Аккредитив – самая большая проблема при альтернативных сделках - «Риэлторские технологии»

В последние 2 — 3 года аккредитив получил широкое распространение при заключение договоров купли-продажи недвижимости. Однако использование аккредитива несет риски для участников альтернативных сделок - вплоть до их оспаривания.

Понятие альтернативной сделки

Суть альтернативной сделки с жильем состоит в том, что собственник продает свою квартиру и одновременно покупает другую, то есть — альтернативу. По другому подобные договоры называют встречными. Таким образом, человек заключает два договора купли-продажи одновременно. В одном он выступает в качестве продавца, а в другом - покупателя.

Альтернативная сделка бывает подобранной (продавец нашел жилье для покупки) или отложенной (продавец ищет нужный вариант). Субъектами альтернативной сделки являются: нижний (или главный) покупатель, верхний (или главный) продавец и обычные участники сделки - альтернативщики, которые «располагаются» между ними.

Нижний покупатель — это тот, кто покупает квартиру и ничего не продает. Верхний продавец — это собственник, который продаёт квартиру и ничего не покупает. Между ними - третий субъект сделки. Это обычный участник (или участники), одновременно продающий и покупающий квартиры. Подобные сделки и получили название альтернативных.

Альтернатива может состоять из цепочки сделок, когда между нижним покупателем и верхним продавцом находятся два, три и более участников, одновременно покупающих и продающих квартиры. Продавая помещения, люди не остаются с деньгами, а тут же въезжают в новые жилища.

Эксперты утверждают, что в Москве зафиксированы случаи, когда число участников встречной сделки доходило до 50 человек (нижний продавец, верхний покупатель, а между ними 48 граждан, продающих и покупающих квартиры). Мне такие случаи не встречались. Как правило, цепочки, состоящие более чем из 3 — 4 участников, практикуются редко.

Порядок расчетов при альтернативной сделке

Как правило, расчеты по классической альтернативе проводятся с помощью банковской ячейки с использованием наличных средств. Покупатель закладывает деньги в ячейку в пользу продавца. Если в сделке участвует один «альтернативщик», то, дело, обычно, обходится арендой одной ячейки. В случае же когда создаётся цепочка из двух, трех и более «альтернативщиков», не обладающих нужной суммой, то количество ячеек возрастает. Покупатели арендуют ячейки по количеству конечных продавцов и ячейки для возможной доплаты. Продавцы получают деньги, когда все субъекты оформят квартиры в собственность. В свою очередь, кредитная организация (банк) предоставит доступ к ячейкам только после предъявления продавцом документов, указанных в договоре. Это выписки из ЕГРН, договоры купли-продажи квартир с отметкой о регистрации перехода права собственности, акты приема передачи и так далее.

Как уже сказано выше, банковская ячейка предполагает использование наличных средств. Для этого люди снимают деньги через кассу или в банкоматах. Однако за один раз в банкомате нельзя снять 2 — 3 миллиона рублей (существуют ограничения), а при выдаче крупных средств через кассу многие банки берут комиссию. К тому же, зачастую, покупатель не обслуживается в банке, где открывает ячейку. Ему приходится самостоятельно привозить и закладывать деньги в другой кредитной организации. Согласитесь, что ездить по городу с «мешком денег» за спиной — это прошлый век. Поэтому все большую популярность набирает расчет с помощью аккредитива.

Аккредитив — это своеобразный аналог банковской ячейки, только в безналичной форме. Покупатель открывает счет в банке продавца и зачисляет туда денежные средства. Аккредитив оформляется на определенный срок — как правило, на 1,5 - 2 месяца. Этого времени достаточно для того, чтобы зарегистрировать переход права собственности. После внесения изменений в ЕГРН продавец предъявляет в банк документы, подтверждающие переход права собственности (договор купли — продажи, выписку из ЕГРН), и получает доступ к деньгам. На первый взгляд все удобно и практично. Но есть и сложности.

Нюансы расчетов по аккредитиву при альтернативной сделке

Главный нюанс альтернативных сделок заключается в том, что получателем денежных средств является не тот, кто непосредственно продает покупателю квартиру, а верхний продавец, то есть тот, кто только продает квартиру и не приобретает нового жилья. При этом нижний покупатель оформляет аккредитив на верхнего продавца, с которым его не связывают какие-либо правоотношения. По словам моих клиентов: «Психологически сложно переводить деньги незнакомому человеку, которого не знаешь и никогда не видел». Но это, пожалуй, не самая большая проблема альтернативных сделок.

Следующий негативный момент заключается в том, что аккредитив, открытый нижним покупателем, может не покрывать стоимости квартиры, реализуемой верхним (главным) продавцом. Например, нижний покупатель приобретает жильё за 7 миллионов рублей, а главный продавец продает помещение за 9 миллионов. Получается, что последний покупатель (предпоследний продавец или кто-то из других участников цепочки) покрывает эту разницу. И тогда в цепочке появляются другие формы расчетов с помощью дополнительного аккредитива, банковской ячейки или обычной доплаты наличными деньгами по расписке. То есть формы расчетов ветвятся. Поэтому договоры участников альтернативных сделок часто содержат указание на то, что «расчеты производятся с помощью аккредитива (или ячейки), а также с помощью иных способов, не противоречащих законодательству РФ». Кстати, ветвиться могут не только расчеты в цепочке, но сделки покупателей и продавцов. Например, человек продает квартиру и вместо нее покупает «однушку» и «трешку». При этом «однушка» покупается в рамках одной цепочки, а «трешка» - другой.

