Три пункта в договоре, из-за которых суд отменит дарственную - «Дайджест»

Сивакова И. В. Источник: Юридические тонкости Редко бывает, чтобы договор дарения не вызвал у кого-то недовольство: либо кредиторы, либо обделенные наследством родственники могут оспорить сделку в суде. И тогда судьба договора будет зависеть от каждой буквы и каждой запятой в его тексте. Разберем самые грубые ошибки при составлении дарственной. Итак, из-за каких пунктов договор точно отменят в суде? 1. Дарение сделано под условием Главная особенность договора дарения заключается в его безвозмездности: даритель передает одаряемому свое имущество в собственность, а взамен ничего от него не получает. Поэтому любые условия, которые предполагают некие встречные обязательства, приведут дарение к верной отмене. Например, человек дарит квартиру с условием, что одаряемый будет за ним ухаживать и оплатит все долги по квартплате. Даже если такой договор называется «дарение», таковым он вовсе не является — поскольку это классические отношения ренты (т. е. возмездный договор пожизненного проживания с иждивением). Суд признает дарение недействительным, даже если в его тексте нет ни слова о встречном предоставлении, однако есть факты, что даритель получил взамен деньги, списание долга или еще какую-то выгоду. Например: дополнительное соглашение к договору, где прописаны условия содержания дарителя, или банковские документы о зачислении денег на счет дарителя самим одаряемым или неким лицом, с ним связанным. Недавно в Верховном суде разбирался спор о признании договора недействительным: женщина подарила долю в квартире дочери своей знакомой, а взамен подруга перечислила ей деньги на счет. Суд в итоге установил здесь признак возмездности, несмотря на то, что одаряемый по договору был один, а деньги передавал другой (ВС РФ, определение от 11.08.2020 по делу № 5-КГ20-44). Кроме того, в договоре дарения запрещено ставить условия, противоречащие закону. Нельзя подарить квартиру под условием, что одаряемый никому ее в дальнейшем не продаст и не подарит. Это ограничивает правоспособность собственника. Запрещено дарение с условием, что имущество перейдет к одаряемому только после смерти дарителя. А вот условие об отмене дарения в случае, если даритель переживет своего одаряемого, не только допустимо, но и очень желательно (т. к. поможет вернуть подаренное имущество и избежать его раздела между наследниками). 2. Дарение без права пользования жильем Дарителю не запрещается оставлять за собой право пожизненно пользоваться подаренным жильем. Это не нарушает правило о безвозмездности дарения, т. к. встречного предоставления здесь не происходит. Более того, договору грозит отмена, если суд установит, что пожилой человек подарил свое единственное жилье и при этом не сохранил за собой право им пользоваться. Таких примеров в судебной практике накопилось уже немало. Пожилой человек ссылается на то, что его ввели в заблуждение, под видом договора на уход дали подписать дарственную и, если бы он это знал, то ни за что бы не согласился на сделку. На таком фоне отсутствие в договоре пункта о сохранении права пользования единственным жильем служит существенным доводом в подтверждение слов истца (Красноярский краевой суд, определение от 22.04.2015 по делу № 33-3946/2015). 3. Подарен земельный участок, без строений Земельный кодекс РФ запрещает отчуждать участок отдельно от расположенных на нем зданий и сооружений, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в здании или сооружении также допускается только вместе с долей на земельный участок (п. 4 ст. 35 ЗК РФ). Нарушение этого запрета приводит к отмене договора дарения. Верховный суд РФ в свое время признал недействительным дарение земельного участка без дома, бани и гаража, которые на нем располагались. Даже при том, что эти объекты не были официально зарегистрированы, т. е. в ЕГРН значился только земельный участок, без строений (ВС РФ, определение от 30.07.2013 по делу № 4-КГ13-24).