этом, по мнению Косаревой, для владельцев апартаментов следовало бы установить "промежуточные" ставки налогов и коммунальных тарифов, нечто среднее между тарифами для владельцев жилой и нежилой недвижимости. Могут быть снижены некоторые не связанные напрямую с безопасностью строительные нормы - например, по инсоляции, высоте потолков. Или смягчены требования к социальной инфраструктуре - разрешить располагать школы или поликлиники на большем, чем обычно, расстоянии. "Все-таки это некий промежуточный тип - не основное жилье, а рыночный, дополнительный тип недвижимости", - считает Косарева.

Самый сложный вопрос - что делать с уже существующими апартаментами. Единственным вариантом определить правовой статус апартаментов как жилых помещений сейчас является перевод нежилого помещения в жилое, но апартаменты, как правило, не соответствуют требованиям к жилым помещениям, подчеркнул на парламентских слушаниях член Совета Федерации Аркадий Чернецкий. Невозможно будет признать жилыми, к примеру, здания, которые находятся слишком близко к опасным промпредприятиям. Однако, отмечает Косарева, таких зданий очень мало.