Могут ли помочь инвесторам секретные базы продаваемых квартир? - «Риэлторские технологии»

Игорь Чубаха Источник: Бюллетень недвижимости Чем риэлторы отличаются от масонов? На первый взгляд – ничем. Так же многозначительно жонглируют загадочными терминами и придумывают сложнейшие церемонии посвящения в свои ряды. Но на самом деле у риэлторов секретов в разы меньше, чем у членов Великой Ложи. ВОСТОК БЕЗ ЛУЧЕЗАРНОЙ ДЕЛЬТЫ НЕ ВОСТОК Сколько бы финансовые тузы ни отговаривали россиян инвестировать в недвижимость, а всё без толку. Не слушают граждане предостережения, дескать, квартира под сдачу в Москве принесет всего 4% годовых в рублях. В Питере – хорошо, если 5%. А головной боли не оберешься. Кстати, повезет, что поселенец не затопил жильцов снизу. И не очень верят горожане декларациям, будто схема «купить на котловане – продать после ввода в эксплуатацию» убита проектным финансированием. Денежные потоки от граждан в квадратные метры не иссякают. Например, как оказалось, почти все деньги от льготной ипотеки россияне вбухали не столько в улучшение жилищных условий, сколько в инвестиционный бетон. Однако 99% частных инвесторов в недвижимость демонстрируют дремучую некомпетентность. Не потому, что ума не хватает, а потому, что покупка инвестиционной квартиры – это максимум их третья (на рынке недвижимости) сделка в жизни. Вот и совершаются ошибки на ровном месте. Одна из самых распространенных – инвестиция в неликвид. Покупка того, что нравится именно тебе, но не подходит другим. Как отмечает гендиректор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов, периодически рынок недвижимости оказывается не так уж и далек от порога временного насыщения. То есть на одного покупателя приходится два продавца. Тогда непопулярные варианты планировок или локаций становятся непродаваемыми. И надо постараться, чтобы с берега не наблюдать, как мимо проплывает речной трамвайчик, на котором празднует удачную продажу твой конкурент. Проще говоря, инвестиционная привлекательность покупаемого жилья становится главным условием еще при приобретении. «Всегда в пример привожу историю, когда некие граждане приобрели двухкомнатную и трехкомнатную квартиры на одном этаже, объединили их, и теперь получившуюся пятикомнатную квартиру продать нереально», – поясняет гендиректор «Первого ипотечного агентства» Максим Ельцов. С МИРУ ПО ЛЕГЕНДЕ – ВОЛЬНОМУ КАМЕНЩИКУ УВАЖУХА Следующий пример заблуждений инвесторов в недвижимость – это безапелляционная вера в существование обширных, но закрытых баз данных по продаваемым квартирам, в которых собраны самые «вкусные» варианты. По словам руководителя агентства безопасной недвижимости «Вишня» Сергея Вишнякова, такое суеверие является «стандартным заблуждением клиентов». Причем частенько слепая вера поддерживается некоторыми риэлторами, чтоб набить себе цену. Поясним: обширных баз «для избранных» нет. А то, что есть, не носит массового характера. И уж тем более не является некой привилегией членов ордена масонов-риэлторов. «Стандартная задача любого риэлтора при продаже – продать недвижимость максимально быстро за максимально возможные деньги. Как такое получится, если он спрячет информацию о продаже в секретные базы? Никак. Наоборот, нужно известить максимально широко всех возможных покупателей. Поэтому в большинстве случаев вся продаваемая недвижимость однозначно рано или поздно появляется на агрегаторах», – просвещает Сергей Вишняков. ПРОФАНУ НЕДОДЕЛАННУЮ РАБОТУ НЕ ПОКАЗЫВАЮТ Правда, встречаются расклады, когда недвижимость продвигается без выхода в открытые источники. Эксперт перечисляет подобные ситуации. – Это объекты, по которым пока нет четких договоренностей с клиентом о работе. Действительно, такая информация может промелькнуть в закрытых чатах. Там, где риэлторы видят исключительно друг друга и все участники здраво оценивают уровень надежности подобной информации. – Нередко новые объекты могут появиться до публичной рекламы в чатах-почтах хорошо знакомых риэлторов. Потому что легче работать с тем, с кем уже привык иметь дело. – Однозначно может сложиться ситуация, когда вновь появившийся объект совпадает с запросом потенциального покупателя. Тогда недвижимость сразу предлагается целевому клиенту, до выхода на рынок. – Интересная недвижимость, например под срочный выкуп, всегда разойдется по инвесторам, с которыми уже работает риэлтор. Сергей Вишняков отмечает, что в силу названных нюансов без широкой огласки продается около 5% объектов. У одних риэлторов чуть больше, у других – чуть меньше. В зависимости от того, как организована работа каждого конкретного специалиста. Но особо возлагать надежды на то, что в «секретной базе» найдется именно ваш вариант, – неправильно и недальновидно. Но, допустим, клиент закусил губу: «Вот у меня чемодан денег. Хочу инвестировать в самый-пресамый инвестиционный объект!» Тогда ему нужно хотя бы учитывать следующее. «К сожалению, новичку трудно сразу найти реального человека, который бы имел в продаже инвестиционные объекты. В большинстве своем на виду (в рекламе) обретаются специалисты, зарабатывающие на условно информационных услугах (семинары, книги и прочее). Мы с клиентами, с которыми реализуем различные инвестиционные варианты, знаем друг друга по несколько лет. И, естественно, проходили какие-то тестовые варианты инвестиций», – предупреждает Сергей Вишняков. Отдельный вопрос – сколько риэлтор возьмет за «подгон» всерьез интересного инвестиционного объекта. «Зависит от того, насколько вовлечен риэлтор в процесс. Есть как минимум три варианта взаимодействия. Первый – когда просто предлагаются инвестиционно привлекательные варианты, где уже сверху накинута стоимость услуги. Второй – когда риэлтор участвует в процессе покупки, переупаковки и перепродажи – тогда учитываются затраты и включается процент от прибыли. Третий – когда сам специалист участвует деньгами в инвестпроекте. Здесь, конечно же, стоимость услуг – затраты плюс высокий процент от прибыли», – выдает профессиональные тайны Сергей Вишняков.