13 шагов к безопасной покупке квартиры на вторичном рынке - «Риэлторские технологии»

Задумались о покупке квартиры? Мы расскажем, как нужно действовать. И не важно, приобретается недвижимость самостоятельно или с помощью риэлтора, – вы всё равно должны понимать, какие шаги вам предстоит совершить, прежде чем стать счастливым обладателем квадратных метров.

Для вашего удобства мы постарались изложить информацию максимально сжато и доступно. В тексте имеются гиперссылки на статьи, которые раскрывают каждый пункт наиболее подробно.

ШАГ 1. РАЗБИРАЕМСЯ С ПОТРЕБНОСТЯМИ

Вначале сориентируйтесь, что именно вам нужно. Совет вроде бы банальный, но часто будущие покупатели даже сами для себя не могут сформулировать, что они ищут: то ли новый дом, а то ли старый, и район вроде бы не важен, а вроде бы и важен. То есть нет четкого понимания своих потребностей. Не определившись на начальном этапе, дальше двигаться вы вряд ли сможете. Ведь с каждым новым найденным объектом в голове будет только больше каши.

Поэтому самым первым шагом будет определиться: сколько комнат вам нужно, какой район для вас наиболее предпочтителен, а также какая инфраструктура необходима – общественный транспорт, детские сады, школы, магазины и т. д.

ШАГ 2. ОПРЕДЕЛЯЕМСЯ С БЮДЖЕТОМ ПОКУПКИ

Ответьте себе на вопрос, какую сумму вы готовы потратить на приобретение жилья. Хватит ли вам собственных средств или вы планируете взять ипотечный кредит? Но не замахивайтесь слишком высоко. Реально оценивайте свои возможности. И старайтесь получить одобрение от банка еще до начала поиска квартиры. Нет смысла заниматься подбором, пока нет одобрения. Ведь могут и отказать. Или одобрят, но меньше. А вы уже квартиру выбрали. А если при этом еще и аванс внесли за квартиру, а теперь денег не хватает? Поэтому сначала дождитесь ответа от банка, чтобы получить ясность, в рамках какой суммы вы сможете подбирать недвижимость.

ШАГ 3. СМОТРИМ ОБЪЯВЛЕНИЯ

Теперь можно приступать к поиску. Анализируйте объявления на нескольких сайтах-агрегаторах. Да, времени занимает много. Но вы ведь квартиру покупаете. Да, в 90% случаев объявления будут повторяться, но всё равно лучше воспользоваться разными источниками, ведь, может быть, именно ваша квартира ждет вас только на одном из них. Например, на портале BN.ru вы можете найти недвижимости в Санкт-Петербурге и Ленинградской области.

ШАГ 4. УТОЧНЯЕМ ДЕТАЛИ ПО ТЕЛЕФОНУ

Итак, вы отобрали квартиры, максимально соответствующую вашим требованиям. Нет смысла прозванивать абсолютно все варианты. Прочитайте внимательно текст объявления и просмотрите фотографии. Если вас что-то смущает или не устраивает, то какой смысл тратить на этот объект время? Телефонный разговор начинайте с вопросов, которые интересуют именно вас. Но обязательно уточните, какие имеются правоустанавливающие документы на квартиру и нет ли обременений. Если квартира в залоге у банка и такая покупка будет связана с дополнительными рисками для вас, а вы на них не готовы, – зачем ехать и тратить время?

ШАГ 5. ЕДЕМ НА ПРОСМОТРЫ

Вы обзвонили около 30–50 вариантов. Выберите для себя пять – семь оптимальных и начинайте просмотры, причем за один день лучше посещать не более трех объектов. Далее всё достаточно просто. Приехали, оценили состояние дома, подъезда, квартиры. Эмоций показали как можно меньше. На квартире стоит торговаться только в исключительных случаях. Лучше спустя какое-то время. Шансов получить скидку больше. Ну, конечно, если прямо в квартире не идут торги других клиентов, кто будет первым (хотя сегодня такое случается редко).

ШАГ 6. КВАРТИРУ ВЫБРАЛИ – ОБСУЖДАЕМ УСЛОВИЯ СДЕЛКИ

После того как нашли квартиру, которая вас устроила, обсуждаем с продавцом условия сделки (торг, форма расчетов, сроки). Давайте не будем забывать, что покупка квартиры осуществляется на рынке, а на рынке принято торговаться! Форма расчетов – это то, как вы планируете расплатиться за покупку: наличный, безналичный расчет, использование эскроу, аккредитива, депозита нотариуса. При обсуждении сроков сделки нужно учесть все детали (срок регистрации договора, время на заключение кредитного договора при покупке с ипотечным плечом, причем лучше брать с запасом, так как всё зависит от региона и загруженности регистрирующих органов, банков и т. д.).

