Апартаменты: покупатели не боятся, девелоперы делают - «Аналитика рынка»

Когда осенью Минстрой выступил с планами законодательно утвердить жилой статус уже возведенных апартаментов и в дальнейшем запретить их строительство, рынок погрузился в споры и обсуждения на тему: что это принесет сегменту на практике. Мнений было высказано много, прогнозы были кардинально разными и довольно жесткими. Но прошло несколько месяцев и на деле оказалось все очень просто: никто не стал бояться — покупатели покупают, застройщики строят.

Выход там, где вход

Большинство прогнозов участников рынка полгода назад касалось вывода новых проектов апартаментов. Предполагалось, что застройщики поспешат вывести новые проекты, пока "не началось". На деле ситуация выглядит более чем спокойной.

В начале 2021 года на рынке новостроек Москвы было представлено 115 проектов, в которых продавалось 7,4 тыс. апартаментов. За 2020 год в реализацию поступило 20 подобных жилых комплексов, что соответствует показателям прошлых лет, рассказали в компании "Метриум".

"После заявления Минстроя о возможном запрете строительства апартаментов и присвоении статуса жилья уже построенным проектам данного формата, в сегменте массового спроса на рынке апартаментов в реализацию вышло лишь два проекта – Baires и "Резиденция Сокольники". – рассказал директор департамента проектного консалтинга Est-a-Tet Роман Родионцев.

"Цикл подготовки каждого комплекса занимает несколько месяцев, поэтому в продажу выходят проекты, которые изначально были запланированы стартовать в данный период, без "привязки" к новостям о "легализации" формата", — пояснила главный эксперт аналитического центра ЦИАН Виктория Кирюхина.

По данным компании, уже в январе 2021 года вышли в продажу корпуса с апартаментами в двух проектах: "Красная стрела" (сам проект стартовал в конце 2018 года) в Москве и "Облака 2.0" в Подмосковье.

"Если говорить о стратегиях поведения девелоперов – есть те, кто решил занять выжидательную позицию, в основном это проекты уже на этапе реализации, где были сняты с реализации часть помещений для формирования резерва, и есть те, кто активно продвигается к получению РНС до момента принятия решения о правовом статусе апартаментов. Выжидательную позицию также заняли участники рынка, которые владеют земельными участками с потенциалом постройки апартаментов, но без готовых документов. Часть таких земельных участков были переоценены и выставлены на продажу уже по более высоким ценам, с расчетом на положительное решение ситуации. Проекты, по которым разрешительная документация находится на высокой стадии готовности, будут выходить в соответствии с конкурентной ситуацией в локации, согласно запланированным срокам реализации и получением проектного финансирования", — считает Родионцев.

Кстати говоря, одним из проектов апартаментов, который получил проектное финансирование уже в январе текущего года, стал проект ГК "Основа" с апартаментами и сопутствующей инфраструктурой общей площадью свыше 110 тыс. кв.м на месте бывшей промзоны рядом с ТПУ "Ростокино" и национальным парком "Лосиный остров". Банк ДОМ.РФ предоставил застройщику 16 млрд проектного финансирования.

Было бы предложение

В сегменте апартаментов в Московском регионе происходят схожие с жилыми новостройками процессы: спрос опережает предложение. По данным "Метриум", на первичном рынке апартаментов массового сегмента по итогам 2020 года в реализации находилось 2,4 тыс. лотов. Относительно III квартала прошлого года предложение сократилось на 22%, в сравнении с декабрем 2019 года экспозиция уменьшилась на 34%.

"Стоит отметить, что массовые апартаменты продавались лучше всего. Квартальный темп реализации превышал средний по рынку на 6%, годовой – на 8%", — подчеркнула управляющий партнер компании "Метриум" Мария Литинецкая.

По ее мнению, увеличение спроса на апартаменты, спровоцированное прежде всего повышением инвестиционной привлекательности недвижимости, привело к сокращению предложения – на 26% относительно 2019 года.

"Неопределенность статуса апартаментов не помешала повышению спроса на этот формат жилья. Так, в 2020 году на рынке новостроек Москвы было заключено 5,6 тыс. сделок на покупку апартаментов, что на 38% больше, чем в 2019 году. Максимальный прирост продемонстрировал бизнес-класс, в котором количество ДДУ увеличилось на 84%. Примечательно, что аналогичный показатель квартир этого класса вырос на 33,3%. Тем не менее, сказать, что апартаменты популярнее квартир, нельзя. Значительное увеличение продаж объясняется прежде всего скромными размерами рынка бизнес-апартаментов – за 12 месяцев было реализовано всего 2,3 тыс. лотов", — уточнила Литинецкая.

