Квартиру продает не собственник, а его доверенное лицо. Это безопасно? - «Риэлторские технологии»

В апреле этого года по сравнению с апрелем прошлого года спрос на вторичную недвижимость в России вырос на 105%, Росреестр зарегистрировал 405 тысяч сделок. Год назад их было 197 тысяч.

В отличие от приобретения новостройки, где покупатель платит застройщику и получает ключи от квартиры (или заключает договор долевого участия и ждет, когда построят дом), на вторичном рынке все сложнее: это и жилье с несколькими собственниками (в том числе с отказниками), и купленное с использованием материнского капитала, и собственники со справками из психоневрологического диспансера... А бывает, что в квартире никто не прописан, перепланировок нет, цена приятная, вот только продается она по доверенности — риелторы рассказывают покупателям, что владелец живет в другой стране, поездки для показов недвижимости для него накладны, но с ним в любое время можно связаться и убедиться, что он реальный человек.

Стоит ли покупать такую квартиру, если ее продает не собственник, а его доверенное лицо? АиФ.ru. узнал у юристов.

Это риск

Покупка квартиры по доверенности — это всегда риск, предупреждают эксперты.

«Если вы не видите владельца квартиры, то не убедитесь, что он отдает отчет своим действиям. Он может быть ограниченно дееспособным человеком, находиться под влиянием обмана или введения в заблуждения», — говорит адвокат Димитрий Мирониди.

Бывает, что риелторы, продающие квартиры по доверенности, в сговоре с собственниками, у которых справка из ПНД. По телефону и даже по видеосвязи очень сложно определить их адекватность, к тому же на той стороне провода может быть вообще другой человек, а не владелец жилплощади. После получения денег за квартиру, сделка оспаривается, суд встает на сторону недееспособного собственника, возвращает ему недвижимость, а деньги покупателям возвращаются не всегда — продавцы успевают их потратить.

«Вы лишены возможности удостовериться, что волеизъявление собственника направлено именно на отчуждение недвижимости. Зачастую мошенники под различными предлогами уговаривают собственника квартиры выдать на них доверенность. Такими предлогами могут быть: управление имуществом (оплата коммунальных платежей, сдача в аренду и т.д.), обращение в суд по спорным вопросам с квартирой и другие», — добавляет адвокат Московской коллегии адвокатов Надежда Попова.

«Зачастую доверенности на продажу квартир выдают пожилые люди. Пока проводятся регистрационные действия, собственник может умереть, и тогда на имущество будут претендовать наследники.

И совсем грустная ситуация: собственник потерял паспорт, его нашли мошенники, внешне похожий человек сходил к нотариусу и выписал доверенность.

В результате совершенную сделку суд отменит, а вы останетесь без квартиры и с призрачной надеждой на возврат денег», — рассказывает Мирониди.

Попова не рекомендует покупать недвижимость по доверенности по следующим причинам еще и потому, что в доверенности невозможно прописать все существенные условия договора купли-продажи квартиры, что в последующем может стать причиной признания данного договора недействительным.

Более того, к моменту заключения договора купли-продажи доверенность может быть уже отозвана.

Что делать, если квартира очень понравилась?

Квартиры с «нюансами» всегда стоят дешевле рынка, а с учетом стремительного роста цен на недвижимость, каждый покупатель хочет сэкономить на покупке квадратных метров.

«Если вам очень понравилась квартира, а ее собственник находится за границей или по иным уважительным причинам не может присутствовать на сделке, я советую обязательно совершить следующие действия:

- созвониться с владельцем по видеосвязи, удостовериться в том, что его волеизъявление на продажу своего имущества является добровольным, что он не находится под влиянием заблуждения или давления со стороны третьих лиц;

- убедиться, что фотография в паспорте и человек, разговаривающий с вами по видеосвязи, одно и то же лицо;

- перечислять деньги за квартиру исключительно на расчетный счет собственника (никаких ячеек и расписок от доверенных лиц быть не должно);

- желательно такие сделки совершать через нотариуса, который дополнительно проверит ее юридическую чистоту, в том числе удостоверится, что доверенность на момент подписания договора купли-продажи не отозвана собственником квартиры», — подсказывает Попова.