ШАГ 7. ФИКСИРУЕМ НАМЕРЕНИЯ

Заключаем предварительный договор купли-продажи и вносим задаток или аванс. (Многие риэлторы советуют своим клиентам вносить аванс и избегать задатка.) Данный договор показывает серьезность намерений обеих сторон. После заключения такого соглашения квартиру, как правило, снимают с продажи на время сделки.

Еще бывает такой момент: продавца представляет агент – тогда вносить аванс придётся в агентство под их договор, с которым нужно ознакомиться очень внимательно, чтобы потом не было сюрпризов.

Отправляем документы в банк, если у вас ипотека. Список документов вы можете получить в своем банке, но он достаточно стандартный.

ШАГ 8. ПРОВЕРЯЕМ КВАРТИРУ

Запрашиваем у продавца полный пакет документов на недвижимость: правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или договор долевого участия, приватизации, дарения и др.), выписку из ЕГРН, копию кредитного договора, если квартира куплена с помощью ипотеки. Согласие органов опеки, если в квартире проживают несовершеннолетние. Если квартира меняла собственника несколько раз, просите представить все предыдущие договоры.

Теперь необходимо проверить квартиру: не использовался ли при ее покупке маткапитал, если да, то была ли выделена ребенку обязательная доля; нет ли у недвижимости обременений. Если была приватизация или наследство – не были ли нарушены чьи-то права и т. д. Если квартира приватизирована, то изучается архивная форма 9. Если там есть люди, выписанные перед приватизацией, то выясняется, куда человек выписался, родственная связь. По наследству – проверка только вопрос – ответ, так как нотариусы не раскрывают эту информацию.

ШАГ 9. ПРОВЕРЯЕМ ПРОДАВЦА

Просим продавца предъявить паспорт. Убеждаемся, что этот человек действительно является собственником. Далее проверяем его по базам на предмет банкротства или будущего банкротства. Это важный шаг, так как закон о банкротстве защищает в первую очередь кредиторов. И если продавца в будущем признают банкротом, квартиры можно будет лишиться.

Посетите сайты Росреестра, Росфинмониторинга, Главного управления по вопросам миграции МВД России, обязательно зайдите на Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. На данных сайтах можно проверить подлинность паспорта, долги перед федеральной службой судебных приставов, проверить на банкротство, получить выписки из ЕГРН. Эти проверки необходимы, чтобы исключить дальнейшие проблемы и потерю купленного жилья и денег.

ШАГ 10. ПОДПИСЫВАЕМ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

После того как убедились, что собственники и недвижимость чисты, договариваемся на заключение основного договора купли-продажи – в данном договоре прописывается покупаемый объект и условия покупки. Встреча сторон, как правило, проходит или в офисе банка, или в депозитарии, или у нотариуса.

ШАГ 11. РЕГИСТРИРУЕМ СДЕЛКУ

После подписания договора всем участникам сделки необходимо явиться в МФЦ и передать документы для переоформления права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Регистрация проходит от 7 до 14 дней (в зависимости от региона).

ШАГ 12. РАССЧИТЫВАЕМСЯ ЗА КВАРТИРУ

После регистрации сделки в Росреестре необходимо получить документы, а затем произвести расчет с продавцом одним из тех способов, о которых мы говорили выше. И договориться о дне и времени передачи объекта.

ШАГ 13. ПРИНИМАЕМ КВАРТИРУ

После того как переход права собственности зарегистрирован и оплата проведена, нужно принять квартиру. При этом обязательно сверить все показания счетчиков с данными в квитанциях, даже если вам показывают справку из бухгалтерии. Бывали случаи, когда при такой справке выяснялось, что долг более 30 тыс. руб. Главное – вовремя обнаружить.

Прием-передачу лучше производить по заранее согласованному акту приема-передачи. Если все пункты соблюдены и объект в надлежащем состоянии, обе стороны подписывают, передают ключи. И на этом приключение закончено. Поздравляем вас, можно откупорить бутылочку шампанского.

Авторы материала:

Александр Сотников, эксперт по недвижимости компании «Атлас недвижимости»

Александр Киселев, независимый эксперт по недвижимости в Санкт-Петербурге