Дорогое жилье нагоняет дешевое. Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам апреля 2021 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Апр 21 Мар 21

Индекс стоимости жилья, Р/м2 217 755 +1,2%

Индекс стоимости жилья, $/м2 2 852 -2,2%

Индекс стоимости жилья, €/м2 2 393 -1,8%

Стоимость жилья на вторичном рынке «старой» Москвы продолжает расти, но темпы подорожания снизились, а структура роста изменилась - дорогие сегменты рынка догоняют более дешевые.

По данным аналитического центра www.irn.ru, вторичные квартиры в «старой» Москве подорожали в апреле на 1,2% - до 217 760 руб. за кв. м в среднем. Для сравнения: за март квадратный метр прибавил 1,8%. В долларах, на фоне ослабления рубля, вторичное жилье подешевело на 2,2% до $2 850 за кв. м.

Локомотивами рынка остаются дешевые сегменты, но дорогие буквально «дышат им в затылок». Фактически, дорогое жилье, отстававшее от рынка весь прошлый год, нагоняет более дешевое - так всегда бывает после бурного роста цен. Например, среди типов жилья кирпичные пятиэтажки по-прежнему лидируют по темпам роста цен, однако на второе место вышли современные монолитно-кирпичные дома, которые были аутсайдерами все предыдущие месяцы. Замыкает тройку лидеров тоже далеко не самый бюджетный сегмент – современная панель. Аналогичная ситуация складывается и при рассмотрении ценовой динамики в разрезе комнатности: больше всего прибавили однокомнатные квартиры, но сразу за ними следуют многокомнатные.

Что касается динамики цен по географии, то здесь впервые за долгое время Центральный округ показал себя лучше рынка в среднем. По итогам апреля ЦАО разделил третье место с самым дешевым географическим сегментом «старой» Москвы – районами за МКАД. Дорогие Юго-Западный и Западный округа не сильно отстали от лидеров, но возглавляют рейтинг демократичные локации – Северный и Северо-Восточный округа.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Апр 21 Мар 21

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 192 681 +0,9%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 194 222 +0,8%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 205 567 +1,5%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 220 829 +2,3%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 232 254 +1,1%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 221 192 +1,9%

Все панельные и блочные дома 197 490 +1,1%

Все монолитные и кирпичные дома 224 758 +1,7%

Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Апр 21 Мар 21

Однокомнатные квартиры 220 389 +1,6%

Двухкомнатные квартиры 216 356 +1,2%

Трехкомнатные квартиры 207 424 +1,0%

Многокомнатные квартиры 219 843 +1,4%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Апр 21 Мар 21

Центральный округ 340 032 +1,6%

Юго-Западный округ 245 640 +1,4%

Западный округ 238 980 +1,3%

Северо-Западный округ 224 957 +0,5%

Северный округ 213 770 +2,3%

Восточный округ 198 195 +0,6%

Южный округ 197 519 +1,2%

Северо-Восточный округ 195 151 +2,0%

Юго-Восточный округ 185 464 +1,2%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Апр 21 Мар 21

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир 316 282 -0,8%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир 163 335 +1,9%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 1,94 -2,7%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Апр 21 Мар 21

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +1,1 %/мес. -0,3%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 5,6 б.деп. -0,3 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Цены на вторичное жилье все еще растут, но этот рост носит во многом догоняющий характер. В период ажиотажа дешевые, а значит, более ликвидные сегменты сильно вырвались вперед, и теперь дорогое жилье наверстывает упущенное. При этом спрос на рынке существенно снизился по сравнению с концом прошлого года. Цены, надутые дешевой ипотекой и деньгами с банковских вкладов, слишком сильно оторвались от уровня платежеспособного спроса – многие потенциальные покупатели вынуждены отказываться от сделок, так как не могут подобрать объект по карману. На этом фоне, вполне возможно, вторичный рынок уже в обозримом будущем ждет стагнация. Тем более, что Центробанк отказался от мягкой денежно-кредитной политики, которая и спровоцировала рост цен на недвижимость, и начал энергично повышать ключевую ставку. Впрочем, краткий всплеск спроса со стороны ипотечников, пытающихся вскочить в последний вагон дешевой ипотеки, тоже нельзя исключать - см. «Повышение ключевой ставки ЦБ простимулирует спрос на квартиры в ипотеку. Но не сильно и ненадолго».

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.