Обзор рынка недвижимости Москвы по итогам 1-го квартала 2021 года - «Аналитика рынка»

Цены на недвижимость в Москве (www.irn.ru) Мар 21 Фев 21 Дек 20

Индекс стоимости жилья, Р/м2 215 165 +1,8% +3,7%

Индекс стоимости жилья, $/м2 2 915 +2,6% +4,3%

Индекс стоимости жилья, €/м2 2 438 +3,7% +6,0%

Практически все адекватно оцененные квартиры уже раскупили, но виртуальный рост цен продолжается – ориентируясь на прошлогодний ажиотаж, продавцы все выше задирают стоимость метра. На всякий случай, боясь продешевить. При этом обороты рынка снижаются. Фактически, рынок недвижимости вернулся в нулевые. Вопрос, надолго ли.

По данным аналитического центра www.irn.ru, за первые три месяца 2021 г. квадратный метр на вторичном рынке «старой» Москвы подорожал на 3,7% - с 207 460 до 215 165 руб. Долларовые цены на квартиры за тот же период выросли на 4,3% и достигли отметки в $2 915 за кв. м.

Рынок растет в основном за счет бюджетной недвижимости – в первую очередь дорожает то, до чего дотягивается массовый ипотечный спрос. Если индекс стоимости дешевого жилья (20% самых доступных квартир) за январь-март прибавил 5,3%, то индекс дорогого (20% самых дорогих лотов) потерял 1,4%. В рейтинге по типам жилья также лидируют четыре самых дешевых сегмента – все панельные дома и старый кирпич, а престижный монолит-кирпич стал главным аутсайдером рынка. Топчутся на месте цены в самом дорогом округе столицы – Центральном, где стоимость жилья увеличилась только на 0,6% за три месяца. При этом некоторые дорогие районы - в ЦАО и не только – по итогам квартала ушли в минус. Нельзя сказать, что дорогое жилье не дорожает вообще – в некоторых высокобюджетных сегментах рост есть, но куда менее масштабный, чем в дешевых.

Впрочем, рост стоимости относительно бюджетной недвижимости тоже не бесконечен – цены уже упираются потолок. Это хорошо видно по динамике стоимости метра в разрезе комнатности: однушки, которые еще недавно были флагманами рынка, по итогам I квартала подорожали меньше (+3,2%), чем двушки, трешки и даже многокомнатные квартиры (от +3,5 до +4,6%). То есть самые ликвидные сегменты начинают отставать по темпам роста цен от более дорогих. Такая ситуация свидетельствует о перегреве рынка: однокомнатные квартиры в предыдущие месяцы подорожали так сильно, что их стоимость приблизилась к цене более просторного жилья. В результате покупатели стоят перед выбором: купить однушку или немного добавить – и приобрети двушку. Понятно, что выбирает большинство. Тем более, что ипотека, на которую приходится основной спрос, позволяет относительно легко увеличить бюджет сделки: достаточно взять кредит не на 20, а на 30 лет или найти банк, требующий не 20, а 15% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса.

Цены на жильё по типам домов (www.irn.ru) РУБ Мар 21 Дек 20

Старая панель (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 191 041 +4,7%

Типовая панель (9-14 этажей, типовые площади) 192 599 +4,5%

Современная панель (от 16 эт. и иные кв. увеличенных пл-дей) 202 489 +4,3%

Старый кирпич (5-этажки и иные квартиры с маленькой кухней) 215 852 +6,1%

Сталинки и типовой кирпич (6-11 эт., и иные кв. небол. пл-дей) 229 803 +3,7%

Современный монолит-кирпич (монолиты, кирпич увел. пл-дей) 217 166 +1,6%

Все панельные и блочные дома 195 376 +4,5%

Все монолитные и кирпичные дома 220 940 +3,8%
Цены на жильё по комнатности (www.irn.ru) РУБ Мар 21 Дек 20

Однокомнатные квартиры 216 990 +3,2%

Двухкомнатные квартиры 213 804 +4,0%

Трехкомнатные квартиры 205 466 +3,5%

Многокомнатные квартиры 216 754 +4,6%
Цены на жильё по округам (www.irn.ru) РУБ Мар 21 Дек 20

Центральный округ 334 810 +0,6%

Юго-Западный округ 242 336 +4,1%

Западный округ 235 868 +4,5%

Северо-Западный округ 223 930 +6,8%

Северный округ 208 950 +2,3%

Восточный округ 196 917 +4,6%

Южный округ 195 147 +4,0%

Северо-Восточный округ 191 295 +4,8%

Юго-Восточный округ 183 262 +4,2%
"Дорогое" и "дешёвое" жильё (www.irn.ru) РУБ Мар 21 Дек 20

Индекс стоимости "дорогого" жилья

20% самых дорогих квартир 318 989 -1,4%

Индекс стоимости "дешевого" жилья

20% самых дешевых квартир 160 342 +5,3%

Индекс расслоения

Отношение стоимости "дорогого" к "дешевому" 1,99 -6,4%
Индексы ожидания и доходности (www.irn.ru) Мар 21 Фев 21

Индекс ценового ожидания
Темп изменения цен на жилье +1,4 %/мес. 0,0%

Индекс доходности жилья
Сравнение жилья с банковским депозитом 6,0 б.деп. +0,2 б.д.

Индексы цен на квартиры в Москве вычисляются без учета элитного жилья и нетиповых квартир, которые могут искажать общую картину, как правило, в сторону повышения показателей. Также индексы содержат корректировку к ценам реальных продаж, что делает их немного ниже завышенных цен предложения.

Ситуация на рынке недвижимости напоминает 2000-е гг., когда на фоне длительного подорожания жилья произошла психологическая переоценка предельно допустимого уровня стоимости метра. Почти все квартиры в доступных сегментах по более-менее адекватным ценам уже раскупили, но жилье продолжает дорожать, потому что продавцы выставляют все более высокие цены. В нулевые эта тактика сработала, так как на рынок недвижимости хлынули «шальные деньги» от резко подорожавшей нефти. Сейчас роль нефти играют рекордно дешевые ипотечные кредиты и деньги с банковских депозитов, «полившиеся» в недвижимость в связи со снижением ставок. Проблема в том, что денег у нынешних консервативных инвесторов значительно меньше, чем у их предшественников с нефтедолларами, а вот выбор – существенно больше. С недвижимостью теперь успешно конкурирует фондовый рынок, почти неразвитый в начале нулевых. Ипотека также перестает быть палочкой-выручалочкой: с одной стороны, рост цен на жилье нивелирует выгоду от снижения ставок; с другой – увеличение ключевой ставки Центробанка означает, что ипотека больше дешеветь не будет – по крайней мере, в обозримом будущем. Падение доходности депозитов тоже, кстати, прекратится, а следовательно, уменьшится и количество желающих инвестировать свои капиталы в недвижимость.

Собственно, в плане спроса ажиотаж уже закончился – число сделок значительно сократилось по сравнению с концом прошлого года: если осенью и в декабре 2020 г. Росреестр ежемесячно регистрировал 15-20 тыс. переходов прав на вторичном рынке Москвы, то сейчас – 7,5-12 тыс. Рост цен тоже уже близок к максимуму и начинает выдыхаться. Впрочем, в ближайшее время рынок еще может рассчитывать на поддержку со стороны ипотечников, пытающихся вскочить в последний вагон уходящего поезда. Однако надолго их не хватит.

Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.