Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: как это сделать - «Ипотека»

Источник: Мир Квартир Можно ли продать квартиру в новостройке, купленную в ипотеку, если на нее еще не оформлена собственность? Можно, ведь обязанности заемщика могут передаваться третьему лицу. Собственник продает квартиру другому человеку вместе с кредитом, заключает договор цессии– уступки прав. Простыми словами, происходит замена в договоре одного дольщика на другого. В просторечии эта сделку часто называют переуступкой. Каковы ее особенности и на какие детали стоит обратить пристальное внимание? Рассказывает Рунар Бурганов, руководитель ипотечного отдела группы компаний BSA. В каких ситуациях совершается переуступка ипотечной квартиры? Уступка прав требований по договору участия в долевом строительстве возможна только до момента сдачи новостройки в эксплуатацию. Регламентируется эта процедура статьей 11 ФЗ №214. После сделку можно считать простой куплей-продажей готового жилья, она будет регламентироваться другими законами. Чаще всего продажа такого жилья преследует инвестиционные задачи. Если приобрести недвижимость на старте строительства по первоначальной цене, к моменту ввода дома в эксплуатацию можно продать ее на 30-50% дороже. Есть и другие причины, по которым продавец избавляется от собственности: - Срочная нужда в деньгах. - Потеря основного дохода и отсутствие возможности выплачивать долг. Покупатели же могут руководствоваться следующими причинами: - Развод. Супруг отказывается от недвижимости в пользу другого: в данном случае передается не только жилье, но и выплаты по кредиту. - Получение наследства. Как и в предыдущем случае, человеку достается не только недвижимость, но и долг умершего. - Сниженная цена. Иногда такая квартира может стоить дешевле, чем напрямую у застройщика, если собственник приобретал ее в инвестиционных целях и хочет срочно продать. - Желание купить квартиру в определенном ЖК, когда квартиры от застройщика уже распроданы, или остались многокомнатные, а требуется «однушка». Особенности сделки В целом, процесс заключения договора цессии мало чем отличается от сделки по договору долевого участия или договору купли-продажи. Но все же стоит обратить внимание на несколько нюансов. При уступке прав требований необходимо сообщить об этом застройщику. Возможны два варианта. Первый и самый простой: если в договоре долевого участия ничего не прописано, нужно просто отправить уведомление застройщику о том, что сменился дольщик. Второй случай немного сложнее: если в договоре прописан порядок уступки с обязательным согласованием смены дольщика с застройщиком, необходимо следовать ему. Кроме того, нужно внимательно выбирать банк. Некоторые из них не работают с уступкой и могут значительно увеличить ставку новому заемщику. При объекте с эскроу-счетами (специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком) следует обратиться в банк – эскроу-агент для замены владельца счета. Как приобрести: алгоритм действий В целом, последовательность действий при покупке квартиры по переуступке с ипотекой следующая: 1. Вы находите нужную квартиру по уступке с помощью объявлений о продаже на сайтах о недвижимости либо в отделе продаж новостройки. 2. Если планируете приобретать квартиру с ипотекой, то получаете одобрение ипотечного банка. 3. Если в договоре долевого участия прописан порядок согласования сделки с застройщиком, то согласовываете. Если в документе об этом ничего не сказано, просто уведомляете застройщика о смене дольщика после регистрации договора уступки. 4. Составляете договор уступки, согласовываете с вашим ипотечным банком. Он назначает дату сделки. 5. В назначенный день подписываете кредитную документацию, договор уступки, и весь комплект документов отправляется на регистрацию. 6. Если объект строится с применением эскроу-счетов, обращаетесь в банк –эскроу-агент застройщика и производите замену владельца эскроу-счета. В целом, покупка квартиры в ипотеку по переуступке — обычная процедура, которая при соблюдении всех требований не несет рисков. Главное — учесть все детали.