Квартира продается с «отказником». Безопасно ли ее покупать? - «Риэлторские технологии»

Все совершеннолетние граждане, зарегистрированные в квартире (и указанные в договоре найма), имеют право на участие в приватизации жилплощади. Если человек соглашается, он наделяется равнозначной площадью вместе с остальными жильцами.

Можно отказаться. Некоторые семьи специально приватизируют недвижимость только на одного человека — покупатели не очень жалуют квартиры с несколькими собственниками, а с одним владельцем продать жилье проще. Когда человек отказывается от участия в приватизации, он пишет соответствующее заявление и больше не имеет права претендовать на долю, но он остается прописанным в квартире и имеет право бессрочного пользования и проживания в ней. Это право он потеряет только если выпишется добровольно.

«На языке риэлторов человека, проживающего в квартире на основании договора социального найма, отказавшись от приватизации имущества в пользу остальных называют „отказником“. После приватизации квартиры такой человек остается в ней, имея все права пользования бессрочно. Увидеть таких „отказников“ можно в заявлении на приватизацию, а также в архивной выписке из домовой книги», — рассказывает адвокат Ольга Сулим.

Квартиру с «отказником» продать можно — на сайтах по продаже недвижимости встречаются подобные объявления. Стоит такая недвижимость недорого. Например, двушку в самом центре Москвы отдают за 15 миллионов рублей, тогда как аналогичные квартиры по соседству продаются как минимум за 19 миллионов. Но стоит ли покупать такое жилье?

Чем опасен «отказник» для покупателя?

По закону лицо, продающее имущество, и члены его семьи после оформления договора о продаже теряют все права пользования и обязуются выселиться из квартиры и сняться с регистрации, то есть выписаться. В случае нарушения данного порядка новый владелец имеет все права обратиться в суд, говорит Ольга Сулим.

А вот «отказника» без его позволения, ни выселить, ни выписать нельзя. Он защищен законом. «В соответствии с позицией Конституционного суда РФ, бывшие члены семьи собственника, при приватизации, отказавшиеся от права собственности на долю в жилом помещении, сохраняют право пользования данным помещением. При этом, опираясь на указания Верховного суда РФ, бывшие члены семьи собственника сохраняют право пользования приватизированным жилым помещением, даже если реализовали право на бесплатную приватизацию другого помещения», — объясняет она.

Выходит, что человек, отказавшийся от приватизации, при этом давший разрешение на приватизацию другим членам семьи, не может потерять права пользования имуществом, кроме как самостоятельно от него отказавшись. Если квартира продается с «отказником», который не собирается выписываться, это означает, что новые собственники, помимо квадратных метров, получат еще и соседа, который будет жить с ними под одной крышей.

Получается, что квартиру с «отказником» лучше не покупать?

Вовсе не обязательно. Главное — при покупке недвижимости соблюдать следующие правила:

- нужно убедиться, что «отказник» до подписания договора о переходе владения имуществом выписывается в другое жилое помещение;

- «отказник» подписывает нотариальное обязательство не прописываться в квартиру, подтверждая, что добровольно отказывается от своего права пользования, о продаже знает, с продажей квартиры согласен и не имеет намерения в квартире проживать.

«Тем самым человек добровольно отказывается от всех прав пользования недвижимостью, ведь оно является не пожизненным, как многие ошибочно полагают, а всего лишь бессрочным. Соответственно, срок не установлен и может быть добровольно прекращен в любой момент по желанию самого человека», — указывает Сулим.

А если уже приобрели такую квартиру?

По словам адвоката, на сегодняшний день известны случаи выселения «отказников» с условием, что они уже использовали ранее свое право приватизации, и на приватизацию квартиры их согласие было не нужно.

«В настоящее время Закон о приватизации требует согласий только тех граждан, которые наделены правом приватизации данного имущества. Однако таких судебных разбирательств мало и они достаточно проблемные», — подчеркивает она.