Квадратные меры: темпы роста цен на первичное жилье в России замедлились - «Аналитика рынка»

Темпы роста стоимости квартир в России замедлились, но всё еще остаются довольно высокими. В январе–марте первичное жилье подорожало на 8% в сравнении с предыдущим кварталом, сообщили «Известиям» участники рынка недвижимости. Аналогичный показатель за октябрь–декабрь 2020-го составлял 10%. В годовом же выражении квартиры сейчас стали дороже на 26%. Предложение превысило прошлогодние отметки на 14%, за I квартал оно выросло на 23%. Рынок постепенно двигается в сторону равновесия, но подорожание продолжается из-за цен на стройматериалы, колебания курсов валют, инфляции и дефицита рабочей силы, говорят эксперты.

Замедление темпов

Прошлогодний тренд на повышение стоимости квартир в новостройках сохранился в 2021-м, но темпы роста замедляются, свидетельствуют данные совместного исследования «Авито Недвижимости» и аналитического портала «Пульс продаж новостроек» (с документом ознакомились «Известия»). В годовом выражении (I квартал 2021 года к I кварталу 2020-го) средняя цена первичного жилья по стране поднялась на 26%. Но к IV кварталу прошлого года показатель увеличился только на 8%, до 107 тыс. рублей за «квадрат». По данным «Авито Недвижимости», в IV квартале 2020-го по сравнению с III кварталом рост цен составил 10%.

По итогам I квартала 2021-го зафиксирована стабилизация ситуации на рынке первичного жилья после ажиотажного спроса прошлого года, сказано в работе. Уровень предложения превысил прошлогодние отметки на 14%, причем за последний квартал его показатели выросли на 23% — рынок начал двигаться в сторону равновесия после того, как большинство ликвидных объектов недвижимости в 2020-м были распроданы. Также снизился спрос — он на 6% ниже, чем в I квартале 2020 года, и на 14% ниже, чем в IV квартале того же года, отметили аналитики.

«Подобный вектор развития в основном обусловлен тем, что многие россияне уже успели воспользоваться выгодными ипотечными предложениями в прошлом году и приобрести квартиру», — сказано в исследовании.

— Сейчас рост цен замедляется во многом из-за опасений девелоперов касательно прекращения льготной ипотеки. В городах нашего присутствия застройщики перестали повышать цены, чтобы реализовать максимальный объем квартир до окончания льготной программы, так как прогнозируют последующее резкое снижение спроса, — сказал «Известиям» коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко.

Основной потенциал роста цен был исчерпан в прошлом году, сейчас они преимущественно меняются по мере приближения к сдаче объекта, указал управляющий партнер «ВекторСтройФинанс» Андрей Колочинский. По итогам I квартала на рынке массовых новостроек Москвы средняя стоимость «квадрата» увеличилась на 8% и составила 225 тыс. рублей (в годовом выражении рост составил 21%), сказал он.

Дальнейшие перспективы

Рост будет продолжаться, пока не будет решена основная проблема — невысокие объемы вывода на рынок новых проектов жилья, указал акционер, управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. Также в числе причин подорожания жилья — увеличение расходов на рабочую силу из-за ее дефицита, добавил он. Себестоимость стройки растет и в результате инфляции, также к подорожанию жилья приводят колебания курсов валют, добавили в «Авито Недвижимости».

— Влияние на рост цен оказывает комплекс факторов, среди которых увеличение стоимости строительных материалов, нехватка рабочей силы, льготная ипотека, пандемия и переход на проектное финансирование, — сказал «Известиям» представитель вице-премьера Марата Хуснуллина.

Ранее президент России Владимир Путин поручил ФАС проверить рост цен на жилье. Затем Марат Хуснуллин дал распоряжение создать штаб по анализу увеличения стоимости, в который войдут представители Минстроя, ФАС и Главгосэкспертизы. «Известия» направили запросы в эти структуры.

— Сегодня ведется активная работа по стабилизации цен на рынке недвижимости. На прошлой неделе проводилось совещание с руководством ФАС, ведется сбор информации об объемах и причинах роста во всех регионах, — сказал представитель Марата Хуснуллина.

Поскольку в прошлом году предложение новостроек значительно сократилось, сейчас покупатели заинтересовались вторичной недвижимостью, отметил гендиректор Insolver Андрей Елисеев. За ростом цен на новостройки последовал рост спроса на квартиры в готовых домах. Продавцы необоснованно завышают цены лотов, ссылаясь на рост курса доллара, отметил Андрей Колочинский.

— Пока снижения цен на новостройки мы не ожидаем — сейчас на рынке действует несколько факторов, которые как минимум будут удерживать стоимость квадратного метра на сегодняшнем уровне. В первую очередь это всё еще ограниченное предложение, — считает заместитель генерального директора MR Group Ирина Дзюба.

Стабилизация цен произойдет в случае соответствия предложения спросу на новое жилье. Однако рынок всё еще остается чувствительным к любым факторам влияния внешней и внутренней политики, поэтому долгосрочные перспективы оценивать сложно, отметила генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова.

Чтобы сдержать дальнейший рост цен, необходимо создать экономически благоприятные условия для застройщиков, чтобы они смогли возводить больше жилья. Например, можно снижать затраты на проектное финансирование, налоговые выплаты, субсидировать строительство социальной инфраструктуры и так далее, полагает Андрей Колочинский.

Нужно увеличить предложение там, где спрос превосходит его. Это касается и географии рынка и жилья, и различных его классов: например, в столичном регионе особо остро стоит вопрос нехватки жилья сегмента «стандарт», отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. В регионах, где маржинальность девелоперского бизнеса крайне низкая или он вообще нерентабелен, ситуацию может исправить только госучастие, отметила она.