Дешевая ипотека перегрела рынок. Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья на 2021 год от IRN.RU - «Аналитика рынка»

Несмотря на коронакризис, сопровождающийся значительным падением доходов населения, цены на недвижимость в 2020 г. выросли больше, чем в благополучном для российской экономики 2019-м. Главным драйвером удорожания жилья стала ипотека, резко подешевевшая за счет бюджетного допинга и смягчения монентарной политики ЦБ. Однако эффект от искусственного стимулирования покупательской активности никогда не бывает продолжительным. Уже в конце лета – начале осени 2020 г. рост цен на квартиры полностью перекрыл всю выгоду от дешевых кредитов для покупателей, а в середине осени на рынке появились признаки снижения спроса. Не исключено повторение ситуации 2014-2015 гг., когда вслед за искусственным ажиотажем последовал резкий обвал покупательской активности.

Экономика падает, цены на жилье растут

В III квартале 2020 г. экономика России сжалась на 3,6% в годовом выражении после спада на 8% по итогам II, подсчитал Росстат. Реальные располагаемые доходы россиян сократились на 4,8% и 8,4% соответственно. Суммарно по итогам января-сентября 2020 года россияне, по официальным данным, обеднели на 4,3%. Цены на нефть с начала 2020 г. упали с почти $70 до $30-50 за баррель, причем в апреле 2020 г., в период локдауна, стоимость основного экспортного товара РФ, от которого зависит наполнение бюджета, опускались ниже нулевой отметки. Нефть, как обычно, потянула за собой рубль: если в начале 2020 г. за доллар давали 61-65 руб., то во втором полугодии - 70-80.

В общем, очевидно, что российская экономика находится в кризисе, которого рынок недвижимости, однако, не замечает. По данным аналитического центра www.irn.ru, в 2020 г. рост стоимости вторичного метра в «старой» Москве превысил 10%, при том что за 2019 г. цены выросли только на 3,6%. Новостройки за 2020 г. подорожали на 10-20% в зависимости от сегмента. Для сравнения: в 2019 г. цены на первичном рынке выросли только на 5%, несмотря на ажиотаж в связи с переходом строительной отрасли на проектное финансирование и счета эксроу – см. «Новостройки в Москве и Подмосковье в 2019 году: рост цен не оправдал надежд застройщиков».

Причины аномальных темпов роста цен на жилье в 2020 г. в основном носят инвестиционно-кредитный характер. Во-первых, снижение ставок по вкладам до 3-4% на фоне уменьшения ключевой ставки ЦБ до 4,25% привело к перетоку средств из банков на рынок недвижимости (см. «Депозиты подогрели спрос на вторичные квартиры в Москве»; «Инвестиции в недвижимость: стоит ли овчинка выделки?»). А изменение порядка налогообложения вкладов ускорило этот процесс. Во-вторых, недвижимость является защитным активом, популярность которого всегда растет в период ослабления отечественной валюты.

Но главным фактором роста цен на жилье в 2020 г., конечно, стала дешевая ипотека. Благодаря смягчению монетарной политики ЦБ упали ставки не только по депозитам, но и по кредитам. Например, в Сбербанке ипотечные ставки на готовое жилье в настоящее время стартуют с 7,3% годовых - при выполнении определенных условий. Человек «с улицы» может рассчитывать на кредит под 8-9%. А на рынке новостроек ипотека опустилась до революционных 6,5% и ниже за счет субсидий от государства, запустившего в конце апреля 2020 г. программу льготной ипотеки для поддержки стройотрасли.

Доступные кредиты компенсировали негативный эффект от снижения доходов населения и позволили выйти на рынок гражданам, которые не смогли бы купить жилье без поддержки государства. Однако уже с середины лета льготная ипотека начала разгонять цену метра. В результате к сентябрю 2020 г. рост стоимости новостроек в Новой Москве полностью «съел» всю выгоду от низких ипотечных ставок для населения, а к октябрю то же самое случилось и с рынком внутри МКАД.

Ажиотаж на первичном рынке московского региона и снижение ставок по несубсидируемой ипотеке простимулировали рост спроса и на вторичное жилье. Вымывание самых дешевых лотов привело к росту цен и резкому сокращению экспозиции. По оценкам риелторов, к концу 2020 г. в массовых сегментах запросы покупателей три раза превысили объем ликвидного предложения. (См. «Обзор рынка недвижимости по итогам ноября 2020 года».)

Слишком доступная ипотека перегрела рынок

Управление Росреестра по Москве зарегистрировало в январе-октябре 2020 г. 111 746 переходов прав на недвижимость в рамках сделок купли-продажи жилья – это на 5,3% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Число ДДУ за 10 месяцев упало на 7,7%, до 63 480 шт.

То есть темпы роста цен существенно опередили прошлогодний уровень, а совокупный спрос так и не смог его догнать, несмотря на все инвестиционные и ипотечные стимулы. Это свидетельствует о перегреве рынка.