"После заявления Минстроя о возможном изменении статуса апартаментов, в декабре были отмечены рекордные продажи апартаментов по ДДУ в массовом сегменте. Так, если в октябре-ноябре 2020 года по ДДУ было продано по 32 тыс. кв.м апартаментов комфорт- и бизнес-класса, то в декабре – 45 тыс. кв.м. Для сравнения – в декабре 2019 года в этом сегменте было продано 18 тыс. кв.м, а в октябре и ноябре – 13,9 и 8,4 тыс. кв.м соответственно. В январе 2021 года объем продаж апартаментов массового сегмента по ДДУ в Москве составил 19,4 тыс. кв.м, что на 76,5% больше, чем в январе прошлого года", — поделился данными Est-a-Tet Родионцев.

"Снижение предложения вызвано не только возросшей покупательской активностью, но и тем, что некоторые застройщики вывели часть объемов из реализации в ожидании дальнейших правовых изменений", — добавил эксперт.

"В Москве в принципе большое количество площадок на сегодняшний день предполагает строительство именно апартаментов: это локации в самом центре города, районы на западе и севере столицы, где больше всего апартаментов, а также площадки на месте бывших промзон", — заверил акционер, управляющий партнер "ГК "Основа" Олег Колченко.

Цены выше!

Примечательно, что при сопоставимом качестве апартаменты росли в цене несколько меньше жилых новостроек. Так, по данным "Метриум" апартаменты массового сегмента, например, подорожали за год всего на 4,5%. Сопоставимые данные у Est-a-Tet. Эксперты компании считают, что с ноября 2020 года, после заявления Минстроя о возможной смене правового статуса апартаментов, средневзвешенная цена предложения апартаментов комфорт-класса на рынке новостроек Москвы увеличилась только на 1,5% (с 192,5 до 195,4 тыс. рублей за кв.м), а в бизнес-классе рост цены составил 3,6% (с 284,4 до 294,7 тыс. рублей за кв.м). У девелоперской компании "Основа" более оптимистичные оценки.

"За прошлый год стоимость апартаментов в столичных проектах росла сопоставимыми с жильем темпами и за год цены на них выросли на 15-20%. А потенциал роста цены в 2021 году у апартаментов даже выше квартир. Сэкономив на покупке (а апартаменты традиционно стоят на 15-20% ниже, чем жилье), покупатели смогут рассчитывать на изменение статуса своей недвижимости со всеми последующими плюсами от этого. И уже в ближайшее время такой разницы в цене между квартирами и апартаментами мы не увидим", — уверен Колченко.

Как бы то ни было, все участники рынка считают сегмент финансово привлекательным. Даже лидер ипотечного кредитования Сбербанк запустил рефинансирование ипотечных кредитов на покупку апартаментов, выданных другими банками. Причем, рефинансировать ипотеку в Сбербанке можно по ставке от 7,9% годовых — как на готовые, так и на строящиеся апартаменты от аккредитованного застройщика.

Верю – не верю

В целом, пока все говорит о доверии рынка к сегменту и низком уровне тревожности относительно его будущего. Застройщики уверены в приверженности сегменту со стороны покупателей.

"Когда озвучена перспектива приравнивания апартаментов к жилью, интерес к ним вырос еще больше. Покупка апартаментов стала еще более привлекательной — ко всем существующим плюсам добавилась потенциальная возможность получить в ближайшем будущем статус жилья. В наибольшем выигрыше от анонсированного перевода апартаментов в жилье останутся те, кто уже живет в апартаментах или приобретает их в текущих проектах", — пояснил Колченко.

Как добавила Родионцев, для покупателей грядущие изменения могут принести лишь выгоду, т.к. при присвоении апартаментам статуса жилых помещений, они вырастут в цене, и в них можно будет получить регистрацию.

"При этом среди покупателей апартаментов увеличилась доля инвесторов, т.к. появились перспективы роста цены не только за счет роста стадии строительной готовности, но и за счет потенциального изменения их статуса", — заверил эксперт.

Застройщики также не заставят себя ждать, уверены участники рынка. По мнению Виктории Кирюхиной, перспективы определения статуса апартаментов однозначно станут стимулом для активного выхода новых проектов до принятия законопроекта, чтобы минимизировать вероятность внесения изменений в проект.

"В 2021 году девелоперы, вероятно, будут наращивать темпы строительства апарт- и смешанных проектов", — согласна Литинецкая.

Напомним, что президент РФ Владимир Путин поручил правительству до 1 августа 2021 года внести в законодательство изменения, направленные на определение правового статуса апартаментов. В декабре сообщалось, что группа сенаторов и депутатов Госдумы разработали законопроект о правовом статусе таких помещений.

Ранее осенью 2020 года замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин заявлял, что в России планируется законодательно утвердить жилой статус уже возведенных апартаментов и в дальнейшем запретить их строительство. При этом ведомство не планировало останавливать строительство уже начатых проектов апартаментов. Позже вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сообщил, что правительство не планирует запрещать строительство таких объектов, но максимально узаконить их статус и приравнять к жилью.

Напомним, что апартаменты относятся к статусу нежилых помещений. Такие объекты оцениваются на 10-15% дешевле аналогичных квартир.