Загородная недвижимость: будет жарко - «Аналитика рынка»

Филипп Урбан Источник: Бюллетень недвижимости Такой зимы, как сейчас, на рынке загородной недвижимости не было никогда. Вот что рассказали нам практики разных сегментов рынка. Хитом спроса образца 2020–21 годов стало загородное домовладение по цене квартиры. Дачи, дома и участки, которые выставляют по прошлогодним ценам, продаются почти сразу, хотя цены пока не выросли. Ирина Романова, эксперт центра загородной недвижимости агентства «Итака»: – Прошлый год для всех нас был годом переоценки ценностей: как заперли народ на пандемию, по квартирам, так все и поняли, как хорошо на даче. Результат – уже с весны стали находить покупателей даже такие объекты, которые до этого долгие месяцы экспонировались в каталогах, не вызывая никакого покупательского интереса. Но вот что примечательно: стоило продавцу вдохновиться и взвинтить цену – объект оставался невостребованным. То есть всплеск спроса был, всплеска цен – не было. Самые активные продажи происходят в сегменте домов ИЖС с ценами от 3 тыс. до 4 млн руб., при этом восемь из десяти покупателей оформляют дома в ипотеку. Да, вы спрашиваете, как там на предмет зимнего затишья. Я его вообще не заметила! Покупателей не пугают ни снег, ни морозы. Зимой, если чистятся дороги, а дом теплый, решение о покупке принимается быстро. В городе – маски, эпидемия и связанные с ней тревоги. За городом – искрится снег, а в дачных массивах, которые в прежние годы к зиме вымирали, кипит жизнь. Павел Соколов, управляющий партнер АН «Русский стиль»: – Прошлая весна, когда нас призвали «посидеть дома», ознаменовалась скачком спроса на аренду дач. Объекты стали снимать с продажи и сдавать в аренду. Объем предложения дач, домов и участков заметно сократился. На этом фоне уже с лета активизировался спрос на небольшие дачи – до 1,5 млн руб., и их успешно до осени разобрали. Осенью волна спроса докатилась и до объектов с ценами 20–40 млн руб. По всей видимости, это те интересанты, которые раньше склонялись к покупке зарубежной недвижимости. Но как оказалось, родина и ближе, и во всех отношениях доступнее. С конца декабря новая волна спроса – в ценовой категории от 8 млн до 30 млн руб., и это связано с оживлением спроса и ростом цен на городское жилье. Дело в том, что львиную долю бюджетов при покупке загородных объектов составляют средства, вырученные от продажи квартир. Хотя, конечно, это не констатация факта, а личное наблюдение – на основе ежедневного общения с клиентами. ЧТО ИЩУТ ПОКУПАТЕЛИ? По словам риэлторов, вот основные «хиты продаж» на рынке загородной недвижимости. Участки от 600 тыс. руб. (в садоводствах) до 1,5 млн руб. (ИЖС) Участок в рамках обозначенного ценового диапазона (от 600 тыс. до 1,5 млн руб.), чтобы попасть в категорию «хитов», должен располагаться в обжитом и охраняемом загородном массиве, иметь круглосуточный доступ, быть электрифицированным и иметь качественный источник водоснабжения (скважина, колодец, магистральный водопровод). В садоводствах по ценам от 800 тыс. руб. предлагают разработанные участки со строениями (бытовка, времянка, старый дом в состоянии «еще послужит, но летом»). Дачи в ценовом диапазоне 1,6–4,0 млн руб. Главное требование, которое сегодняшние покупатели предъявляют к даче, – возможность круглогодичного проживания, если не сейчас, то в перспективе. Соответственно, дачу в кондиции «жить можно, но сложно» в неближнем садоводстве можно приобрести до 2 млн руб. Как правило, это дом, требующий реконструкции, утепления, организации водопровода от колодца или скважины. Либо, если это безнадежно летний дом, – строительства второго, маленького, но теплого. Кстати, многие потенциальные дачевладельцы готовы идти именно по такому пути обустройства загородной жизни. Покупатели с бюджетом ближе к верхней границе ценового диапазона могут рассчитывать на относительно свежий домик с удобствами (вода в доме, локальная канализация) в пределах 60-километровой зоны от КАД. Дома для постоянного проживания по ценам типовых квартир (5–8 млн руб.) География – райцентры и ближние к Петербургу районы Ленобласти. Как правило, дома для постоянного проживания, предлагаемые за 5 млн руб., требуют ремонта, а участок – приведения в порядок. Дома, которые предлагают за 8 млн руб., как правило, ухоженные и больших вложений не требуют. Домовладения по ценам новых квартир комфорт- и бизнес-класса (9–20 млн руб.) Речь идет преимущественно о домах в коттеджных поселках комфорт-класса с реально работающей и решающей все вопросы управляющей компанией. По словам одного из наших экспертов, основные покупатели таких объектов – это продавцы аналогичных по ценам и классу квартир. Обычно такие покупатели ищут «имения», полностью готовые для проживания (само собой, с отоплением от газового котла) и не требующие вложений в ландшафтные работы. ЗАГОРОДНЫЙ ИСХОД Что же всё-таки общего у «шести соток» с огородом и коттеджа с альпийской горкой? Ключевое требование, которое предъявляют к загородным объектам сегодняшние покупатели, – пригодность для круглогодичного проживания. Если (применительно к дачам и участкам) и не сейчас, то в обозримой перспективе. Жестко нарисовавшаяся привязка цен на «загород» к ценам на квартиры в городе тоже неслучайна. Опять-таки по наблюдениям риэлторов, основной источник стартового капитала для загородной жизни не ипотека и социальные пособия, а продажа квартиры в городе. Причем не только своей и единственной квартиры в Петербурге, но также родительских (если их надо перевезти из региона) или унаследованных от бабушек с дедушками. Жизненные ситуации, менталитеты и шкала ценностей у всех разные. Но, по наблюдениям Павла Соколова, за удачной продажей брежневки часто следует покупка дома за 5–8 млн руб. В то же время продавец двушки или трешки комфорт-класса в новостройке уже рассматривает объекты в ценовом диапазоне 10–15 млн руб.