Вызывает вопросы и неурегулированность формальной безденежности сделок участников, находящихся в середине цепочки. Альтернативный аккредитив предусматривает безналичные расчеты. Нижний покупатель открывает аккредитив на верхнего продавца, указав, что условием раскрытия аккредитива является регистрация перехода права собственности на квартиры участников цепочки. При этом иные субъекты цепочки формально не участвуют в расчетах. Они не ставят подписи в платежных поручениях, не акцептуют переводы со своего счета на счет следующего продавца (если, конечно, нет частичной доплаты) и не используют счета в качестве транзитных.

Отсюда возникает опасность оспаривания сделок. Например, человек, продавший квартиру нижнему покупателю, может обратиться в суд и заявить, что не получал денег от нижнего покупателя. Поэтому пусть последний возвращает жилище. В ходе процесса судья вызовет нижнего покупателя и потребует представить доказательства оплаты непосредственному продавцу. Что сможет предъявить нижний покупатель? Ничего. Только доказательства платежа в пользу третьего лица, с которым у него вообще нет никаких договорных отношений. А непосредственный продавец согласия на платеж не давал. И это очень похоже на неосновательное обогащение, когда нижний покупатель без установленных сделкой оснований приобрел имущество у потерпевшего (ст.1102 ГК РФ). К слову, точно так же в неосновательном обогащении можно обвинить и верхнего продавца, который непонятно почему и за что получил деньги от третьего лица.

Другой вопрос, что погуглив ГАС Правосудие и Судебные акты РФ, вы не найдете подобных дел. Однако это не означает, что проблемы не существует. Главное — реальная возможность и опасность подобного развития событий. В связи с этим рекомендую участникам цепочки предусматривать среди условий раскрытия аккредитива предъявление актов приема-передачи квартир, на которых фигурируют расписки продавцов о получении денег за помещения. Это не отменяет формальной безденежности сделок. Но хоть что-то...

Дополнительные проблемы вызывает получение вычета по НДФЛ при покупке жилья с помощью альтернативного аккредитива. Подпункт 6 пункта 3 статьи 220 НК РФ для получения вычета требует предоставления договора купли-продажи недвижимости, а также бумаг, подтверждающих расходы налогоплательщика: платежные поручения, квитанции, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца. Пикантность ситуации состоит в том, что при аккредитивной форме расчета многие участники цепочки просто не в силах предоставить такие документы. Их нет в природе.

Учитывая данный факт, один из участников альтернативной сделки с использованием аккредитива обратился в Минфин РФ за разъяснениями. Минфин РФ, рассмотрев обращение, в письме № 03-04-05/108749 от 11.12.2020 г. пояснил, что при аккредитивной форме расчета для получения вычета покупатель должен предоставить «заявление об открытии аккредитива, а также документы, подтверждающие факт списания суммы аккредитива при депонировании денежных средств». Занавес. Как можно легко догадаться, подобные бумаги в силах предоставить только субъект, открывающий аккредитив. Получается, что остальные покупатели-участники цепочки могут «спать спокойно». Вычеты им не грозят. И здесь даже ничего не могу посоветовать. НК РФ и письмо Минфина не обойдешь. Остается только ждать, в каком направлении будет развиваться административная и судебная практика по данному вопросу.

Выводы

Альтернативный аккредитив завоевывает популярность как форма безналичного расчета при сделках с недвижимостью. Причинами тому служат инфляция, постоянное увеличение денежной массы при расчетах по договорам купли-продажи, комиссии за снятие и переводы денежных средств, ограничения на снятие наличности в банкоматах и так далее.

С другой стороны, использование аккредитива при альтернативных сделках несет риски для участников цепочки. Повышается опасность оспаривания сделок в результате формальной безденежности расчетов и отсутствия у граждан платежных документов. Дополнительно возникает проблема получения вычета по НДФЛ. Поэтому данные вопросы требуют комплексного решения. Так, например, использование положений статьи 157 ГК РФ (сделки, совершенные под условием) могло бы нивелировать некоторые риски. Для этого надо уметь работать с этими условиями, закрепляя соответствующие положения в договорах купли-продажи. Однако каждый второй риелтор как раз и отказывается от применения данной статьи для того, чтобы не усложнять себе жизнь.

Следующий вопрос, требующий решения — это формальная безденежность альтернативных договоров. И раз альтернативные сделки присутствуют на рынке недвижимости, то во второй части ГК РФ надо обязательно включить нормы о них.

Ну и наконец, следует внести изменения в НК РФ, так как применение аккредитива при «альтернативе» лишает граждан права на получение вычета.
Данный материал является аналитическим и не носит рекламный характер.

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».

Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости».

Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции