Оценка объема рынка онлайн-классифайдов недвижимости в сегменте квартир и прогноз на 2021 год - «Риэлторские технологии»

Аналитики «РБК Исследования рынков» провели комплексный анализ рынка онлайн-классифайдов недвижимости в сегменте квартир в России.

В рамках исследования были изучены особенности потребительского поведения в рассматриваемом сегменте, оценен объем рынка, осуществлен прогноз данного показателя на 2021 год, а также выделены крупнейшие и наиболее востребованные среди россиян сайты объявлений по поиску недвижимости.

В 2020 году на рынке наблюдается настоящий бум спроса на недвижимость, вследствие чего цены на квадратные метры значительно подскочили. Это стало следствием субсидированных программ по ипотечным кредитам, а также серии снижений ключевой ставки Центральным Банком РФ, что привело к уменьшению процентных ставок по всем видам кредитов. Основной спрос населения приходится на массовое жилье сегментов эконом- и комфорт-класса. При этом растущий спрос влияет и на вторичный рынок, на котором также ощущается дефицит ликвидных предложений.

Политика государства по субсидированию ипотеки, а также снижение ключевой ставки ЦБ РФ в 2020 году принесли свои плоды. После сложного для ипотечного рынка 2019 года в 2020 году наблюдается рост показателей объемов выданных ипотечных кредитов на 45% по сравнению с 2019 годом. При этом есть все перспективы того, что бум ипотечного кредитования продолжится как минимум до лета 2021 года на фоне действия программ субсидирования ставок.

Принятые государством меры поддержки способствовали в том числе некоторому росту российского рынка онлайн-классифайдов недвижимости, которые сегодня являются главным источником информации при поиске квартир потенциальными покупателями. В 2020 году объем рынка онлайн-классифайдов недвижимости в сегменте квартир, по оценкам «РБК Исследования рынков», составил ₽8,9 млрд, увеличившись по сравнению с 2019 годом на 3,3%. Так как основным источником доходов для сайтов-классифайдов в России являются поступления средств от платных услуг при размещении рекламных объявлений, а не от совершения сделок купли-продажи, темп прироста оказывается не столь велик. Кроме того, крупные игроки показывают существенный рост на фоне благоприятных условий на рынке недвижимости, отнимая долю у небольших компаний, которые продолжают терять позиции. Это приводит не столько к росту, сколько к перераспределению рынка онлайн-классифайдов недвижимости в России.

Также стоит предполагать, что бум ипотечного кредитования заметно отразился скорее на рынке дополнительных услуг (юридическое сопровождение и проведение сделки, проверка квартир), который в рамках данного исследования не рассматривался. В подтверждение данного вывода выступают результаты ведущего игрока, сочетающего в себе размещение объявлений и риэлтерские услуги, – компании «ДомКлик», которая за 2020 год увеличила выручку на 132% до ₽5,5 млрд.

Сегмент вторичной недвижимости занимает в структуре рынка онлайн-классифайдов недвижимости в сегменте квартир 71,4% или ₽6,3 млрд в 2020 году. На сегмент первичной недвижимости приходится 17,8% или ₽1,6 млрд, а сегмент аренды занимает оставшиеся 10,8% или ₽0,95 млрд.

Кроме роста спроса на российском рынке недвижимости вследствие реализации программ субсидирования ипотеки важным фактором развития рынка классифайдов (в первую очередь ведущих игроков) стали карантинные ограничения из-за пандемии COVID-19. В этих условиях россияне больше времени проводили дома и соответственно чаще посещали сайты объявлений, в том числе, недвижимости. В подобных условиях многие игроки рынка смогли адаптировать и упростить методику виртуального осмотра квартир с помощью технологии видеосвязи, таким образом, исключив необходимость физического присутствия при осмотре недвижимости.

Подобные нововведения оказались удобными для россиян, поскольку популярность сайтов-классифайдов сохранилась и после отмены основных карантинных ограничений в России. Согласно результатам социологического исследования РБК, самым распространенным ресурсом для поиска квартиры с целью покупки являются сайты объявлений, которые посещали около 62% опрошенных покупателей квартир из России.

Оценка объема российского рынка онлайн-классифайдов была произведена с применением комплексной методологии и с использованием следующих данных:

1. Определение основных участников российского рынка онлайн-классифайдов недвижимости на основе показателей интернет-трафика. Всего в анализе принимали участие 93 сайта объявлений[1].

2. Анализ и агрегация данных финансовой отчетности отобранных сервисов-классифайдов на основе данных финансовой отчетности материнских компаний, а также базы данных бухгалтерской отчетности «СПАРК».

3. Анализ контентного содержания сайтов-классифайдов недвижимости, включая подсчет общего количества объявлений на сайтах с выделением доли объявлений о продаже либо аренде квартир в первичном и вторичном сегментах рынка.

4. Проведение социологического опроса россиян, которые за последние 3 года покупали либо присматривали недвижимость для покупки, в том числе, с помощью сайтов-классифайдов недвижимости.

5. Анализ всех собранных данных с целью получения оценок объемов рынка в стоимостном выражении, а также выделения долей основных игроков рынка.

В соответствии с оценками «РБК Исследования рынков» Avito совместно с принадлежащим ему порталом Domofond.ru является лидером российского рынка классифайдов в сегменте квартир с суммарной долей в 33,4%. Avito является самым известным и популярным в России ресурсом по поиску объявлений, однако не имеет специализации исключительно на недвижимости, тогда как Domofond.ru является сугубо онлайн-классифайдом недвижимости, в связи с чем их доли на рынке оказываются схожи – 16,2% и 17,3% соответственно. С заметным отрывом от лидеров следует специализированный портал «ЦИАН», ориентированный преимущественно на Москву и Санкт-Петербург. Его доля в объеме рынка в 2020 году составила 20,6%. При этом в декабре 2020 года «ЦИАН» купил компанию N1, соответственно, уже по итогам 2021 года доля игрока увеличится и окажется заметно ближе к суммарной доле Avito и Domofond.ru.

Именно Avito и «ЦИАН» являются самыми популярными ресурсами среди респондентов – в последние годы их выбирали более половины опрошенных россиян. Далее в рейтинге по популярности среди респондентов следуют «Юла», которая имеет схожую с Avito концепцию работы, и «ДомКлик» от «Сбер Банка». Последний имеет глубокую специализацию на российском рынке недвижимости, а также предоставляет своим пользователям полный спектр услуг, в том числе, по проверке и юридическому сопровождению сделок купли-продажи недвижимости. Также важным фактором является интеграция проекта «ДомКлик» в общую экосистему «Сбер Банка», с помощью которой пользователи сервиса могут получать смежные услуги – прежде всего услуги ипотечного кредитования сделок с недвижимостью. Вместе с тем, выручка ресурса формируется в первую очередь не за счет размещения рекламы и платных объявлений, как у большинства классифайдов, а за счет совершаемых сделок купли-продажи, что по сути уже относится к риэлтерским услугам и выходит за рамки рассматриваемого в настоящем исследовании рынка. В связи с этим «ДомКлик» не был включен в общий рейтинг ресурсов по поиску недвижимости по доле от объема рынка.

Кроме того, аналитики «РБК Исследования рынков» оценили доли игроков на основе данных всероссийского социологического опроса, проведенного в апреле 2021 года. Для этого ответы респондентов относительно выбираемых классифайдов в сегментах покупка/продажа квартир, а также их аренда были приведены к 100%. При этом вновь не были учтены компании «ДомКлик», «Авахо» и «Этажи», которые одновременно работают на двух смежных рынках.

Согласно полученным результатам Avito и Domofond.ru вновь оказываются безоговорочными лидерами и обеспечивают 40% отмечаемых россиянами сайтов объявлений. Доля второго по популярности ресурса «ЦИАН» составила 22,2%. Таким образом, более 60% всех отмеченных в опросе классифайдов приходятся на двух лидеров рейтинга: Avito (включая сайт Domofond.ru) и «ЦИАН».

Резкий рост рынка недвижимости в России в 2020 году происходил в нетипичных условиях снижения доходов населения из-за пандемии COVID-19, что приводит к следующим негативным факторам, часть из которых уже наблюдается на рынке:

1. Рост цен на недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынках.

