Льготная ипотека на частные дома – увидим ли мы ее в 2021 году? - «Ипотека»

Одним из примечательных, и что особенно ценно, положительных итогов уходящего года стало заявление руководства Банка ДОМ.РФ о старте проектного финансирования застройщиков в сегменте ИЖС. В совокупности с льготной ипотекой – а это и составляет основу пакетного предложения банка – оно может стать реальным прорывом в развитии малоэтажной России. До сих пор это направление, многообещающее и давно обсуждаемое, не было реализовано, но сейчас, кажется, час пробил.

Почему этого не было сделано до сих пор

Обращение к теме вполне закономерно: по данным ВЦИОМ, 66% россиян хотят жить в собственном доме. Но исполнить такую мечту в российских экономических условиях не просто. И застройщикам, и физлицам долгие годы приходилось довольствоваться или собственными средствами, или очень дорогим кредитами. Однако даже не самый успешный для строительства 2019 год продемонстрировал устойчивый рост объемов ИЖС – на 18,8%, или 38,5 млн кв. м.

Аркадий Чернецкий, первый зампредседателя Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера, ссылающийся на эти показатели, считает, что они могли бы быть существенно выше. По его мнению, развитие ИЖС тормозит недостаток комплексных типовых проектов строительства индивидуальных домов. «В большинстве случаев их строительство и обеспечение инфраструктурой осуществляется населением за счет собственных средств, а иногда и собственными силами, что приводит к разнородности застройки. Кроме того, на плечи владельцев домов ложится также обеспечение объектов и участков инженерной и транспортной инфраструктурой. Это и увеличивает затраты граждан, и повышает риск нарушения градостроительных норм», – уверен Чернецкий.

Развитию цивилизованного процесса загородной застройки препятствовало главным образом нежелание банков участвовать в проектах и, как следствие, невозможность для застройщиков получить доступные кредиты, а для покупателей – доступную ипотеку. А для банкиров основным фактором риска было оформление в залог земельного участка и даже уже построенного дома: оценить стоимость и ликвидность и того, и другого непросто.

В Банке ДОМ.РФ, который является форвардом жилищного кредитования, считают, что потенциал для развития ипотеки в сегменте ИЖС огромен. По словам председателя правления банка Артема Федорко, сейчас доля ипотеки в этом сегменте не превышает 5%, тогда как в многоквартирных домах она достигает 70%. Пока на рынке приобрести в ипотеку можно менее 20% всех объектов ИЖС, но к 2021 году эта доля вырастет до 30%, к 2024 году — до 65%.

Первые два проекта: процесс пошел

В этом году государство и бизнес наконец объединились для решения проблемы доступности малоэтажного жилья, запустив пилотные проекты строительства. На данный момент под них из прибыли Банка ДОМ.РФ выделены 300 млн руб. Это позволит субсидировать ипотечные кредиты более чем на 2 млрд руб.

Оба пилотных проекта банка связаны с Ленинградской областью. И вряд ли это можно считать случайностью. В последний год власти Ленобласти прорабатывали возможности упрощения схем проектного финансирования по схеме эскроу для малых застройщиков. Инициативы не прошли незамеченными. Одна из компаний, получившая кредитную линию Банка ДОМ.РФ на сумму 700 млн рублей – «СЗ Городские кварталы», планирующая возвести малоэтажный жилой комплекс «ETA Village Новоселье» в Ломоносовском районе Ленинградской области.

Ввод объекта в эксплуатацию запланирован на декабрь 2021 года. Компания планирует возвести на обособленной территории семь малоэтажных жилых домов из кирпича и благоустроить территорию. Директор по маркетингу «СЗ Городские кварталы» Алексей Муравьев подчеркивает, что сотрудничество с Банком ДОМ.РФ стало знаковым событием не только для компании, но и для ее клиентов, которым важна надежность и безопасность проекта.

Следующим шагом банка стало заключение договора о проектном финансировании проекта ИЖС с участием ГК Omakulma. Глава компании Виолетта Басина считает, что проектное финансирование по аналогии с тем, что запущено на рынке долевого строительства, изменит ситуацию на рынке ИЖС. «Эта схема будет выгодна всем без исключения. И местным властям, потому что развиваются вверенные им территории; и девелоперам, получающим «упакованный» кредитный продукт, позволяющий продавать не участки, а готовые домовладения; и банкам, расширяющим круг заемщиков; и самим покупателям жилья, которым открываются совершенно новые и при этом защищенные от финансовых потерь возможности», – говорит Виолетта Басина.

Первые ипотечники уже есть!

В Банке ДОМ.РФ отмечают, что условия льготной ипотеки в сегменте ИЖС похожи на ипотеку с господдержкой на многоэтажные новостройки. Хотя пока есть некоторые ограничения. Получатель льготного кредита на объект ИЖС должен быть не старше 36 лет и иметь на воспитании хотя бы одного ребенка до 18 лет. Взаимодействие с банком по поводу получения ипотеки может вестись и гражданами, которые строят дома самостоятельно, но при условии оформления ими договора с подрядчиком. Артем Федорко говорит о том, что сейчас Банк ДОМ.РФ ведет прием заявок на кредиты, и уже есть первые одобренные. При этом ставка начинается от 6,1% при подтверждении доходов выпиской из ПФР.

Интерес к теме ИЖС подчеркивает большое количество профильных заседаний, прошедших в канун Нового года. Одно из обсуждений, в Торгово-промышленной палате РФ, обобщило все сложности, связанные, например, с отсутствием единого стандарта индивидуального жилого дома, типовых проектов, методики предварительной оценки их ликвидности. Все это важно для более активного вовлечения в процесс банков.

По мнению депутата Государственной Думы РФ Александра Якубовского, ещё одно ограничение для развития ИЖС сейчас — отсутствие земельных участков, в том числе для комплексного развития территорий, обустроенных социальной, коммунальной и транспортной инфраструктурой. И здесь ожидается участие властей, возможно на условиях государственно-частного партнерства, способных включиться в процесс наряду с бизнесом.

Финансовый директор девелоперской группы «Сити XXI Век» Дмитрий Соболев считает, что, кроме участия государства в создании инфраструктуры проектов, для застройщиков важно и развитие проектного финансирования, а именно поэтапное раскрытие счетов эскроу, которое успешно работает в Европе.