«Для снижения цен нет предпосылок». Прогноз по стоимости новостроек Москвы в 2021 году - «Аналитика рынка»

В прошлом году покупатели недвижимости поделились на два лагеря. Одни поспешили оформить ипотеку с господдержкой по низкой ставке и купить квартиру. Другие, наблюдая бурный рост цен, считают, что долго так продолжаться не может, что спрос не бесконечен и цены рано или поздно начнут остывать. А как думают сами застройщики? Вот мнение одного из них. Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», поделился своим мнением о том, что будет с ценами на новостройки в 2021 году.

Традиционно ценообразование на рынке новостроек зависит от соотношения спроса и предложения, а также от изменения себестоимости строительства. Чтобы дать прогноз на 2021 год, необходимо рассмотреть все эти факторы.

В 2021 году спрос на новостройки останется высоким, по крайней мере, пока действует программа льготной ипотеки, но он вряд ли превысит показатели прошлого года. Если судить по январю, который, впрочем, не является показательным, покупательская активность уже замедлилась – в старых границах Москвы было заключено 4 065 ДДУ против 8 427 ДДУ в декабре 2020 г. Тем не менее показатели января этого года больше прошлогодних на 8%.

На фоне относительно высокого спроса мы наблюдаем сокращение объема предложения на рынке массовых новостроек Москвы. Так, в январе предложение сократилось на 9% в площади и 7,6% в лотах.

Вместе с тем в течение 2021 года, если не ухудшится экономическая конъюнктура, на рынок будут выходить новые проекты, в том числе те, реализация которых была отложена из-за коронакризиса. В запасе у девелоперов сформировался большой объем предложения, который сможет удовлетворить спрос.

Что касается себестоимости строительства, в 2021 году она будет расти под влиянием нескольких факторов. Во-первых, продолжается переход на проектное финансирование, и новые проекты, в которых закладываются дополнительные расходы на банковские кредиты, выходят по завышенной стоимости.

Во-вторых, на рост себестоимости влияет дефицит рабочей силы, который возник на фоне оттока мигрантов и закрытых границ. В условиях нехватки рабочих рук на стройки приходится привлекать жителей из регионов и пересматривать уровень оплаты труда. Эти дополнительные издержки девелоперы также включают в себестоимость.

На рост себестоимости также влияет курсовая разница, которая находит отражение в цене импортных строительных материалов и комплектующих. Если введут секторальные санкции, которые приведут к дальнейшей девальвации рубля, влияние этого фактора может усилиться. Кроме того, застройщики отмечают рост цен на строительные материалы на внутреннем рынке – в частности, в декабре цены на арматуру увеличились на 40%.

Перечисленные факторы в совокупности создают предпосылки для дальнейшего роста цен. Так, в январе средневзвешенная стоимость квадратного метра на рынке столичных новостроек массового сегмента увеличилась на 3%. Поступательный рост цен продолжится до середины года, пока работает программа льготной ипотеки, стимулирующая спрос. Он будет находиться в пределах 5-7%, если не произойдет каких-то новых событий, стимулирующих ажиотажный спрос.

После завершения программы ипотеки с господдержкой ситуация на рынке новостроек будет зависеть от рыночного уровня ставок. Но пока что предпосылок для их снижения нет, напротив, некоторые аналитики предрекают рост ключевой ставки, а вместе с ней и рост ипотечных ставок во второй половине года. Если программу не продлят, покупательская активность серьезно замедлится, в такой ситуации девелоперы не станут проводить агрессивную ценовую политику. Но и на снижение цен и существенные скидки рассчитывать не приходится, для этого объективно нет предпосылок.