2. Возрастающий риск роста доли просроченной задолженности, которая на рынке ипотечного кредитования пока не превышает 0,8%, что несравнимо с показателями остальных сегментов рынка потребительского кредитования.

3. Тем не менее, риск увеличения доли просроченной задолженности приведет к росту судебных дел о прекращении ипотечных договоров и выселению заемщиков. Помимо неблагоприятных социальных аспектов для общества, это также вызовет дополнительный рост предложения бывшего ипотечного жилья на вторичном рынке недвижимости.

4. Подобные факторы приведут к прекращению роста ипотечного кредитования, а, следовательно, рынка недвижимости уже с осени 2021 года (при условии отсутствия пролонгации программ субсидированных ипотечных ставок либо опережающего роста ключевой ставки ЦБ).

5. При негативном развитии экономической ситуации в стране из-за пандемии COVID-19 на российском рынке недвижимости и ипотечного кредитования возможен серьёзный кризис в 2022 году.

6. Однако при условии победы над пандемией COVID-19 до конца 2021 года значительных негативных последствий на рынок жилой недвижимости и ипотечного кредитования не будет, однако темпы его развития существенно замедлятся, и цены на жилье стабилизируются.

Несмотря на описанные выше факторы аналитики «РБК Исследования рынков» в 2021 году ожидают прирост рынка онлайн-классифайдов недвижимости в сегменте квартир на уровне 8%. Так как данный канал служит в первую не для совершения непосредственной сделки, а для рассмотрения вариантов и поиска покупателя/арендатора, возможные негативные последствия на рынке недвижимости либо не скажутся на показателях онлайн-классифайдов вовсе, либо окажут положительное влияние. Существенную роль сыграет и резкий скачок развития интернет-торговли в период карантина и после него, когда покупка товаров и услуг перешла в интернет, а многие покупатели впервые получили положительный опыт онлайн-шопинга. Кроме того, на рынке продолжатся тренды инновационного развития – ряд игроков рынка будет развиваться по модели «ДомКлик» и помимо листинга оказывать услуги по проверке квартир и сопровождению сделок. Не стоит забывать и о том, что программа льготной ипотеки была продлена до 1 июля 2021 года и существует небольшая вероятность, что сроки будут отодвинуты еще раз.

[1] «ПИК брокер», «Jcat», «Avito», «Domofond.ru», «Яндекс.Недвижимость», «sob.ru», «Циан», «Юла», «Из рук в руки», «WinNER», «гдеэтотдом.ру», «КВАДРУМ», «afy», «МИРКВАРТИР», «BN.ru», «МЛСН», «BSN.ru», «Mitula», «Restate», «RealEstate», «1000dosok.ru», «wiweb.ru», «Шанс», «NERS.RU», «move.ru», «eip.ru», «RussianRealty», «egent», «BestRu.ru», «Джази», «МЕТР КВАДРАТНЫЙ», «ARKADIA», «НайдиДом», «URBANUS», «Rentzilla.ru», «Esalle.ru», «RealtyMag.ru», «qp.ru», «roomfi», «TATRE.RU», «ДОМ ДЛЯ ТЕБЯ», «terdo», «Unibo», «trovit», «Экстра М», «RU COUNTRY», «gde», «Новосёл.ру», «Metrprice.ru», «kvartirant.ru», «ДОСКИ.RU», «UBU», «МЕСТО», «Авахо», «Фото-Маклер», «МнеКвартиру», «kazned.ru», «Новосибирский портал недвижимости», «NedvRf.ru», «Петербург Недвижимость», «MLSPRO», «Гипермаркет недвижимости Нижнего Новгорода и области», «Multilisting.su», «Вестум.ru», «REALTYPORT», «Sinels», «ДОМ БОНУС», «SPRAN.ru», «РОСРИЭЛТ», «Камелот», «КВАРТАЛ.РУС», «Remos», «ДомКлик», «CITYSTAR», «RuDos», «BEGETON», «LIVING», «REFORUM», «NOVOSTROY», «КВАДРАТ.РУ», «ЛОТ.РФ», «НЕАГЕНТ», «N1», «FARPOST», «Этажи», «Моя реклама», «НОВИКЕЛ», «Торг Обмен», «ONREALT», «Mosr.ru», «etown.ru», «ИМЛС», «КУПИПРОДАЙ».