Правительство продлило программу льготной ипотеки до середины 2021 г., однако уже сейчас она перестает быть гарантом хороших продаж: в октябре 2020 г. Росреестр зарегистрировал на 16,5% меньше ДДУ, чем в сентябре. С учетом апартаментов, но без учета юридических лиц и инвесторов, динамика спроса на первичном рынке по итогам октября оставалась положительной, но ажиотаж начал спадать. Ничего удивительного в этом нет: большинство из тех, кто хотел взять льготную ипотеку, уже успели это сделать, так как изначально программа должна была завершиться в конце октября 2020 г. А чтобы новые покупатели смогли приобрести сильно подорожавшие новостройки, ставки по ипотеке должны опуститься еще ниже. В обозримом будущем это вряд ли возможно – в 2021 г. ставки, скорее всего, скорректируются вверх.

На вторичном рынке также появились признаки снижения спроса - предложение сжалось до такой степени, что люди не могут найти ничего дня себя подходящего по цене и качеству.

Цены на жилье в 2021 году

В целом, ситуация на рынке недвижимости во второй половине 2020 г. очень напоминает конец 2014 г. Тогда не было никакой эпидемии, но также обвалились цены на нефть, Запад ввел санкции, обесценился рубль, произошел отток средств с банковских вкладов. Все это спровоцировало ажиотаж на рынке недвижимости и резкий рост цен – см. «Обзор рынка недвижимости по итогам 2014 года». Вслед за которым последовал период спада: на вторичном рынке цены потом снижались в течение трех лет – см. обзоры за 2015-й, 2016-й и 2017 гг. – и в итоге вернулись на уровень 2013 г. То есть за три года цена метра просела на 10-15-20% в зависимости от сегмента. Новостройки «отпадались» быстрее, подешевев за 2015 г. сразу на 11,4%.

В 2020 г. цены на недвижимость в московском регионе также растут вопреки кризису. Главным стимулом роста выступает теперь не девальвация рубля – в 2020 г. она оказалась все же не такой глубокой, как в 2014-м, - а снижение ипотечных ставок за счет средств налогоплательщиков. Но результат получился примерно такой же: искусственный всплеск спроса перегрел рынок, оторвав цены на жилье от реального уровня покупательной способности граждан.

По всей видимости, до конца 2020 г. спрос останется достаточно высоким: декабрь традиционно самый урожайный месяц на рынке недвижимости. Однако уже в начале 2021 г. разрыв между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей может достичь критических величин и спрос значительно сократится – как в 2015 г., после ажиотажа 2014 г.

Вряд ли это приведет к обвалу цен. Скорее всего, на этот раз стагнация не превысит года, а цены откатятся назад не более чем на 5-10%, в основном за счет увеличения скидок и торга. Стоимость наиболее ликвидных объектов, скорее всего, вообще не упадет. Все-таки положение дел на рынке недвижимости сейчас не такое тяжелое, как в 2015 г.

Во-первых, потому что ипотечные ставки, даже в случае повышения ключевой ставки ЦБ на 1-2%, в 2021 г. все равно останутся вблизи исторических минимумов. Для сравнения: после того, как Центробанк в конце 2014 г. поднял ключевую ставку до 17%, банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты, что привело к катастрофическому падению продаж жилья. Весной 2015 г. власти запустили первую версию программы льготной ипотеки на новостройки, которая немного отогрела рынок. Но ставка по этой программе составляла 12% против 6,5% в 2020 г. Ипотека на вторичном рынке начала оживать только осенью 2016 г. - после того, как ключевая ставка опустилась до 10% и на рынке появилась несубсидируемая ипотека от 11,5% годовых.

Во-вторых, одной из главных причин падения цен в 2015 г. был переизбыток предложения, в первую очередь на первичном рынке. За год этот показатель увеличился более чем на 60%. В настоящее время ситуация обратная. И на первичном, и на вторичном рынке Москвы и Подмосковья предложение находится на минимальных уровнях. Даже несмотря на высокую девелоперскую активность.

В-третьих, низкие ставки по депозитам будут подпитывать рынок недвижимости инвестиционными покупателями еще год или два, так как сроки депозитов у всех разные, и старые депозиты под выгодный процент будут заканчиваться постепенно.

В-четвертых, переход строительной отрасли на проектное финансирование уменьшил ее зависимость от темпов продаж. Поэтому в проектах, которые реализуются по новой схеме (в октябре 2020 г. уже половина ДДУ в Москве была зарегистрирована с эскроу), застройщики не будут демпинговать. Скорее всего, на них будут ориентироваться и продавцы на «вторичке», которые вообще крайне неохотно идут навстречу покупателям.

Кроме того, из-за пандемии у людей не только сократились доходы, но и изменилась структура расходов. Ограничения, введенные властями в связи с коронавирусом внутри страны, и закрытие большинства границ заставили россиян сэкономить много денег на отпусках, зарубежных поездках, дорогостоящем досуге и т.п. Так как динамика курса рубля и ставки по вкладам не располагают к накоплениям, часть сэкономленного, как обычно, попадет на столичный рынок недвижимости - квартира в Москве в глазах большинства наших соотечественников остается «вечной ценностью». Часть потенциальных покупателей зарубежной недвижимости на фоне пандемии тоже, скорее всего, предпочтут отечественный рынок.

Все эти факторы будут поддерживать рынок недвижимости Москвы и Подмосковья, препятствуя движению цен вниз даже на фоне падения спроса. Однако возобновления общего роста цен, скорее всего, стоит ждать только в 2022 г.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.