Ставки сделаны. Что ожидает рынок аренды жилья в России и Беларуси в 2021 году - «Аналитика рынка»

В 2020 году рынок аренды жилья испытал серьезные потрясения. В обеих столицах наблюдались примерно схожие процессы: резкое сокращение числа арендаторов к лету, последовавший за этим обвал цен на аренду жилья и робкая стабилизация ситуации к концу декабря. Чего ждать дальше?

Как в России

Пандемия коронавируса привела к тому, что многие из тех, кто работал в Москве, снимая жилье, разъехались по домам или переселились за город, у оставшихся же просто резко сократились доходы, и арендовать квартиры им стало не по карману. В результате к лету прошлого года стоимость аренды жилья снизилась. Но в целом за год цена арендованной однушки в Москве все равно выросла приблизительно на 9 процентов и сейчас составляет около 40 тысяч рублей в месяц. Можно найти и подешевле, но это будет квартира уже за МКАДом или в экологически неблагополучном районе столицы в "убитом" состоянии.

Кто сегодня арендует московскую недвижимость? Согласно опросу владельцев квартир, проведенному летом 2020 года агентством ЦИАН, они с удовольствием сдали бы недвижимость семейной паре без детей и животных, занятой в банковской сфере. В то время как в реальности, по данным портала Domofond.ru, каждый третий квартиросъемщик одинок, у каждого второго есть дети.

У московских квартир появился за последние полгода и вполне ощутимый конкурент. Александр Каньшин, председатель комитета Торгово-промышленной палаты России по предпринимательству в сфере экономики недвижимости, рассказал "СОЮЗу": "В период пандемии и самоизоляции очень сильно вырос спрос на аренду дачных домов за городом, всплеск был на 44 процента. Я думаю, что этот сегмент рынка в целом имеет хорошие перспективы для роста и в 2021 году".

В свою очередь руководитель аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" Олег Репченко считает, что рынок аренды недвижимости в ушедшем году даже "трясло". При этом он уверен, что ставки аренды в 2021 году не вырастут. "С доходами у людей по-прежнему тяжело. Более того, из-за продуктовой инфляции растут траты на поддержание жизни у арендаторов", - считает Репченко. И обратная ситуация, когда владельцы квартир будут взвинчивать цены, чтобы оправдать рост своих затрат, вряд ли возможна.

"Конечно, желание поднять цены за аренду присутствует всегда. И если арендаторы готовы платить, то цены будут расти. Но это все равно будет до определенной границы платежеспособности. И в целом, если не брать популярные сегменты жилья "лучше среднего", роста стоимости аренды не предполагается, объективных причин для этого нет", - уверен он.

Кстати, цены на аренду квартир в целом по России изменялись в достаточно необычном ключе. По данным портала "Мир квартир", который провел исследование этого сегмента рынка в 70 российских городах, они выросли только в 36 из них, к примеру в городах-миллионниках Волгограде, Красноярске, Новосибирске, Омске и Самаре.

Больше всего подешевела цена аренды в Казани (сразу на 9,5 процента для однокомнатной и на 16,8 процента для трехкомнатной квартиры). Санкт-Петербург тоже "отчитался" о снижении цен на аренду: прожить месяц в однушке в Северной столице в конце года стоит на 11,4 процента дешевле, чем в его начале. Аренда трехкомнатной квартиры подешевела на 13,2 процента.

Как в Беларуси

Пандемия негативно отразилась на белорусском рынке арендного жилья, в первую очередь на сегменте посуточной аренды квартир. В связи с фактической заморозкой регулярного транспортного сообщения стало намного меньше гостей из-за рубежа, особенно из России (ведь именно на них рассчитывают владельцы квартир и коттеджей). Правда, в четвертом квартале эксперты заметили небольшой рост спроса. Отчасти из-за того, что получил развитие внутренний туризм, а отчасти из-за гибкой политики частников: они стали лояльнее к запросам арендаторов. Потенциальным клиентам в белорусской столице и окрестностях сегодня можно ориентироваться на ночлег за 20 долларов в эквиваленте в самой непритязательной квартире и на 120 долларов за сутки в шикарных условиях в центре города. А вот съемные коттеджи с примерно идентичным ремонтом и начинкой могут значительно отличаться по стоимости аренды.

В секторе долгосрочной аренды жилья пока относительное затишье. По данным риелторов, в декабре по сравнению с ноябрем количество соответствующих поисковых запросов сократилось на 13 процентов. Параллельно количество свободных квартир продолжает расти - плюс 4 процента за месяц. В целом за последний год, по данным агентства недвижимости "Твоя столица", 2- и 3-комнатные арендные квартиры потеряли в цене 5 и 9 процентов соответственно. Однокомнатные же в сравнении с декабрем 2019-го стали дороже на 4 процента. Впрочем, существенными колебания стоимости аренды жилья в столице Беларуси назвать все же нельзя.

К концу декабря средние цены, по данным риелторов, выглядели следующим образом: 1-комнатные квартиры - 273 доллара в месяц, 2-комнатные - 341, 3-комнатные - 428 долларов в эквиваленте. В эту сумму включены и коммунальные платежи. Кстати, специалисты подсчитали: аренда жилья нынче позволяет заработать в 2,6 раза больше, чем лучшие депозиты в валюте.

Наступивший 2021 год пока не принес существенных изменений на рынке аренды жилья. Традиционно подорожали тарифы на ЖКУ, чуть подросли ставки налога на сдачу квартир в аренду. До сих пор максимальная ставка для одной комнаты в Минске составляла 32,5 рубля, а с нового года выросла до 34,3 рубля. Но риелторы уже сейчас рекомендуют собственникам жилья не завышать цену аренды - это прямой путь к простою. Если же ситуация наконец стабилизируется, то рынок долгосрочной аренды жилья, по оптимистичным оценкам, в течение этого года может восстановиться до уровня доковидного 2019-го.

Между тем

Сегодня рынок аренды жилья в России преимущественно "теневой". До конца 2021 года минстрой планирует направить для рассмотрения в Госдуму законопроект, регулирующий этот вопрос. Инициатива направлена на повышение прозрачности отрасли и защиту прав арендодателей и арендаторов. Однако это может обернуться ростом цен на аренду минимум на 13% - величину предполагаемого налога.